Пока минстрой Татарстана со скрипом перехватывает полномочия городов и районов, там зависли сотни строек
Не только жилые дома — даже возвести новый коровник в республике вдруг стало проблемой — гранты «горят». В целом же процесс выхода на стройку очень большой. Так бизнес описывает новые реалии выдачи разрешений на строительство в городах и районах. После передачи градостроительных полномочий от глав районов к минстрою из 8,7 тыс. заявлений с начала года рассмотрели только 35%. Ведомство оказалось объективно не готово к новой ситуации, пытаясь на ходу выстроить новую систему методом проб и ошибок. Но предприниматели просят четких правил и соблюдения сроков. В общем, реформа буксует уже пятый месяц, а некоторые знакомые с ситуацией высокопоставленные собеседники убеждены: «Система работать не будет». В строительных коллизиях разбирался «БИЗНЕС Online».
Минстрой Татарстана во главе с Маратом Айзатуллиным поделил регион на 7 административных центров для воплощения переданных ему 1 января градостроительных полномочий от глав районов Фото: Сергей Елагин
Минстрой РТ продолжает укреплять градостроительную вертикаль: Татарстан поделен на 7 зон
Решение по-новому управлять застройкой в районах РТ стало незамеченной новостью последних дней. Минстрой Татарстана во главе с Маратом Айзатуллиным поделил республику на 7 административных центров для воплощения переданных ему 1 января градостроительных полномочий от глав районов. РТ раздробили по агломерационному принципу. Об этом 21 мая в ходе круглого стола в Общественной палате Татарстана сообщил начальник отдела по взаимодействию с территориальными органами Айдар Ахметзянов.
«Совместно с коллегами из Института пространственного планирования определено, что в будущем градостроение будет развиваться агломерационным методом, — сказал он. — Рассматриваем не отдельно взятые районы, город, поселение, а территории».
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Получилось 7 административных центров:
Руководить будут из Казани — для этого в министерстве создают департамент развития РТ. Сегодня минстрой также продолжает набирать сотрудников административных центров в районах. Наиболее укомплектованы филиалы в Альметьевске, Нижнекамске и Буинске.
Изначально минстрой РТ планировал управлять застройкой территорий иначе. В ведомстве рассчитывали просто перевести с муниципальной на государственную службу 67 работников районных отделов архитектуры и градостроительства, однако в процессе реализации планов все пошло не так.
1 января муниципальные власти потеряли право выдачи разрешений на строительство и оказания еще 10 услуг, а минстрой РТ еще только разворачивает штаты Фото: Сергей Елагин
К передаче полномочий оказались не готовы
Судя по первым упоминаниям о начале масштабной градостроительной реформы, о которой заявили в январе 2023-го, на подготовку был целый год. Правда, сам закон Госсовет РТ принял «на флажке» года — в декабре, тогда же его подписал и глава Татарстана Рустам Минниханов. Как сегодня выясняется, особо к революции (по-другому это действо и не назовешь — впервые за десятилетия районы и города были лишены права самостоятельно принимать решения на местах в плане строительства, землепользования и не только) никто в отрасли и не готовился.
В итоге передачу полномочий минстрой республики встретил с тремя сотрудниками, о чем рассказал Ахметзянов. Парализованной оказалась не только выдача разрешений на строительство (РНС), градостроительных планов земельных участков, но и оказание других 10 госуслуг. На помощь экстренно призвали ГБУ «Фонд пространственных данных РТ», которое готовит градостроительную документацию, и ГУП «Татинвестгражданпроект».
Неподготовленными к градостроительной реформе, если говорить только об исполнителях, подошли по трем причинам:
Видимо, когда эмпирически столкнулись с проблемами, стали реагировать. Так, оклады сотрудников министерства строительства, архитектуры и ЖКХ в апреле увеличили на 10% до 25,3 тыс. рублей в месяц. Но сильно это не помогло. Дефицит кадров остается и сегодня. Штат административных центров по-прежнему рассчитан на 67 человек, а трудятся пока только 23. Конкурсный отбор на государственную службу проходят 17. В министерстве рассчитывают, что к середине июня наберут 60 человек.
