Эксперты считают ипотеку уже не драйвером для жилой недвижимости, а ее тормозом
Фото: Максим Платонов
Выдача ипотек в России по итогам года упадет на треть, подсчитали в «Дом.РФ». Опрошенные «Реальным временем» участники рынка недвижимости полагают, что масштаб снижения будет еще больше — не менее 50—60%. «Рынок отреагирует на это стагнацией и снижением цен», убеждены эксперты. К каким последствиям это приведет, как изменится индустрия жилого строительства в Татарстане и что делать покупателям жилья — подробности в нашем материале.
«Ипотека уже не драйвер рынка»
Текущая неделя началась с нового вызова для рынка жилищного кредитования: после повышения ключевой ставки ЦБ банки начали повышать ипотечные по рыночным программам. На этот шаг пошли Сбербанк, ВТБ, «Банк «Дом РФ», МКБ, ТКБ, СГБ, «Кубань кредит», «Примсоцбанк», «Металлинвестбанк», ПСБ, АТБ, БСПБ и другие. К примеру, в «Совкомбанке» ставки подняли сразу на 2 п.п. и предлагают ипотеку на новостройки и вторичку под 27,99%. В «Т-Банке» база теперь составляет 22%, ПСК 22,116 — 28,135%.
По госпрограммам условия продолжают ужесточать даже после перераспределения лимитов между кредитными организациями. Так, получив деньги, «Сбер» возобновил выдачу семейной ипотеки, но усложнил выдачу, включая повышенный первоначальный взнос (ПВ) и другие требования. Ограничили категории заемщиков и подняли ПВ в «Севергазбанке». В «Альфабанке» взять кредит можно на дом, но только в рамках комбо-ипотеки, в «Уралсибе» выдача на паузе и т. д.
— Отмена программ льготного ипотечного кредитования сразу же ощутимо отразилась на рынке первичной недвижимости, — отметил гендиректор ГК «ЖИК города Казани» Эмиль Хуснутдинов, — Количество сделок по жилым помещениям сократилось на 57% в июле 2024 г. по отношению к июню 2024 г. Вторым основным фактором, влияющим на рынок первичной недвижимости, является ключевая ставка ЦБ РФ, которая напрямую влияет на ставки по ипотечному кредитованию. Начиная с лета 2023 года, в результате ужесточения денежно-кредитной политики ключевая ставка постепенно выросла с 7,5% годовых до текущих 21%.
По госпрограммам условия продолжают ужесточать даже после перераспределения лимитов между кредитными организациями. Максим Платонов / realnoevremya.ru
Аналогичная картина по ИТ-ипотеке — банки выдают займы только при условии повышенного ПВ и для ограниченных категорий клиентов.
— Пока сложно подводить итоги после очередного повышения ставки рефинансирования. Но тут не нужно быть экспертом, чтобы понимать, что ипотека уже не драйвер рынка, а его тормоз, — заявила Анастасия Гизатова, руководитель АН «Счастливый дом», — Если мы говорим о классической ипотеке, а не субсидированной, то желающих взять кредит немного: используют по материнскому капиталу, с субсидией за третьего ребёнка — в случаях, когда ставка не играет роли. Еще одна группа — те, кто «покупают» ставку. Оплачивают разовую повышенную комиссию банку за снижение ставки.
— Ставки поднимаются, и выдача ипотек сокращается. Банки сами об этом говорят, торможение рынка усиливается. Можно только предположить, что льготные программы в том виде, в котором они остались, все равно будут преобладать на рынке. Конечно, есть те, кто берет рыночную ипотеку. Интересно, кто эти люди, какой у них доход и финансовое состояние, если они не копят на квартиру, а берут кредит по ставке 25—30%, — заметил Павел Самиев, экономист, генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром».
При этом, по его словам, все равно останется достаточно большая доля льготных ипотечных программ, объемы выдачи по которым сейчас сильно сократились, и как результат — рынок падает: «Но льготники теперь — это в основном семьи с детьми. Получается, смещение идет в эту сторону. Практически перестанут на рынке присутствовать те категории, которых ранее было достаточно много — молодые специалисты, айтишники и так далее».
