Вопреки охлаждению спроса на рынке, новостройки в Татарстане только дорожают
Фото: Максим Платонов
С отмены массовой льготной ипотеки в России прошло 3 месяца, девелоперы переживают значительный спад продаж. Как и планировалось, рынок недвижимости удалось охладить. Однако новостройки в стране не стали дешеветь, а в ряде регионов, включая Татарстан, продолжают дорожать. Как долго застройщики смогут удерживать цены на жилье, кому удалось злоупотребить господдержкой и взять 26 ипотек и чем могут заменить льготы на покупку квартиры — в материале «Реального времени».
«Откуда набрать ресурсы для снижения цены «квадрата»?»
Как и прогнозировалось, в третьем квартале года российский рынок первичного жилья столкнулся с резким снижением спроса и падением продаж, вызванными отменой массовой льготной ипотеки. Председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков и глава Сбербанка Герман Греф ожидали, что это приведет к снижению цен на новостройки. Однако пока этого не происходит, выяснили в «Домклике».
Аналитики подробно изучили динамику цен за квадратный метр жилья в крупнейших регионах страны с июня по сентябрь. Рассмотрели различные сегменты новостроек: студии, малогабаритные и крупногабаритные квартиры. Оказалось, что, несмотря на закономерное охлаждение спроса, «первичка» не дешевеет. Медианная стоимость квадратного метра жилья в стране выросла на 1,8% и достигла 186 тыс. рублей. Объем предложения при этом снизился на 2,3%.
Татарстан занял четвертую строчку по дороговизне «квадрата» в новостройках на начало сентября — 191 тыс./кв. м, после Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. Причем если в обеих столицах и области в последние месяцы жилье хоть немного, но дешевело, в нашей республике оно продолжило дорожать — цены выросли на 1,8%, даже в условиях спада продаж.
— А за счет чего должно произойти снижение, если издержки у застройщика растут? Себестоимость строительства растет, процентные ставки и пользование кредитными денежными средствами растут. По нашей ситуации — если мы сейчас снизим цену, мы просто не сможем вернуть финансирование. При охлаждении спроса всегда происходит разовый выброс акционных квартир на рынок, а остальная разница размывается на ликвидные квартиры, — пояснил управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев.
Иными словами, в условиях спада продаж застройщики начинают предлагать скидки на не самые популярные лоты, распределяя потери на оставшийся пул квартир, «что приведет к дальнейшему удорожанию, а не удешевлению, просто это удорожание будет отложено и зафиксировано в бизнес-планах застройщиков». Если падают продажи, а стройка продолжается, проценты, которые девелопер выплачивает за привлеченные кредитные средства, возрастают в разы. «Застройщик выходит на стандартную ставку под 20%, вот и откуда ему набрать ресурсы для снижения цены «квадрата»?», — заметил спикер.
— Просто некоторые застройщики еще не отреагировали. Они смотрят, оглядываются на конкурентов, у них есть запас прочности, например, эскроу-счета наполнены либо наполняемость нормальная, и в этот момент им нет смысла скидывать цену. Они ждут, может быть, новые программы появятся, и рынок восстановится. Кто-то выжидательную позицию занял, кто-то активно прорабатывает свои программы — рассрочки, субсидированные ставки, — высказал мнение руководитель АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
«В Казани на фоне БРИКС острая нехватка строителей — и цены раздуваются»
Опрошенные участники рынка недвижимости сошлись во мнении, что нет никаких предпосылок ожидать глобального снижения цен в новостройках Казани в ближайшие месяцы. Застройщики будут предлагать клиентам акции, бонусы и участие в собственных программах, но постараются удержать цены, поскольку связаны кредитными обязательствами.