Добавим, что при разработке идеологии реформы были предложения не передавать все полномочия по выдаче разрешений на строительство в минстрой РТ. Об этом в интервью «БИЗНЕС Online» говорил директор Института пространственного планирования Олег Григорьев.
«Когда обсуждался вопрос о передаче градостроительных полномочий, я выступал за то, чтобы были переданы полномочия только верхнего уровня: генеральный план, ПЗЗ, нормативы, схемы территориального планирования и, может быть, проекты планировки территории. Но республиканская прокуратура и минюст Татарстана настояли на том, чтобы передали все полномочия», — пояснял Григорьев. Логика силовиков в том, что одну точку принятия решений проще контролировать. Видимо, это устроило и верхи: контроль и централизация — «наше все», иначе бы не покусились на последние значимые полномочия местного самоуправления (коими были именно выдача разрешений на строительство и т. д.).
Вот и получается, что систему не выстроили, 1 января 2024 года наступило как-то быстро. Муниципальные власти в одну ночь потеряли право выдачи разрешений на строительство и оказания еще 11 услуг, а минстрой РТ еще только разворачивает штаты. Теперь общество пожинает плоды тотальной вертикализации процесса — и это полный коллапс системы, т. к. бюрократическая машина ушла на перезагрузку.
До реформы получить разрешение на строительство можно было за два месяца. Теперь же документы пылятся с января Фото: Сергей Елагин
Время выхода на стройку увеличилось на год, разрешения не удается получить с января
Так, к 20 мая министерство приняло 8,7 тыс. заявок, а рассмотрело только 35%, или 3 тысячи. «Работаем день и ночь», — описал аврал Ахметзянов. При этом заявок стало на 30% больше, чем было до передачи полномочий. Кроме того, в 43 районах подали 568 заявлений на строительство — из них ведомство отработало 502, сообщил начальник отдела по взаимодействию с территориальными органами. Но, сколько разрешений в итоге выдали, не прозвучало.
Коллапс системы стал нарастать медленно, но верно. Первым о проблеме с выдачей разрешений на строительство в апреле публично заявил гендиректор АО «Эссен Продакшн АГ» Леонид Барышев на заседании в Госсовете РТ.
«В текущем году планируется ли этот орган оживить, чтобы он начал выдавать? — задавал вопрос Барышев. — МСП подает много жалоб, оттого что невозможно получить так же быстро разрешение, как раньше. Не укомплектован данный орган оказался специалистами. Какое решение будет на строительный сезон? Или так и замрем на пару лет, пока не разберемся, пока не наймем людей, пока не обучим? Я понимаю, что Лаишевский район хотели упорядочить, но при чем здесь предприниматели Закамья, которые ничего не могут получить сейчас?»
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Тогда же минстрой Татарстана впервые публично признал проблему настройки механизма и нехватки людей и обещал решить вопросы в течение месяца. Пока процесс, однако, продолжается.
До реформы получить разрешение на строительство можно было за два месяца. Теперь же документы пылятся с января. Об этом публично заявляют предприниматели, оказывающие услуги технического заказчика, т. е. те компании, для кого оформление и получение документации, геологические и геодезические изыскания — это бизнес.
По словам Николаева, до градостроительной реформы на возведение объекта с переводом земли под застройку, проектированием можно было выйти в течение двух лет Фото: oprt.tatarstan.ru
«Процесс выхода на стройку очень долгий», — рассказал управляющий партнер «БМП Брендс Групп», директор специального застройщика «Тройка» Максим Николаев. По его словам, до градостроительной реформы на возведение объекта с переводом земли под застройку, проектированием можно было выйти в течение двух лет, теперь этот срок растянулся до трех. Сегодня у «БМП Брендс Груп» зависло два проекта в столице РТ, три — в Казанской агломерации.