По словам Эмиля Хуснутдинова, портрет ипотечного заемщика не претерпел особых изменений, большинство — по-прежнему семьи с детьми, которые своей целью ставят улучшить жилищные условия, и это основная задача, которую необходимо решить с помощью льготных программ. В то же время застройщики изыскивают способы для субсидирования ставки, разрабатывают программы для покупателей, не подходящих под условия ипотеки с господдержкой.
«Будет ли снижение цен — вопрос открытый»
Количество ипотечных сделок в России по итогам года упадет на 33%, в том числе по льготным программам — на 26%, прогнозируют в «Дом.РФ». На 1 октября падение составило тоже 26% к прошлому году и 59% к сентябрю 2023-го, говорится в исследовании. При этом в 2025-м оператор льготной ипотеки ожидает еще большего спада по госпрограммам — почти в два раза по сравнению с прошлым годом. Все это приведет к разного рода последствиям на рынке недвижимости:
— Снижение приобретения жилья в ипотеку для инвестиционных целей, снижение в целом покупательной способности и возможное предпочтение найма жилого помещения перед приобретением собственного жилья, — перечисляет их Эмиль Хуснутдинов, — Кроме того, застройщикам необходимо особо тщательно подходить к расчету экономики проекта, так как рост ключевой ставки также привел к росту ставки по проектному финансированию.
Количество ипотечных сделок в России по итогам года упадет на 33%, в том числе по льготным программам — на 26%, прогнозируют в «Дом.РФ». Максим Платонов / realnoevremya.ru
По оценке директора компании «Этажи-Казань» Марата Галямова, объемы ипотечного кредитования сократились примерно на треть и более: «Мы ожидаем спада на 30—40% по итогам четвертого квартала года по отношению к октябрю—декабрю 2023-го. Если по году возьмем, думаю, падение составит где-то 10—15%, потому что летом был большой всплеск, и он, конечно, компенсирует падение, но все-таки прошлый год мы не переплюнем». По его словам, через полгода-год рынок войдет в колею, и в проектах высокой степени готовности все квартиры выкупят. Проекты на низкой стадии будут либо приостанавливать, либо продолжат строить:
— Но ценник в любом случае будет повторять ценник рынка, никто не будет демпинговать и в два раза дешевле квартиры продавать — в этом нет никакого смысла. Просто сейчас застройщики не будут начинать новые проекты. Им так проще, чем потом торговать себе в минус, поэтому цены в любом случае будут оставаться на таком же уровне, и они будут расти, — считает Марат Галлямов.
Впрочем, другие опрошенные эксперты полностью не исключают снижения цен на рынке жилья в условиях спада продаж.
— Думаю, что по итогам года, выдача ипотек упадет больше, чем на 50—60%. Рынок отреагирует на это стагнацией и снижением цен. Это не будет носить массовый характер, продавцам проще отложить продажу до лучших времен, чем сейчас предоставлять значительную скидку. Поэтому снижать цены будут исходя из жизненных обстоятельств, — считает Анастасия Гизатова.
«Льготники теперь — это в основном семьи с детьми, смещение идет в эту сторону», — отметил эксперт. Реальное время / realnoevremya.ru
— Так как ипотека несколько лет играла значительную роль в продажах и новостроек, и вторички, сделок на рынке станет существенно меньше. Но будет ли из-за этого снижение цен? Вопрос открытый. Возможны два варианта: либо падение цен, либо снижение активности. Грубо говоря, застройщики будут придерживать объекты, но при этом постараются цены не уронить. Поэтому посмотрим, сейчас на рынке жилья из-за провала ипотеки падает спрос, но может упасть и предложение, — отметил Павел Самиев.
Двухлетняя яма на рынке и дефицит новостроек
Рыночные ставки по ипотеке стали заградительными (от 22—23% и выше). С отменой массовой льготной ипотеки с июля и ужесточением условий по семейной и ИТ-ипотеке российский рынок недвижимости переживает непростые времена. Все это происходит на фоне возросших затрат застройщиков: подорожания проектного финансирования, строительных материалов, повышения зарплат. Прирост ипотечного портфеля, по данным оператора госпрограмм, снизился на 50% с начала года.
