В сентябре и октябре на «вторичке» Казани были проведены сделки по ипотеке, рассчитанные до декабря. Все спешили до повышения ключевой ставки ЦБ и, соответственно, процентной ставки по кредитам. Журналист «Вечерней Казани» разбиралась, что будет со вторичным рынком недвижимости и почему в выигрыше оказываются продавцы новостроек.
С ОПЕРЕЖЕНИЕМ ГРАФИКА
В сентябре в Татарстане был побит очередной рекорд по спросу на недвижимость. Росреестр в общей сложности зарегистрировал около 26 тысяч договоров купли-продажи. В первый осенний месяц число сделок увеличилось сразу на 23%, а по сравнению с сентябрем прошлого года рост составил все 56,5%. Гораздо востребованнее, чем прежде, оказались как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке, а также жилые дома. Количество регистраций ипотек выросло на треть, отмечала заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.
К примеру, банк ВТБ в сентябре направил на ипотеку в республике 12,5 миллиарда рублей — больший объем средств на эти цели у кредитной организации был отмечен только в Москве и Санкт-Петербурге. Средний размер кредита по РТ составил 5,3 миллиона рублей.
Что касается Казани, здесь в сентябре с использованием жилищных кредитов было заключено 5,2 тысячи договоров купли-продажи: больше, чем в предыдущем месяце, на 36%. В сравнении с сентябрем прошлого года число ипотечных сделок, как и в целом по Татарстану, также увеличилось — в 2,5 раза.
Казанцы в сентябре активнее всего приобретали квартиры. Число сделок по сравнению с последним летним месяцем скакнуло больше чем на 20%: с 3,6 тысячи до 4,4 тысячи.
Вице-президент Гильдии риелторов РТ, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев отмечает, что сентябрьский рекорд по ипотеке был вызван ожидаемым повышением ключевой ставки ЦБ.
— Люди постарались побыстрее купить жилье, так как боялись, что условия изменятся. Сентябрь и октябрь вобрали в себя сделки по ипотеке, которые, по идее, должны были быть проведены в октябре — декабре, — говорит он.
Огромный рост сделок по ипотеке показали и итоги 9 месяцев. Основные причины — те же. Только за последние четыре месяца ставка ЦБ выросла в два раза. Так, в Казани таких сделок было зафиксировано 28,7 тысячи, что на 62% больше аналогичного периода прошлого года. К примеру, за это же время число договоров купли-продажи на вторичном рынке выросло лишь на 6%. Точно такой же процент роста жилищных кредитов и в целом по Татарстану. Общее число сделок с января по сентябрь этого года составило 50,2 тысячи.
Как сообщили «Вечерней Казани» в Сбербанке, он за 9 месяцев выдал в республике ипотечных кредитов на 105 миллиардов рублей. Большая их часть — 65% — пришлась на долю вторичного жилья, 25% — на новостройки. Оставшиеся 10% заемщики вложили в индивидуальное жилищное строительство. При этом льготную ипотеку в преобладающем большинстве случаев — порядка 90% — брали на квартиры в новостройках и жилые дома.
Кредитами Россельхозбанка с начала года воспользовались более 730 жителей республики. В пресс-службе кредитной организации уточнили, что сумма оказанной поддержки составила 2,2 миллиарда рублей. Основная доля выдач по ипотеке здесь — это займы по льготным программам. В частности, по сельской ипотеке на индивидуальное жилищное строительство либо на покупку уже готового загородного дома с участком. Хотя теперь на такой кредит можно покупать и квартиры на первичном рынке в домах высотой не более 5 этажей. Но только в тех населённых пунктах, определенных министерством сельского хозяйства. В Татарстане к ним относятся, в основном, малые города и районные центры: Агрыз, Арск, Актаныш, Мамадыш, Менделеевск, Мензелинск, Шемордан, Тетюши и т. д.
СТАВКИ В 16-17% НА ВСЕ ПРОГРАММЫ, ВКЛЮЧАЯ СУБСИДИРОВАННЫЕ
Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Мегалит» Гузель Шахимарданова напомнила «Вечерней Казани», что банки оставляют за собой право пересмотреть одобренную ставку до момента выдачи кредита.
И хотя в первые дни после решения Центробанка о поднятии ключевой ставки с 13 до 15% годовых кредитные организации еще не успели публично отреагировать и анонсировать поднятие ставок по кредитам, включая ипотечные, «предшествующий опыт говорит о том, что это неизбежно». Риелторы прогнозировали ставки на уровне 16-17% на все программы, исключая субсидированные (господдержка, семейная ипотека).
«Мы точно увидим в ноябре ставки от 16,5 до 17% на «вторичку», и рынок встанет», — не сомневалась руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
По ее данным, ряд кредитных организаций уже 30 октября проинформировал своих клиентов о том, что с этой даты все ипотеки по ранее выданным условиям не предоставляются: «Будет перерасчет под 16 с копейками процентов».
