Драконовская политика ЦБ пока не сбила цены новостроек и не задушила вторичку — люди идут на сделки вопреки всему
Провальным стал первый квартал для рынка недвижимости Татарстана относительно последних трех месяцев 2023 года. Одни застройщики еще удерживают продажи возводящихся квартир, другие уже нет. Вторичка по-прежнему «прижата» ипотекой под 19% годовых. Часть банков стала требовать не менее 50% «первоначалки» от цены квартир, а еще свернула рефинансирование. Цены на жилье при этом не падают, хотя глава ЦБ Эльвира Набиуллина продолжает твердить о том, что застройщики могут себе такое позволить. Спойлер: то ли не хотят, то ли не могут. Впрочем, ситуация не так плачевна, особенно если сравнить год к году. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Число проданных объектов по РТ с начала года снизилось в 2,5 раза до 3,1 тыс. квартир Фото: Сергей Елагин
Подводим итоги первого квартала
Сумма продаж квартир в новостройках Татарстана за первый квартал упала в 2 раза в сравнении с четвертым кварталом 2023 года. Покупатели положили на эскроу-счета застройщиков в банках с января по март 27 млрд рублей, говорится в статистике «Дом.РФ». А с октября по декабрь было 57 миллиардов! Число проданных объектов по РТ с начала года снизилось в 2,5 раза до 3,1 тыс. квартир. В Казани реализовано 1,8 тыс. квартир на 19,2 млрд рублей — двукратное снижение по обоим показателям.
Итоги квартала подтверждают тренд охлаждения рынка, который глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина провоцирует со второй половины 2023-го. Напомним, с июля регулятор ужесточал денежно-кредитную политику так, что к декабрю ключевая ставка ЦБ выросла до 16% и держится у этой отметки по сей день.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
«Высокой ставкой мы защищаем доходы граждан. Это прямой вклад ДКП в борьбу с бедностью. Инфляция сильнее всего залезает в карманы небогатых людей, цены на товары первой необходимости ускоряются в первую очередь», — заявляла Набиуллина на апрельском выступлении в Госдуме.
ЖК «Яналиф» — становитесь частью масштабной истории и расцвета Новой Портовой с девелопером СМУ-88
Реклама. ООО «Продвижение». Застройщик: ООО СЗ «ПСК СМУ88». Срок завершения строительства 1 этапа: 4 кв. 2025 г., 2 этапа: 4 кв. 2026 г. Проектная декларация на сайте наш. дом.рф
Плачевно итоги первого квартала выглядят в сравнении с последним отчетным периодом 2023 года, но не с первым кварталом 2023-го! Тут ситуация обратная: рынок на коне. К уровню января – марта прошлого года выручка застройщиков РТ выросла на 36% до 27 млрд рублей, а число проданных квартир увеличилось на 5% до 3,1 тысячи. Успех подчеркивается и в свежей статистике Росреестра по Татарстану. К уровню первого квартала 2023-го число заключенных договоров долевого участия выросло на 11% до 4,2 тысячи. А вот к четвертому кварталу прошлого года тоже фиксируется двукратное падение.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
А что с мартом? По данным «Дом.РФ», за первый месяц весны число сделок на рынке новостроек республики увеличилось на 59% до 1,3 тыс., а выручка подросла на 56% до 11,7 млрд рублей в сравнении февралем, который, как и январь, запомнился у застройщиков падением продаж. Число сделок с новостройками в сравнении с мартом 2023-го по РТ тоже увеличилось на 12%, а выручка — на 42%. По Казани застройщики в марте продали на 32% больше квартир — 783 штуки. Выручка в сравнении с мартом прошлого года подросла на 39% до 8,1 млрд рублей.
«Несмотря на некоторые опасения, с начала года в Татарстане наблюдается стабильный рост количества сделок на квартиры», — отмечает заместитель руководителя Росреестра по республике Лилия Бурганова. В госоргане тоже фиксируют увеличение количества договоров долевого участия по РТ за март на 49% до 1,7 тыс. в сравнении с февралем.
Суммарно лидирующие строительные компании РТ реализовали в Татарстане 2 126 квартир на 18,4 млрд рублей Фото: Сергей Елагин
Десятка застройщиков за три месяца
Приглядимся к десятке лидеров по итогам первого квартала 2024 года. Суммарно лидирующие строительные компании РТ реализовали в Татарстане 2 126 квартир на 18,4 млрд рублей. Ядро продаж приходится на Казанскую агломерацию.
Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше. А некоторые сосредоточены на реализации как раз введенного жилья.
О методике
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Возглавляет первую тройку «Ак Барс Дом», который за три месяца реализовал 485 квартир на 4,6 млрд рублей. «План выполнен», — коротко оценивает результат исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова. На 2-м месте «Унистрой» — он продал 372 квартиры на 3,5 млрд рублей. 3-е место у питерского «Эталона» — 186 квартир на 2,3 млрд рублей.