В Госдуме покупателям жилья рекомендуют повременить, чтобы дождаться более выгодных условий по ипотеке. Так, Анатолий Аксаков, глава думского комитета по финансовому рынку, заявил: «Совет: переждать. Когда начнет снижаться ключевая ставка, снизится и ипотечная. Снижение это ожидаем во второй половине следующего года». Однако за это время рынок недвижимости может сильно измениться.
В Госдуме покупателям жилья рекомендуют повременить, чтобы дождаться более выгодных условий по ипотеке. Максим Платонов / realnoevremya.ru
— В любом случае будет плохо, потому что год мы потеряем. Год на рынке жилья — это активное развитие, новые проекты, их разработка, закладка, инвестиции. Если год мы ничего не будем делать, застройщики потом еще год будут собираться, то есть получим яму в 2 года, в итоге возникнет дефицит новостроек. Стоимость квадратного метра в любом случае будет расти, — убежден Марат Галлямов.
По мнению Эмиля Хуснутдинова, сложившаяся ситуация указывает на несовершенство действующих механизмов ипотечного кредитования. Он уверен, что застройщики совместно с банками смогут реализовывать субсидированную ипотеку и разработают программы в целях формирования возможности для клиентов переждать цикл высоких ключевых ставок за счет предоставления опции субсидирования ипотеки, рассрочки, ипотеки траншами.
— Застройщикам надо будет как-то распродавать, потому что им нужна ликвидность, в том числе на обслуживание долга. Кто сможет выдержать без этого и просто уменьшить объем предложения, будет действовать так. Но в любом случае повышать цены будет невозможно, значит, у застройщика будет снижаться маржа. Для девелоперов — это действительно определенный вызов, особенно у тех, у кого высокая доля проектного финансирования и может быть, еще дорогое фондирование преобладает, подчеркнул Павел Самиев.
По его словам, перед застройщиками встанет дилемма: либо работать почти в ноль или в минус, либо столкнуться с проблемами такого плана, как не исполнение обязательств. В свою очередь, Анастасия Гизатова считает, что у игроков рынка еще есть запас прочности, накопленный за весну 2024 года: «В случае критической ситуации, уверена, что будут введены новые программы, например, в виде адресной ипотеки, чтоб поддержать строительную отрасль. Но это не раньше декабря/февраля». Относительно того, когда лучше покупать жилье универсальных советов риелтор не дает — все зависит от цели и задач клиента.
Относительно того, когда лучше покупать жилье универсальных советов риелтор не дает — все зависит от цели и задач клиента. Maria Ziegler на Unsplash
— Жилая недвижимость и долёвка в текущих условиях не обладают инвестиционной привлекательную для схемы «купил сейчас, продал через год-два», поэтому если стоит вопрос для решения своих жилищных вопросов и вы обладаете необходимой суммой, то нет смысла откладывать сделку. Значительно дешевле не будет. Такой доходности, как банковые вклады, в краткосрочном периоде недвижимость не принесет, но большинству держать деньги в квадратных метрах спокойнее, чем в кредитных учреждениях. И общий совет: если вы приобретаете новостройку, внимательнее изучите ДДУ и особенно варианты рассрочек, — отметила Гизатова.
Того же мнения и другие участники рынка: если нужна квартира — лучше покупать сейчас, воспользовавшись различными инструментами от застройщиков, поскольку жилье массово дешеветь не будет. Ранее российский вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что ипотеку с господдержкой не будут развивать до охлаждения инфляции. Власти предложат новые меры по развитию отрасли не раньше этого периода, сообщил он. По его словам, инфляция в строительстве выше, чем по стране, хотя конкретные показатели не привел: «Как только инфляция пойдет на спад, мы будем выходить в правительство с дополнительными мерами по поддержке ипотеки. Возможно, это будет улучшение ситуации по льготной», — не исключил он.
Василя Ширшова