Какие выводы на опыте других стран следует сделать, чтобы избежать в России жестких сценариев
Фото: предоставлено realnoevremya.ru Антоном Рушевым
В России ввод жилья идет рекордными темпами, но вместе с увеличением площади жилой недвижимости растет и ее стоимость. На это влияет множество факторов, в том числе и владельцы земель, которые и становятся «самыми большими бенефициарами перегрева рынка недвижимости». Какой опыт в строительной сфере, играющей такую большую роль в экономике, накопили другие страны и какие выводы должна из него сделать Россия — в авторской колонке для «Реального времени» рассуждает руководитель Kept (ранее часть международной сети KPMG) в Татарстане Антон Рушев.
«Общий итог периода 2021—2023 — на рынке снижаются и объемы продаж, и цены»
Японский кризис недвижимости 1990-х, китайский текущий кризис — какие выводы мы должны сделать для национальной экономики и какие действия предпринять, чтобы избежать подобных жестких сценариев в ближайшие пять лет? Глядя на статистику российского рынка недвижимости, кажется, что запас прочности у него большой — квадратный метр на душу населения пока существенно ниже, чем среднемировой. Механизм эскроу-счетов дает стимулы застройщикам удерживать долговую нагрузку и количество параллельных проектов под контролем. ЦБ предпринимает усилия для борьбы с инфлированием стоимости новостроек, которое достигалось за счет зашивания эффекта сверхнизкой ипотечной ставки в цену квадратного метра. Но так ли все спокойно?
За 8 месяцев 2023 года было введено больше «квадратов», чем за весь 2022 год. Увеличивается разрыв между средней зарплатой и стоимостью квадратного метра, вымывая из платежеспособного спроса как раз тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, и оставляя жилье доступным для тех, кто покупает его с инвестиционными целями.
А если и этот сегмент спроса будет исчерпан? Строительная отрасль такова по значимости, что ее кризис может похоронить вместе с собой всю экономику. Давайте посмотрим, что происходило в Китае.
В августе 2023 года китайская Evergrande, совершившая в 2021 году технический дефолт по облигациям и отягощенная общими обязательствами на $300 миллиардов, наконец подала на банкротство в суде Нью-Йорка. В одной из попыток получить быструю ликвидность, Evergrande устроила распродажу с 30-процентными скидками на свои объекты, что в конечном счете им не помогло. За последние два года более десяти менее крупных застройщиков Китая допустили дефолты по платежам. После введения в 2020 году «трех красных линий», накладывающих ограничительные критерии на финансовые показатели застройщиков для возможности доступа к государственным кредитным ресурсам, китайское правительство успело развернуться. И если ранее его политика была направлена на охлаждение разогретого рынка, то в конце 2022 года правительство выпустило план из 16 пунктов, который был призван скорее поддержать рынок, который к этому моменту стагнировал. Это сразу привело к росту котировок акций строительных компаний.
Например, акции крупнейшего публичного девелопера Country Garden Holdings поднялись в цене на 55%. Забегая вперед — им это не помогло, и в августе 2023 компания с обязательствами на $200 миллиардов также допустила технический дефолт по облигациям.
А ведь по количеству строящихся объектов (более 3 тысяч) компания существенно более значима, чем Evergrande (на пике более 700 объектов). Отчетность Country Garden Holdings за шесть месяцев 2023 показала ужасающие убытки и отрицательный поток от операционной деятельности. Общий итог периода-2021—2023 — на рынке снижаются и объемы продаж, и цены.
«События 2023 года нанесли новый удар по рынку недвижимости Китая»
Остается гадать, как все развивалось бы в КНР в спокойном режиме, не возникни осложнение в виде геополитических ударов США, но факт остается фактом — события 2023 года нанесли новый удар по рынку недвижимости Китая. Соединенные Штаты окончательно развернули борьбу за отделение КНР от поставок высокотехнологичных компонентов, экспорт и импорт в 2023 году снизились на 10%. Это потянуло за собой и остальные сектора. В июне — июле 2023 года продажи недвижимости в Китае снизились на 33% к аналогичному периоду прошлого года.
realnoevremya.ru/Динар Фатыхов (архив)
В силу высокой волатильности рынка акций, в Китае недвижимость традиционно была одним из активов, в который население вкладывалось более охотно, так как цены на нее неизменно росли еще с начала 2000-х. При этом сектор недвижимости все-таки выступал не как драйвер, а скорее как бенефициар роста остальных секторов экспортно ориентированной экономики, переваривающей приток средств от положительного платежного баланса. Соответственно, доля населения, которая покупала квартиры не для решения жилищного вопроса, а в качестве надежной инвестиции, стабильно росла.
И до поры до времени экономические показатели не шли в противовес рынку недвижимости. С 2000 по 2015 год рост реальных доходов населения был неизменно выше, чем рост цен на новостройки. Однако ситуация поменялась на интервале 2015—2019 годов.
Рассчитывая на дальнейший рост цен на земельные участки, строительные компании существенную часть денежных средств, полученных от покупателей на ранних этапах строительства объектов, торопились сразу реинвестировать в приобретение земельных участков, что выглядело довольно разумно на стабильно растущем рынке, как попытка зафиксировать важную часть себестоимости объектов. Таким образом, до тех пор, пока продажи шли хорошо, недвижимость росла, а стоимость кредитных ресурсов была ниже, чем рост индексов недвижимости, было экономически оправдано финансировать скупку земель фактически за счет роста долговой нагрузки.
Однако когда объемы ненужной экономике недвижимости существенно возросли, в Китае появились такие явления, как города-призраки
И если в теплом климате Китая можно спокойно дать неотапливаемым и неосвещенным домам стоять и ждать своих покупателей, то наша российская экономика в любом случае несет существенно более тяжелое бремя поддержания объектов в рабочем состоянии, и любые излишки недвижимости, которые не используются по назначению, по сути отвлекают энергетические ресурсы экономики от их оптимального использования, делают электроэнергию дороже в том числе и для промышленных потребителей. Мы все оплачиваем из своего кармана распределенную стоимость отопления и обслуживания пустующего жилищного фонда.
«Владельцы земельных банков сидят на незадействованных участках, как собака на сене»
Но не это самое главное — самыми большими бенефициарами перегрева рынка недвижимости являются не застройщики, а владельцы земельных участков. Застройщики вынуждены покупать земли по все более и более высоким ценам, при этом владельцы земель не несут никаких затрат, поскольку все они были понесены существенно раньше, возможно десятки лет назад. При этом владельцы земель не рискуют в отличие от застройщиков.
realnoevremya.ru/Максим Платонов (архив)
Является ли такая ситуация справедливой по отношению к владельцам технически сложного строительного бизнеса? Нет. Является ли эта ситуация справедливой по отношению к самым нуждающимся категориям населения, которые теряют возможность улучшить свои условия? Нет.
Каков же выход из ситуации, который позволил бы снизить неудержимый рост цен? Это создание государственного реестра незадействованных земель, на которых крупные владельцы земельных банков сидят, как собака на сене, в ожидании выгодной продажи, совмещение реестра с генеральными планами городов, категоризация земель по приоритетности их вовлечения в развитие города. Это всего лишь предварительная аналитическая работа, которая должна сформировать информационный базис для жестких, но необходимых, по моему мнению, шагов. Таких как запуск ежегодных принудительных продажных датских аукционов по приоритетным земельным участкам.
Антон Рушев Справка
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции «Реального времени».