По словам Ризаевой (справа), фермерские хозяйства получили гранты, но не могут начать работы из-за неразберихи Фото: oprt.tatarstan.ru
Проблемы не только у застройщиков жилья, но и у фермеров, которые не могут приступить к возведению ферм, коровников. По словам исполнительного директора ассоциации фермеров, крестьянских подворий и сельскохозяйственных потребительских кооперативов Гульфиры Ризаевой, время идет, фермерские хозяйства получили гранты, но не могут начать работы из-за неразберихи. «Раньше районы это контролировали. Хотелось бы увидеть алгоритм», — сказала Ризаева. По словам Ахметзянова, тут деятельность тоже ведется: на днях выдали четыре разрешения на постройку коровников в Кукморском районе.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Некомфортно себя чувствуют и власти районов, хотя, казалось бы, это теперь не их епархия, но люди-то местные страдают, отложенный запуск проектов сказывается и на местных налогах. «Проблема есть. Но ситуация, которая была зимой и сейчас… прогресс налицо. Заявки обрабатываются в большем объеме, чем до этого, — говорил начальник отдела архитектуры и градостроительства исполкома Лаишевского района Алексей Карсалов. — Полгода потерпим».
Базеев сообщил, что отказ в выдаче РНС приходит за подписью замминистра, но детально не расписан Фото: oprt.tatarstan.ru
Просьбы бизнеса и ответы минстроя
«Переходный период оказался проблемным», — говорит директор ООО «Архитектурно-кадастровое бюро „Верста“» Михаил Базеев. Он сообщил, что отказ в выдаче РНС приходит за подписью замминистра, но детально не расписан. А раз так, то непонятно, в чем ошибки. «Нет специалиста для обратной связи, ищем через приемную, идем в министерство строительства. Пытаемся влезть в окна, чтобы найти ответы на вопросы», — поделился Базеев.
Получается так, что чиновник, найдя какой-то единственный пробел в поданной документации, пишет отказ в выдаче РНС. Заявитель исправляет ошибки, подает бумаги повторно, а чиновники находят другую ошибку и снова заворачивают заявку. Время идет, проект срывается, выхода из этих «кругов ада» бизнес не видит, зато растет желание быстро решить вопрос. А это путь к коррупции.
В целом просьбы бизнеса сводятся к тому, чтобы сделать следующее:
- Наладить обратную связь. «Хочется позвонить, а не обивать пороги», — говорили в Общественной палате. Звучали предложения запустить телеграм-бот, горячую линию.
- Улучшить портал госуслуг РФ. «Попробуйте найти кнопку „подать заявление на строительство“!» — отмечал директор ООО «Архитектурно-кадастровое бюро „Верста“».
- Прописать функционал загрузки документов на «Госуслугах РФ». Надо загрузить проект, но из каких разделов он должен состоять? Пока неясно. Например, министерство строительства требует раздел противопожарной безопасности, но на сайте такого нет. Надо подгружать технические условия, но на портале госуслуг тоже нет четкого перечня.
- Запустить предварительное рассмотрение идей заказчиков с четким регламентом. Бизнесу нужны консультации, чтобы знать планы на эту территорию. Что там видят градостроители, в чем сходятся интересы с бизнесом?
На просьбы в министерстве отвечают так:
- Обратная связь. Обещано улучшить, а вот горячую линию вряд ли запустят — нужен пул компетентных консультантов, а людей не хватает.
- Сайт госуслуг. «Ведем эту работу, замечания учитываем», — говорил Ахметзянов о работе над функционалом федерального портала с минцифры РФ. Также чиновник напомнил, что подать документы можно и через многофункциональные центры: «Это сделано для того, чтобы люди пороги не обивали».
- Подача документов. Министерство готовит единые требования, порядок для обращения заявителей. «Это все выстраивается, просим отнестись с пониманием к данной ситуации», — уточнил Ахметзянов.
- Планы на территории уточнят мастер-планы. Этот документ уже готов для Казанской агломерации, но представитель Института пространственного планирования РТ не смог назвать срока его принятия — идет согласование. Мастер-план Камской агломерации только начали готовить.
Когда отладят систему? Пока неясно. «Нужно понимать, что это делается с нуля, — объяснил начальник отдела по взаимодействию с территориальными органами. — Стараемся выйти напрямую, когда сможем достойно и правильно оказывать услуги».
Де-факто не действует запрет на новое строительство жилья и в Камской агломерации. Там по старым и новым разрешениям продолжают разрастаться территории жилой застройки вблизи промышленных зон Набережных Челнов и Нижнекамска, которым надо развиваться Фото: Олег Спиридонов
Что имеем?