— Мы с вами проходили несколько реперных точек: падение, взлеты, стагнация рынка, но стоимость жилья никогда не падала. Для того чтобы цена «квадрата» оптимизировалась или прекратила расти, должны произойти определенные моменты. Во-первых, должна снизиться стоимость денег. Ипотека, проектное финансирование для застройщика подорожали, процентная ставка очень выросла. Деньги заемные, согласно 214-ФЗ, это дает удорожание себестоимости, — пояснила директор по девелопменту ООО «Грань» Ольга Волчкова.
Во-вторых, выросли в цене стройматериалы, в среднем на 20—30%. Рабочая сила и техника также обходятся намного дороже, чем раньше. «Поэтому повышение цен на жилье не означает, что мы увеличиваем свою маржинальность. Все это идет на покрытие расходов», — пояснила спикер.
«В Казани на фоне БРИКС вообще острая нехватка строителей, соответственно, и цены раздуваются». Мария Зверева / realnoevremya.ru
— Рынок недвижимости был сильно подогрет, а сейчас ситуация такова, что себестоимость строительства достаточно серьезно выросла — в два с лишним раза, — согласен с коллегой Максим Николаев. — Это мы видим и по видам работ, и по стоимости самих материалов. Тем более в Казани на фоне БРИКС вообще острая нехватка строителей, соответственно, и цены раздуваются. По Казани однозначно снижения цен ожидать не стоит. Разово — да, а глобально — нет.
Стабилизация цен, возможно, произойдет в течение года, если не будет резких изменений на рынке строительных материалов. Даже если Центробанк начнет снижать ключевую ставку, это отразится скорее на будущих проектах строительства, считают девелоперы. Но и в этом случае большого изменения в стоимости новостроек не предвидится: «Не думаю, что будет резкое снижение цены на 10—15%, в горизонте такого не видно. Вот вы верите, что кирпич подешевеет на 20%? Или люди, которые сейчас хотят за «куб» кирпичной кладки 8 тысяч рублей, — что они резко на следующий год захотят работать за 4 тысячи? Я не верю, и хедхантер подтвердил, что в ближайшее время ждать дешевую рабочую силу нет смысла».
Рынок жилья подстраивается под отсутствие массовой льготной ипотеки, хотя адресные госпрограммы, несомненно, нужны, считают собеседники издания. «Потому что жители не могут столько платить по обычной ипотеке: если раньше ежемесячный платеж был 30 тысяч, то сейчас он 60 тысяч или доходит до 70 тысяч рублей, если берешь большую квартиру. С учетом удорожания продуктов и уровня жизни, естественно, должна быть льготная ипотека для того, чтобы сохранить доступность жилья», — убеждена Ольга Волчкова.
Рынок жилья подстраивается под отсутствие массовой льготной ипотеки, хотя адресные госпрограммы, несомненно, нужны, считают собеседники издания. Максим Платонов / realnoevremya.ru
Сейчас в России анонсируют появление новых инструментов для решения квартирного вопроса. К примеру, в Госдуме предложили в качестве альтернативы ушедшим программам создать строительные сберегательные кассы (ССК). Вкладчик будет вносить в кассу фиксированные взносы и, накопив 30—50% от стоимости квартиры, сможет получить кредит на привлекательных условиях на срок от 7 до 15 лет. Однако инициатива пока не нашла поддержки в правительстве.
«Отсутствие спада цен связано с неопределенностью финансирования семейной ипотеки»
Восходящую динамику цен связали с прежним высоким интересом россиян к льготным ипотечным программам. Хотя ипотека с господдержкой и стала более адресной, в августе процент выдач на льготных условиях в сегменте новостроек вырос до 95% (с 93% в июле).
— Отсутствие видимого спада уровня цен в значительной мере связано с неопределенностью по поводу финансирования «Семейной ипотеки»: множество заявлений о том, что лимиты в скором времени будут исчерпаны и что выдачи по программе будут остановлены, привели к очередной волне спроса. Так, в сентябре среднее количество выдач в неделю по госпрограммам составило около 6,6 тысячи, в то время как в августе показатель был на уровне 5,5 тысячи, — пояснил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.
