Сработает ли в Татарстане госпрограмма жилищных накопительных сертификатов или строительных сберкасс
Фото: Максим Платонов
Российские девелоперы выступили с инициативой, которая, по замыслу, должна спасти всех участников рынка жилья: и «затоваривающуюся» на фоне падения продаж строительную отрасль, и тех, кто нуждается в решении квартирного вопроса, но не может его себе позволить в условиях недоступной рыночной ипотеки. По мнению застройщиков, решить проблему можно, приняв государственную программу жилищных накопительных сертификатов. О предлагаемой новой схеме накопления первоначального взноса на ипотеку, ее жизнеспособности и альтернативах — в материале «Реального времени».
Государство всем поможет?
Российские девелоперы предложили государству поддержать строительную отрасль, которая начала проседать в условиях замедления продаж и роста ипотечных ставок. Авторы инициативы считают, что в ситуации, когда нуждающиеся в жилье семьи не могут ни накопить сумму, достаточную для первоначального взноса, ни взять ипотечный кредит под неподъемные проценты, решением проблемы может стать государственная программа жилищных накопительных сертификатов (ЖНС).
При этом никто не предлагает искать пути снижения стоимости ипотеки и самого жилья. Весь расчет на то, что с помощью государства граждане заработают недостающие суммы на относительно безопасных инвестициях.
— Мы предлагаем разработать программу, при которой денежные средства участников инвестируются в государственные проекты. Таким образом, государство получит от граждан дополнительное финансирование, а они — поддержку государства в вопросе ипотечного кредитования, — сформулировал суть предлагаемой схемы директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Предполагается, что деньги участников программы должны будут поступать на специальный счет в банке и переходить в управление государства, которое инвестирует их в облигации федерального займа или другие низкорисковые ценные бумаги, которые гарантируются правительством РФ, и в течение нескольких лет у участников сформируется сумма достаточная для первоначального взноса по ипотеке. По мнению авторов идеи, надбавка со стороны государства может в этом случае составить до 30% годовых, а накопившие таким образом на первоначальный взнос участники программы смогут купить жилье в ипотеку по льготной ставке.
Расчет на то, что с помощью государства граждане заработают недостающие суммы на относительно безопасных инвестициях. Максим Платонов / realnoevremya.ru
— Только она сегодня по карману большинству покупателей, — считает Азизов. — Стандартными программами с рыночной ставкой от 25% пользуется лишь 1% наших клиентов, а семейной ипотекой — 51%.
ДОМ.РФ: «Растут риски снижения запусков новых проектов»
Тревога девелоперов обоснована: согласно последним опубликованным «ДОМ.РФ» прогнозам, в III квартале 2024 года выдача ипотеки сократилась на 36% ко II кварталу в количественном выражении и на 39% в денежном. Ипотечное кредитование по льготным программам также замедлилось из-за модификации их условий, в частности из-за увеличения первоначального взноса: льготных ипотечных кредитов было выдано в 2,5 раза меньше, чем во II квартале. По прогнозу «ДОМ.РФ», ипотечное кредитование останется на низком уровне до конца года, а в первом полугодии 2025-го выдача ипотеки снизится на треть к уровню рекордного 2023-го.
По прогнозу «ДОМ.РФ», ипотечное кредитование останется на низком уровне до конца года, а в первом полугодии 2025-го выдача ипотеки снизится на треть к уровню рекордного 2023-го. Максим Платонов / realnoevremya.ru
При этом застройщики не сбавили темпы запусков новых проектов, и портфель строящегося жилья в России достиг максимального уровня за последние 5 лет — 117,8 млн кв. м на 1 октября 2024 г. (с приростом 3% в III квартале и 11% с начала года), сообщает «ДОМ.РФ». Но продажи новостроек после завершения программы «Льготной ипотеки» сократились на 20% к среднему уровню за первое полугодие, а доля ипотечных сделок снизилась до 72% (на 28% за квартал).
— Высокая распроданность строящихся домов с вводом в 2025 году позволяет девелоперам завершить строительство без переноса сроков, — считает «ДОМ.РФ». — Однако в условиях сохранения высоких ставок и низкого спроса в 2025 году растут риски снижения запусков новых проектов в 2025—2026 годах и ввода жилья после 2027 года.
«Мы должны искать варианты»
Предложение о госпрограмме жилищных накопительных сертификатов нужно детально изучить, считает депутат Государственной думы, член думского Комитета по бюджету и налогам Айрат Фаррахов.
Он сообщил «Реальному времени», что в сентябре в Госдуму внесен законопроект «О строительных сберегательных кассах»», в котором предлагается нечто подобное. И напомнил, что строительные сберегательные кассы позволили в ряде развитых стран существенно сдвинуть решение проблемы с мертвой точки.