И действительно, 1-3 ноября такие крупные российские кредитные организации, как Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и «Открытие» подняли ставки по ипотеке. Сбербанк на первичном и вторичном рынках — сразу на 1,4 п. п. Теперь минимальная ставка по программам на приобретение готового и строящегося жилья у него составляет 15,6% годовых. При этом по программам с господдержкой ставки остались прежними.
В других крупнейших российских банках ипотечные ставки превысили 16% годовых. Так, в банке ВТБ по базовым ипотечным программам они теперь составляют минимум 16,4-16,5%, в Альфа-банке — до 16,69% годовых. У банка «Открытие» с 1 ноября базовая ставка по рыночной ипотеке на новостройки и готовое жилье стала составлять до 16,99% без учета скидки. У банка «Уралсиб» обозначился рост до 16,99 и даже до 17,49% — в зависимости от суммы кредита.
Помимо роста процентных ставок по ипотеке увеличится и размер жилищного кредита. Вырастет также величина ипотечного платежа. По словам Савельева, он теперь в среднем составляет 50 тысяч рублей. Возрастет также средний срок ипотечного кредитования: до 30 лет.
СО ВТОРИЧНОГО РЫНКА УЙДЕТ ОКОЛО ПОЛОВИНЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Эта ситуация в первую очередь отразится на вторичном рынке недвижимости, приведет к дальнейшему снижению спроса на нем.
— Сначала возможен всплеск продаж при условии сохранения ставок по уже одобренным заявкам. А далее — спад покупательского спроса, — называет наиболее вероятный вариант развития событий Шахимарданова.
Андрей Савельев еще более категоричен в своих оценках.
— Однозначно будет наблюдаться сильный спад. Со «вторички» уйдет около половины покупателей, — говорит он.
Как подчеркивает вице-президент Гильдии риелторов РТ, речь идет о том, что многие из тех, кто находится в стесненных финансовых условиях, уже не смогут позволить себе купить жилье. Об этом же говорит и руководитель отдел продаж агентства недвижимости «Мегалит». По ее мнению, особенность ипотеки в Татарстане заключается в том, что цены на новостройки стремятся к московским и питерским, тогда как лимит по госпрограммам у нас в два раза меньше, чем в этих регионах.
— Это приводит к тому, что купить даже однокомнатную квартиру, например, в Ново-Савиновском районе, по господдержке и семейной ипотеке, имея только минимальный первоначальный взнос, невозможно, — констатирует она.
По счастью, пока разрыв между ценой «квадрата» в Первопрестольной и столице РТ остается большим. По данным сайта Единой информационной системы жилищного строительства Наш.дом.рф, на 31 октября этого года средняя стоимость 1 квадратного метра в строящихся домах Москвы составила 305,1 тысячи рублей, тогда как в Татарстане — 138,9 тысячи рублей.
Шахимарданова убеждена, что на первичном рынке жилья поднятие ставок тоже отразится. В ноябре наиболее вероятен рост количества сделок. Это связано с более привлекательными ставками по государственным субсидированным программам, а также с ожиданием того, что с декабря первоначальный взнос составит до 30% от стоимости объекта. Каким тогда будет спрос на «первичку», сказать сложно. Валерий Абсалямов тоже считает, что «все идет к тому, что ипотека в целом станет малодоступной».
— На первичном рынке еще есть льготные программы. И в целом там процесс ценообразования сложнее, все нити находятся в руках застройщиков. Лично я не помню, чтобы в Казани снижали цены на жилье. Могут быть бонусы и подарки покупателям. Например, парковка в подарок, но квартиры точно не подешевеют, — делится наблюдениями он.
— В итоге цены будут «кусаться» на все, — не сомневается аксакал рынка недвижимости Казани.
«ЗАСТРОЙЩИКИ УВИДЯТ ОГРОМНЫЕ ОЧЕРЕДИ В ОТДЕЛАХ ПРОДАЖ»
Риелторы сходятся во мнении, что в связи с проседанием «вторички» продолжится тенденция по переходу покупателей на первичный рынок жилья.
— Там условия кредитования гораздо лучше. Это покупки у застройщиков, по уступкам, по семейной ипотеке и по IT-ипотеке у инвесторов, — перечисляет Анастасия Гизатова.
По ее мнению, этот пул покупателей пока не уменьшится — их будут стращать, устраивать «подгоняйки»: «Быстрее покупайте — будет увеличен первоначальный взнос, отменят льготную ипотеку». Хотя последнее, замечает она, не соответствует действительности: «Если ее и отменят, то только в следующем году, и то маловероятно».