Передача градостроительных полномочий с муниципального на региональный уровень только часть масштабной реформы, идеология которой на уровне замысла и деклараций сводилась к созданию неких общих правил. Цель была поставлена, безусловно, благая — упорядочить и гармонизировать застройку городов и районов Татарстана.
«Вы не сможете, исходя из своих чувств, принимать решения и строить жилые комплексы», — обращался в начале года к главам районов Минниханов.
Неоднократно звучало публично, в том числе в прессе, что, пользуясь законодательными лазейками, в районах под жилье размежевывают участки, отведенные по документам под зеленые зоны, соцобъекты. Итог такой политики хаотичной жилой застройки нередко выливался в нехватку дорог, школ и детсадов, ежедневные пробки, социальное недовольство.
Однако проза жизни оказалась далека от замыслов. Главы уже «не могут», старая система разрушена, а отстройка новой идет по неблагоприятному пути.
Год подготовки реформы прошел впустую, спустя только пять месяцев после передачи полномочий объявляют о разделении республики на 7 административных центров. При этом готово только три — и те при поддержке глав Нижнекамского, Буинского и Альметьевского районов, которые нашли помещения, помогли собрать кадры на местах.
Тем временем за эти бюрократические ухабы платит общество и прежде всего предприниматели, которые месяцами не могут получить разрешения на строительство. Стоимость месяца ожидания такового разрешения может достигать миллионов рублей. Текущая цена денег известна — 16% годовых и выше.
«Представляете, бридж-кредит под 16 процентов или выше взяли, землю купили и сидите, ждете. Вот вам цена вопроса! — рассказывает собеседник нашего издания. — Во всех строительных проектах важна стабильность правил. И все. А тут живешь и планируешь в одних правилах, а потом их по пути меняют. И жизнь идет уже в новых правилах. Для бизнеса важно, чтобы ситуация была стабильна, чтобы имелась возможность планировать и понимать, что произойдет дальше».
Да, случались перегибы на местах, когда главы районов выдавали разрешение на застройку жильем участков, на которых не стоило этого делать. Пример с Куюками самый, наверное, показательный, но лечение болезни грозит оказаться хуже болезни…
Де-факто не действует запрет на новое строительство жилья, например, и в Камской агломерации. Там по старым и новым разрешениям, как сообщают наши собеседники, продолжают разрастаться территории жилой застройки вблизи промышленных зон Набережных Челнов и Нижнекамска, которым надо развиваться. А это тоже пройденный путь — вспомним, как в 2014 году расселили и снесли дома деревни Мартыш Тукаевского района, которая попала в санитарно-защитную зону Нижнекамского промышленного узла. Там стало нельзя жить. Но одно дело — переселить малое и старое поселение, другое — разросшуюся деревню, где сотни людей только что возвели дома.
Модель тотальной централизации (а как по-другому назвать лишение прав органов местного самоуправления выдавать элементарные разрешения на строительство, чем они занимались десятилетиями) демонстрирует признаки нежизнеспособности. Теперь из столицы РТ управляют возведением четырех коровников в Кукморском районе… Безусловно, система и не с такими задачами справлялась — в минстрое выделят еще денег, поднимут зарплаты и наберут на местах специалистов, которые ускорят процесс рассмотрения бумаг. Рано или поздно маховик закрутится. Но…
«Это работать не будет», — признается в разговоре с изданием один из высокопоставленных осведомленных собеседников, имея в виду верхнеуровневые задачи, которые декларировались при запуске реформы. Речь прежде всего шла тогда о генпланах в городах и районах, умном и правильном долгосрочном развитии территорий. «Никто из Казани вникать не будет в наши проблемы, кроме нас», — отмечает наш источник.
И с этим скепсисом начинаешь соглашаться, когда понимаешь, что в эти дни минстрой, по признанию его руководителей (см. выше), не может запустить даже горячую линию для бизнеса (по его запросу, который сродни крику души) по причине отсутствия грамотных исполнителей. Т. е. ресурса, в том числе толковых людей, нет даже для устных консультаций…
Кстати, здесь можно вспомнить, что 2024-й — переходный. Все самое интересное впереди. Ведь по закону к концу года градостроительных полномочий будут лишены Казань и Челны…