На 4-й позиции группа компаний «СМУ-88», которая реализовала 182 объекта на 2,2 млрд рублей. «Пока же похвастаться нечем: по итогам первого квартала план не добрали», — говорит генеральный директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев.
На 5-й строчке ТСИ, который продал 234 квартиры за 1,3 млрд рублей. 6-е место рейтинга у «Новастроя» — компания реализовала 233 квартиры за 1,2 млрд рублей.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
«Стимулом стало как стандартное весеннее увеличение деловой активности, так и частичная отмена комиссий за выдачу ипотеки, введенной в конце декабря ведущими банками», — комментирует результаты квартала коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова. Напомним, в начале года банки врубили по льготным ипотечным программам комиссии, которые доходили до 9% от суммы кредита. Причина в том, что правительство сократило маржу кредитных организаций от льготного кредитования.
Московская фирма «ПИК» на 7-й позиции — реализовано 172 квартиры за 1,2 млрд рублей. На 8-й строчке подмосковное «Садовое кольцо», продавшее 50 квартир на 800 млн рублей. Следом — челнинский «Евростиль» с 113 квартирами за 700 миллионов. Замыкает десятку тоже компания из автограда — это «Талан», который реализовал 99 объектов на 600 миллионов.
В десятке нет #Суварстроит. Напомним, что по итогам 2023 года девелопер заработал 9,3 млрд рублей, продав более 1,4 тыс. возводящихся квартир, и попал в пятерку лучших по объему сделок со строящимся жильем. Как пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе девелопера, у покупателя по-прежнему есть выбор — брать ли квартиру в возводящемся доме либо в готовом. Но с января 2024-го компания сосредоточена на реализации квартир в сданных домах, а это несколько жилых комплексов в Казани и Лаишевском районе. При этом готовое жилье от застройщика поддерживается всеми льготными ипотечными программами. И такие квартиры можно посмотреть реально, а не только на эскизах. Но сделки со сданными квартирами не фиксируются в статистике «Дом.РФ» — в ней отражаются только строящиеся объекты.
Остальные строительные компании за минувшие три месяца реализовали 1 035 квартир на 8,7 млрд рублей.
Существенного торможения роста цен на жилье Центробанк ждет с конца января, но пока этого не происходит Фото: Сергей Елагин
Цены не падают, но есть акции
Колебания рынка новостроек в первом квартале незначительно влияли на цену квадратного метра. В марте стоимость казанского «квадрата» «Дом.РФ» оценил в 209 тыс. рублей, что на уровне конца декабря 2023 года. В сравнении с мартом 2023-го цена квадратного метра жилья в столице РТ подросла на 18%.
В Татарстане за аналогичный период стоимость «квадрата» снизилась на 2,5% до 169 тыс. рублей. За год цена выросла на 24%. Хотя ценник татарстанского квадратного метра у «Дом.РФ» вызывает сомнения — уж слишком он расходится со среднерыночной стоимостью по данным минстроя РФ.
На фоне роста цены «квадрата» заметно увеличился срок выхода покупателей на сделки. В ответ застройщики стали предлагать скидки, проводить акции, запустили рассрочку. «За месяц ее доля увеличилась до 35 процентов от всех продаж, — говорит Галеев о рассрочке в апреле, благодаря которой компания отстает от месячного плана продаж только на 10%. — Это очень ярко иллюстрирует позицию покупателей — откладывать покупку жилья больше нельзя, но они ждут и надеются на стабилизацию ипотечного рынка в будущем».
Существенного торможения роста цен на жилье Центробанк ждет с конца января, но пока этого не происходит. Глава ЦБ в апреле заявила, что застройщики накопили «неплохую финансовую подушку», прибыль за четыре года «кратно выросла». Набиуллина считает, что у строительных компаний есть возможность для сокращения цен на жилье — «они могут это выдержать».
Застройщики не согласны. Нет условий для снижения стоимости жилья, сходятся они во мнении. Какими окажутся действия в случае резкого падения спроса? «Девелоперы будут компенсировать стоимость косвенными скидками. Например более выгодными условиями на рассрочку от застройщика, как это сейчас происходит на рынке жилья бизнес-класса, где условия льготных программ давно уже не соответствуют среднему чеку», — отвечают на вопрос в «Новастрое».
«Что касается заявлений Эльвиры Сахипзадовны, то они могли бы иметь под собой основание, если бы у застройщиков была возможность сократить издержки, — говорит гендиректор СМУ-88. — Но сегодня весь рынок недвижимости завязан на банковских кредитах и размере ключевой ставки. Других альтернатив нет».