Отсутствие видимого спада уровня цен связано с неопределенностью по поводу финансирования «Семейной ипотеки», считают в «Домклике». Максим Платонов / realnoevremya.ru
Ранее крупные банки приостанавливали запись на сделки по семейной ипотеке, ссылаясь на исчерпание лимитов денежных средств. В Минфине сообщали, что на выдачу кредитов по программе у банков осталось 427 млрд рублей, и эти средства у небольших игроков рынка. Денег, по оценке министерства, должно хватить до ноября. В конце недели ситуацию с исчерпанием лимитов на льготную ипотеку Минфин назвал уже некритической — при необходимости их могут увеличить, заявил глава департамента финансовой политики министерства Алексей Яковлев.
— Продажи по остальным ипотечным продуктам практически встали — все, кроме семейной. А сейчас еще и семейная встала из-за того, что лимиты закончились. ВТБ поднял первоначальный взнос до 50%, хотя у них запись остается. «Сбер» с прошлой недели перестал записывать на сделки уже по одобренным ипотекам. Сейчас будут работать только всякие отсрочки, рассрочки, субсидирование ставок от застройщиков, но это все зашито в цену, — пояснил Максим Николаев.
Какие программы по льготной ипотеке закрыли
На начало года в России действовал ряд федеральных льготных ипотечных программ, которые позволяли купить или построить жилье по низкой ставке. Основную — для широкого круга заемщиков, так называемую массовую льготную ипотеку, — закрыли, а по остальным существенно изменили условия, сделав их более адресными. Так, с 1 июля 2024 года закрыли программу «Господдержка», запущенную в апреле 2020 года, которую неоднократно продлевали. Она позволяла взять кредит под 8% на покупку новой квартиры, дома, а также на его строительство. Первоначальный взнос составлял 30%, лимит для всех регионов был установлен на уровне 6 млн рублей.
Программу «Господдержка» — для широкого круга заемщиков, так называемую массовую льготную ипотеку, — закрыли, а по остальным существенно изменили условия. Максим Платонов / realnoevremya.ruКакие программы сохранились
В июле 2024 года заканчивалось действие еще двух программ — семейной и IT-ипотеки, но в последний момент в правительстве решили их продлить, изменив требования к заемщикам. В итоге сейчас действуют пять основных льготных ипотечных госпрограмм. Ипотека для семей, по сравнению с другими, остается наиболее доступной широкому кругу пользователей, хотя с прежними объемами все равно не сравнить, но в крупных банках на нее закончились лимиты. Программа для айтишников, по словам экспертов, сейчас фактически не работает, ее объемы выдачи упали в 17 раз.
«Семейная ипотека» появилась в 2018 году и была продлена этим летом до 2030 года, но ее условия ужесточили. Сейчас оформить кредит по этой программе могут семьи, где есть ребенок в возрасте до 7 лет или ребенок-инвалид до 18 лет. Ставка — 6%, первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал. Кредит для Казани — до 6 млн рублей. По программе можно купить квартиру в готовом или строящемся комплексе, строящийся частный дом или готовый дом с участком. Также возможно оформить заем на строительство дома на собственном земельном участке.
IT-ипотека действует с 2022 года, в июле была продлена до 2030 года с новыми условиями. Ставка — 6%, первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал, кредит для Казани — до 9 млн рублей. По этой программе больше нельзя купить жилье в Москве и Санкт-Петербурге, аккредитованная IT-компания, в которой работает заемщик, должна быть в регионе. Требования к заемщикам по уровню дохода — от 150 тысяч для сотрудников компаний в городах-миллионниках, от 90 тысяч в других населенных пунктах.
«Сельская ипотека» появилась в 2020 году, сейчас бессрочная. Распространяется на жилье в сельской местности, за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Оформить может любой гражданин России 21—65 лет. Можно купить участок для постройки дома в течение двух лет, готовый частный дом или квартиру в доме не выше пяти этажей от застройщика. Кредит на жилье в приграничном районе выдадут под 0,1%, в остальных случаях — под 3%. Первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма — 6 млн рублей.