— Я далек от мысли, что успешные программы одних стран можно проецировать на другие, но вместе с тем это позитивный и положительный опыт. Мы однозначно должны искать варианты для обеспечения жильем наших граждан, в том числе для поддержки жилищного строительства, поскольку это вносит существенный вклад в нашу экономику. Жилищное строительство оказывает мультипликативный эффект на все отрасли — и на производство, и на обработку, и так далее.
Айрат Фаррахов добавил, что авторы законопроекта о строительных сберегательных кассах обратились к Вячеславу Володину с предложением о создании рабочей группы, чтобы он был доработан и принят.
«Оценить эффективность сегодня сложно»
— Мы всегда готовы поддержать инициативы, которые добавляют разнообразие механизмов приобретения жилья, — говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. — Чем больше возможностей у участников рынка, тем он живее и динамичнее развивается, тем шире его охват, а такое можно только приветствовать.
Девелопер пояснил «Реальному времени», что предложение ввести ЖНС выглядит неплохо, но, добавил он, кроме идеи, нужны хотя бы предварительные расчеты. Готовность его компании участвовать в таком проекте зависит от того, насколько экономика жилищных накопительных сертификатов будет близка к ее финансовым моделям:
— Пока остается много неизвестных и сложно что-то соотнести. Нередко бывает, что блестящая идея загибается на уровне двух-трех манипуляций с калькулятором. Не секрет, что низкорисковые ценные бумаги — это далеко не самые маржинальные, поэтому при стабилизации ключевой ставки динамика накопления, скорее всего, будет сравнима с базовыми банковскими вкладами. Оценить эффективность сегодня сложно, много вопросов, в том числе предполагается участие некой льготной ипотечной ставки. Каким образом и за чей счет она будет гарантирована?
«Люди не готовы отдавать деньги государству»
— Мне кажется, что в нынешних экономических реалиях это не сработает, — говорит руководитель казанского агентства недвижимости «Квартет» Рустем Сафин. — У населения присутствует большая доля недоверия к государству, и если мы говорим про действующие программы — семейную ипотеку, господдержку и IT-ипотеку, мы видим, что государственные программы как бы есть, но их нет. Потому что нет лимитов, о чем говорил президент России Владимир Путин, а если они и есть, их просто так не возьмешь. Потому что есть комиссия застройщика в 15—20 процентов, которая приводит к очень большому удорожанию квартир. Потому что с госпрограммами работают всего несколько банков. Потому что первый взнос уже даже не 30 процентов, а все 50. Все это, к сожалению, вызывает большой негатив по отношению к госпрограммам.
Сафин подчеркнул, что судит по своим клиентам, которые хотят приобретать жилье «здесь и сейчас». Они либо самостоятельно копят на нужную квартиру, либо покупают какой-то ликвидный промежуточный вариант недвижимости, который потом перепродадут, чтобы купить нужный:
— При этом деньги остаются у них, а вот отдавать государству в надежде, что в будущем что-то будет, они не готовы.
Потенциальные участники программы могут не захотеть вкладываться в ЖНС на не вполне понятных условиях и с неясными перспективами. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru
Эксперт также допускает, что потенциальные участники программы предпочтут не вкладываться в ЖНС на не вполне понятных условиях и с неясными перспективами, а подождать, пока сбудутся прогнозы Центробанка, обещающего в 2027 году падение ключевой ставки:
— Если государство говорит, что через три года все будет хорошо, зачем куда-то вкладываться? То есть, в принципе, если сейчас ставка на вторичном рынке вернется, допустим к 13 процентам, люди побегут покупать с радостью, 13 всех устроит. А сертификаты с длинным горизонтальным планированием им будут неинтересны.
«А почему вы не можете скинуть цену?»
По мнению Рустема Сафина, сценарий, подобный предлагаемому сценарию ЖНС, мог бы сработать — но только в советское время, когда был дефицит недвижимости. А сейчас, когда предложение значительно превышает спрос, говорит он, клиент хочет и вправе выбирать жилье, метраж, район и прочее. Сейчас этот инструмент представляется ему неэффективным, особенно когда свежа в памяти пенсионная реформа с накопительной пенсией, которую пообещали, а потом заморозили.
«Клиент хочет и вправе выбирать жилье, метраж, район и прочее». Максим Платонов / realnoevremya.ru
Еще Сафин выразил недоумение по поводу попыток использовать государство там, где все можно решить рыночными инструментами. Он напомнил, что, например, в Москве застройщики уже предлагают рассрочку на покупку жилья в сданных домах, тогда как в Казани — только до сдачи дома:
— Они дают рассрочки за счет своей маржи — молодцы! То есть, раз вам нужно продать, предлагайте, конкурируйте! А предлагать такие инструменты, как ЖНС сейчас неправильно. Нужно начать с себя и понять, а почему вы не можете скинуть цену?
Инна Серова