Доля обслуживания эскроу-счетов занимает 15–17% реальных расходов застройщиков, а иногда и 20%. «И эта стоимость банковских услуг идет в цену квадратного метра — иных источников финансирования у застройщиков по закону сегодня нет, — напоминает Галеев. — В итоге текущая политика ЦБ с высоким „ключом“ и желанием отобрать у застройщиков мало-мальски доступные инструменты продаж еще сильнее разгоняет стоимость квадратного метра. И вместе с тем нам говорят, что у застройщиков есть возможность для сокращения цен. У меня встречный вопрос: какая это возможность?»
Долю льготных ипотечных кредитов намерены снизить с 90% до 25−30% рынка Фото: © Илья Питалев, РИА «Новости»
«Путинская» ипотека уходит
Решение принято: с 1 июля в России не будет программы льготной ипотеки под 8% годовых, которая с корректировкой условий продержалась три года. Программу запустили в разгар «коронакризиса» по поручению президента РФ Владимира Путина, так и закрепилось и название: «путинская». К концу года свернут и программу IT-ипотеки.
«Нам нужно перейти от массовой ипотеки, помогать тем, кому нужно», — уверена Набиуллина. Такого же подхода придерживается финансовый блок правительства России, где долю льготных ипотечных кредитов намерены снизить с 90% до 25−30% рынка.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
«Не думаю, что в этот раз очередное завершение сроков льготных программ как-то заметно отразится на росте продаж, — полагает генеральный директор группы компаний „СМУ-88“. — Льготной ипотеки под 8 процентов в доле продаж не существует уже примерно год. У коллег, возможно, еще есть какие-то единичные сделки, но по нашим проектам она давно перестала работать. IT-ипотека за год успела вырасти и забрать свою долю рынка — у нас это примерно 10 процентов. Но данный продукт не может стать массовым по определению, потому ждать ажиотажа в конце года не стоит».
Сокращение числа сделок по «путинской» ипотеке с декабря 2023-го фиксируют и в компании «Ак Барс Дом». «Отмена программы в июле уже не создаст такого ажиотажа, какой мы наблюдали в прошлом году, — говорит Латыпова. — Видим растущий интерес к IT-ипотеке, но и здесь особого ажиотажа ждать не стоит, так как она более адресная и под ее условия попадают не все. Рост цен квадратного метра к июлю возможен, но он, скорее всего, будет зависеть от степени готовности объекта покупки».
«Думаю, многие, кто задумывается о покупке жилья или об инвестициях, ускорят принятие решений для того, чтобы иметь возможность воспользоваться программами, — полагают в „Новастрое“. — Спрос на недвижимость довольно высокий. Несомненно, если он возрастет, вверх пойдут и цены, так как недвижимость — ограниченный продукт, а у девелоперов в финансовых моделях заложен рост стоимости в соответствии с этапами строительства».
Увеличить лимит семейной ипотеки исходя из цены жилья в регионе, а первоначальный взнос зафиксировать на уровне 20% от стоимости квартиры предлагает раис РТ Рустам Минниханов Фото: Алексей Белкин
«Семейная» госпрограмма остается, но…
После 1 июля на рынке коммерческой недвижимости городов РТ останется только продленная до 2030-го программа семейной ипотеки под 6% годовых с максимальной суммой кредита в 6 млн рублей. Сельская ипотека тоже продолжает действовать, но ее действие ограничено. В прошлом году по этой программе выдали 4 млрд рублей кредитов. Для сравнения: объем ипотечного портфеля в Татарстане за 2023-й составил 588,5 млрд рублей.
Увеличить лимит семейной ипотеки исходя из цены жилья в регионе, а первоначальный взнос зафиксировать на уровне 20% от стоимости квартиры предлагает раис РТ Рустам Минниханов как глава комиссии Государственного Совета РФ по направлению «строительство, ЖКХ, городская среда». В пример Рустам Нургалиевич привел Казань, где востребованные у семей двушки стоят 11 млн рублей, а «первоначалка» превышает 40%, или 5 млн рублей. По данным апрельской аналитики «Дом.РФ», два российских банка уже выдают ипотеку на первичке только с «первоначалкой» в 50% от цены.
«В результате некоторые семьи вынуждены брать потребительские кредиты», — заявил Минниханов на заседании в Москве с участием зампреда правительства России Марата Хуснуллина и главы минстроя РФ Ирека Файзуллина.
С текущими условиями семейной ипотеки не стоит рассчитывать на рост спроса, заявляют в СМУ-88.
«Внушает оптимизм позиция Рустама Нургалиевича, который настаивает на повышении лимитов по семейной программе. Если это предложение найдет поддержку и будет принято, то тогда можно ждать стабилизации ситуации, — рассуждает Галеев. — В условиях высокого „ключа“ и банковских ипотечных „франкенштейнов“ (комбинированных программ кредитования — прим. ред.) со скрытыми комиссиями это станет для потребителей глотком свежего воздуха».