Собеседник издания убеждена, что даже если поднимут первоначальный взнос, застройщики придумают, как сделать, чтобы покупатели могли приобретать у них квартиры с теми средствами, которыми располагают. Это может быть и часть рассрочки на первоначальный взнос, и многие другие инструменты.
Савельев отмечает, что в Казани всегда была развита ипотека. И еще в 2021 году больше сделок приходилось именно на первичный рынок. Начиная с прошлого года и до недавнего времени жители столицы РТ гораздо чаще брали ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Причина в том, что квартиры здесь были на 20 — 30% дешевле, чем в новостройках. Сейчас, уверен он, будет наблюдаться обратный перекос.
Одним словом, возникшая ситуация оказалась крайне на руку застройщикам.
— Они увидят огромные очереди в отделах продаж, — полагает руководитель АН «Счастливый дом». Однако в долгосрочной перспективе картинка уже не выглядит столь радужной.
— Покупатели, которые для покупки квартиры в новостройке планировали продать уже имеющееся жилье, не смогут этого сделать из-за невыгодных ипотечных ставок, — поясняет она.
Одним словом, некоторые казанцы просто отложат решение своего жилищного вопроса до лучших времен.
ПОСТРОИТЬ ДОМ ЗА 6 МИЛЛИОНОВ РУБЛЕЙ ИЛИ КУПИТЬ ЗА ТЕ ЖЕ ДЕНЬГИ КВАРТИРУ НА ОКРАИНЕ
Риелторы в том числе будут рекомендовать своим клиентам обратить внимание на загородное жилье. Гузель Шахимарданова отмечает, что ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) сейчас на пике популярности. Причина в том, что на покупку дома или его строительство по подряду и даже собственными силами распространяются льготные ставки. Кроме того, стоимость квадратного метра в этом случае значительно ниже, чем в строящихся многоквартирных домах.
— Для многих очевиден выбор: купить-построить дом на земельном участке за 6 миллионов рублей или же купить квартиру площадью 30 квадратных метров на окраине города, — резюмирует она.
К слову, по данным Росреестра, самый высокий спрос в первый осенний месяц в республике возник именно на земельные участки (где, судя по всему, их новые владельцы в последующем планируют построить жилые дома). Так, в сентябре было зарегистрировано 12,3 тысячи таких сделок. Это почти на 29% больше, чем в августе этого года (9,6 тысячи). По сравнению с сентябрем прошлого года, рост превысил 52% — тогда приобрели 8,1 тысячи участков.
По словам Анастасии Гизатовой, татарстанцы традиционно любят загородное жилье.
— Во-первых, активизировались различные компании-застройщики, которые предлагают интересные варианты коттеджей взамен квартир. Второй момент — для многих индивидуальный жилой дом за городом имеет более справедливую цену, чем новостройка в многоэтажке. Получается, что по стоимости двух-трехкомнатной новой квартиры можно приобрести отдельный дом с участком. И людям в этом случае понятно, за что они платят и что в итоге получают. Поэтому все больше и больше горожан из числа тех, у кого нет детей дошкольного и школьного возраста и требований к социальной инфраструктуре поблизости, переезжают за города в свои дома. Это по карману большему количеству казанцев, чем квартира.
Вице-президент Гильдии риелторов РТ добавляет, что тенденция к очень высокой доле индивидуального жилья в ипотеке в столице РТ существует уже давно. И она очень сильно выросла по сравнению со «вторичкой». На сегодняшний день первичный рынок и индивидуальное жилищное строительство в этом плане примерно равноценны.
ВОЗНИКНЕТ ЗАТОВАРИВАНИЕ РЫНКА И ПРОДАВЦЫ ВЫНУЖДЕНЫ БУДУТ СНИЗИТЬ ЦЕНЫ
Что же касается рынка вторичного жилья, ситуация с низким спросом на него, по мнению Андрея Савельева, изменится не раньше весны, когда может снизиться ключевая ставка ЦБ и, соответственно, процентные ставки по ипотеке.
Это мнение разделяют не все. «О том, снизится ли весной ключевая ставка, мы знать не можем. Как экономика и Центробанк себя поведут, одному Богу известно», — говорит Абсалямов.
Он убежден, что «вторичка» продолжит проседать, но это будет происходить постепенно. Во-первых, еще остались ранее одобренные ипотечные кредиты, хотя по ним можно ждать отказов кредитных организаций.
Количество потенциальных покупателей будет только уменьшаться. Но квартиры на продажу все также планомерно будут выставлять. К какому-то моменту возникнет затоваривание.
— Те, кому необходимо продать свои «хоромы», будут вынуждены снижать цены, чтобы у них купили. Сначала будут отмечаться разовые снижения. Потом это, вероятно, войдет в тренд, — прогнозирует он.
Фото: Вечерняя Казань / Павел Хацаюк