В июле 2024 года заканчивалось действие еще двух программ — семейной и IT-ипотеки, но в последний момент в правительстве решили их продлить, изменив требования к заемщикам. Максим Платонов / realnoevremya.ru
«Дальневосточная ипотека» действует с 2025 года, продлена до 2030-го. Программа работает на территории Дальневосточного федерального округа со ставкой 2%. Можно купить квартиру, частный дом у первого собственника или строящийся дом у застройщика. Вторичное жилье должно быть в сельских поселениях, моногородах или на территории Магаданской области и Чукотского автономного округа. Кредиты дают супругам или родителям не старше 36 лет с ребенком, медработникам, учителям и работникам ОПК в регионе, переселенцам по программе мобильности трудовых ресурсов, участникам «Дальневосточного гектара», участникам СВО и переселенцам с ее территории. ПЗ — 20%, заем до 6 млн рублей можно увеличить до 9 млн при покупке новостройки от 60 кв. м.
«Арктическая ипотека» появилась в ноябре 2023-го, похожа на дальневосточную, но действует в сухопутной части Арктической зоны (Мурманская область и Ямало-Ненецкий, Ненецкий и Чукотский автономные округа, северные территории Карелии, Коми, Якутии, Архангельской области и Красноярского края), всего более 130 населенных пунктов. Оформить могут вышеописанные категории граждан плюс работники приоритетных отраслей. Условия выдачи те же, что и у дальневосточной.
Кроме перечисленных льготных ипотечных программ, есть еще ряд инструментов господдержки, позволяющих сэкономить на покупке жилья. Это федеральный маткапитал, размер которого зависит от количества детей и сроков их рождения, — сумма доходит до 833 024,74 рубля. Региональный маткапитал, который можно задействовать во всех льготных госпрограммах для погашения ипотеки: в Татарстане при рождении детей можно получить до 100 тысяч рублей. Субсидии для многодетных семей — 450 тысяч рублей для погашения ипотеки. Налоговый вычет — можно вернуть до 260 тысяч рублей с покупки жилья, а именно 13% от стоимости квартиры или дома, но сумма ограничена 2 млн рублей.
По программе можно купить квартиру в готовом или строящемся комплексе, строящийся частный дом или готовый дом с участком. предоставлено пресс-службой СМУ-88
Отказ от массовой льготной ипотеки в пользу адресной называют необходимым решением для снижения цен на рынке первичного жилья и для сглаживания ценовой разницы со «вторичкой».
— Сейчас сложно что-либо предсказывать. Но по большому счету государство ведет к тому, чтобы восстановить баланс между «вторичкой» и новостройками. Все-таки построенное жилье должно чуть дороже стоить, чем строящееся. Иначе где логика — покупать строящееся жилье. Получается, чтобы перекос устранить, нужно, чтобы либо готовое жилье подорожало, а новостройки остались на том же уровне, либо новостройки опустились в цене, а готовое — сохранило цены, — пояснил Руслан Хабибрахманов.
Ранее Счетная палата обнародовала результаты исследования, напрямую увязав субсидирование ипотечных ставок государством с подорожанием новостроек. Кроме больших расходов для бюджета, аудиторы озвучили случаи злоупотребления льготами на покупку жилья. По данным СП, в прошлом году 114,9 тысячи россиян оформили на себя два и более льготных кредита на общую сумму 1,11 трлн рублей. Еще 1,5 тысячи человек взяли пять и более ипотек на 42,45 млрд. Но рекорд побил заемщик, сумевший оформить 26 кредитов с господдержкой. Совершенно очевидно, что такие клиенты не были целевой аудиторией госпрограмм. Вместо того чтобы выполнить свою социально значимую функцию — обеспечить доступным жильем семьи среднего достатка, массовая льготная ипотека привела к образованию пузыря на рынке недвижимости, считают исследователи.
Василя Ширшова