«Вторичку покупают те, у кого хороший первый взнос, чтобы платить небольшую сумму за ипотеку, чтобы ежемесячный платеж был не таким критичным» Фото: © Михаил Воскресенский, РИА «Новости»
Оживление на вторичном рынке
Вторичный рынок РТ с учетом Казани по итогам первого квартала сузился в 1,7 раза до 18,5 тыс. сделок к уровню последнего квартала 2023-го, сообщается в статистике татарстанского Росреестра. В сравнении с первым кварталом прошлого года число сделок купли-продажи жилых помещений тоже сократилось — на 10%.
Приглядимся к марту — за месяц в целом по республике зарегистрировали 5,9 тыс. договоров купли-продажи жилых помещений, что на 9% выше февральского показателя. Число реализаций квартир выросло на 7% до 5 тыс., а индивидуальных жилых домов — на 14% до 944. Таковы результаты после двух месяцев снижения под влиянием высокой ключевой ставки ЦБ.
«Вторичное жилье оживает. Большой спрос, — говорит руководитель АН „Арт Хаус“ Анна Костыркина. — И даже при высоких ставках по ипотеке люди берут ее. Просто сумма, которую берут, не такая большая, как могла бы быть, если бы ставка была ниже. Смотрим по нашим клиентам. По статистике эта сумма достигает в среднем 3–4 миллионов. Для того чтобы купить недвижимость в Казани, приходится заходить все больше в первоначальный взнос. То есть вторичку покупают те, у кого хороший первый взнос, чтобы платить небольшую сумму за ипотеку, чтобы ежемесячный платеж был не таким критичным».
Сегодня ипотечная ставка для вторичного жилья в банках продолжает колебаться от 16% до 19% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом.РФ», т. е. в среднем 17% годовых. Два банка выдают ипотеку на вторичку только с первоначальным взносом от 50%, а три банка перестали рефинансировать ипотечные кредиты.
«Мы ожидали, что по таким ценам на ипотечные кредиты сделок не будет вообще, но количество последних в городе оказалось на довольно-таки хорошем уровне», — говорит генеральный директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов о ситуации в Набережных Челнах и Закамье по итогам I квартала.
Рынок пытался поддержать кредитование на вторичке — в марте за комиссию стали предлагать ипотеку на б/у жилье под 8–10% годовых. «Насколько я знаю, уже вроде отменяют комиссию. А ипотека под 8–10 процентов привела к удорожанию, — рассказал Сабирзянов. — Берут те квартиры, где хорошее состояние. И люди торгуются, собственники уступают в цене».
Ситуация на вторичном рынке будет зависеть от заседаний Центробанка относительно ключевой ставки, полагают в агентстве недвижимости «Арт Хаус» Фото: Алексей Белкин
Прогноз: особого оптимизма нет
Отмена «путинской» ипотеки уже подталкивает застройщиков к поиску новых идей для поддержки спроса.
«Это и пересмотр текущих финансовых инструментов, и проработка новых, — говорит Латыпова. — Кроме того, на казанском рынке недвижимости следует ожидать свежих продуктовых решений. В целом 2024-й будет похож на предыдущие годы с рваной динамикой спроса на новостройки: незначительное повышение спроса во втором квартале сменится спадом в третьем квартале».
Роста спроса на новостройки ждут и в «Новастрое». «Во-первых, за счет стандартного сезонного разгона, во-вторых, на фоне слухов об отмене некоторых льготных программ», — говорит Дарчинова.
Осторожны в СМУ-88. «Второй квартал у нас не вызывает особого оптимизма, — говорит Галеев. — Свое слово скажут и майские праздники, и начало летнего сезона — затишье в это время вполне традиционное, если нет каких-то особых триггеров».
Ситуация на вторичном рынке будет зависеть от заседаний Центробанка относительно ключевой ставки, полагают в агентстве недвижимости «Арт Хаус».
«Если ключевая ставка пойдет вниз, вторичка станет еще интереснее, — говорит Костыркина, — потому что разбег в ценовой политике между новостройкой и вторичкой очень большой. И порой людям, если это какой-то большой жилой комплекс, где есть вторичное жилье, оно становится интереснее, чем в новостройках. Поэтому если господдержку отменят, как хотят сделать, люди будут запасаться, „затариваться“ новостройкой, но и от вторички никто никогда не откажется».
Затрудняется с прогнозом на второй квартал представитель рынка недвижимости Челнов и Закамья. «Думаю, будет так же, как и в первом квартале, — полагает Сабирзянов. — Ажиотажа никакого нет, спрос средний. Можно сказать, что даже не средний, а выше наших ожиданий».
Ответить