Стройка театра им. Камала 2.0 изменила проект очистных — под бульдозер идут интересы частников
«Никто из тех, кто со мной говорил о выкупе, не называл причину, по которой изымают участок. Пришлось остановить ремонт дома, потому что ситуация становилась все более непонятной: а уместны ли вообще наши вложения?» — вспоминает события собственница дома на Хади Такташа, рядом со стройкой будущего здания Камаловского театра. Ее участок попал под изъятие в августе этого года. Официальная причина — перемещение очистных сооружений, но попытки выяснить детали проекта уперлись в гриф секретности, а выкупную сумму хозяйка достаточной не считает. О том, сколько стоит сотка земли в центре Казани и есть ли шансы «отбиться» в суде, — в оценках экспертов «БИЗНЕС Online».
Рядом с развернувшейся в этом году стройкой нового театра им. Камала под изъятие попал частный дом и участок на Хади Такташа, 84
В Казани дом рядом со стройкой нового театра им. Камала попал под изъятие
Рядом с развернувшейся в этом году стройкой нового театра им. Камала под изъятие попал частный дом и участок на Хади Такташа, 84. Владельцам пояснили: изъятие необходимо под строительство очистных сооружений для ливневой канализации на Нижнем Кабане.
«Это родовой дом, — рассказывает собственница Лиана Шакирова. — Участок под строительство передали моим дедушке и бабушке — участникам ВОВ — еще в 1948 году. Здесь вырос мой отец, а сейчас проживает большая семья: я, мои родители и ребенок, тетя с детьми и внуками».
Общая площадь землевладения — 11 соток. Шакирова, к слову, упоминается в нашем обзоре владельцев земель на озере Кабан. В ее личной собственности — участок земли площадью 5,5 сотки. В доме площадью 165 «квадратов» доля собеседницы «БИЗНЕС Online» — около 140 кв. метров.
Строительство очистных сооружений с перерывами продолжается уже несколько лет. Корреспондент «БИЗНЕС Online» побывала на участке. Здесь, возле дома № 84, вовсю копают землю. Экскаваторы подбираются к участку все ближе и ближе.
По другую сторону ведется строительство нового здания Камаловского театра, со всех сторон слышится грохот техники. Собственно, с этой стройкой владельцы и связывают все свои беды.
Зачем вообще нужны очистные сооружения озеру Нижний Кабан
Основная причина многолетнего характера загрязнения озер Нижний и Средний Кабан, в меньшей степени Верхнего Кабана — это те сточные воды промышленной и ливневой канализации, которые десятилетиями поступали в эти водоемы.
При этом слив загрязненных вод оказывает более негативное воздействие на состояние озер, потому что они не имеют связи с другими водоемами. По-другому говоря, все, что попадает в озеро, там и остается.
«Ливневая канализация почти без всякой очистки льется и в озеро, и в наши реки. Поэтому очистка стоков ливневки — очень важный блок в работе экологических и природоохранных служб», — считает завкафедрой природообустройства и водопользования КФУ Нафиса Мингазова.
Строительство очистных сооружений с перерывами продолжается уже несколько лет. В 2020 году был подготовлен проект планировки и межевания территории на улице Хади Такташа, в котором в том числе предусмотрено строительство локальных очистных сооружений. В конце 2021 года состоялись и публичные слушания. Дом и участок на тот момент строительство не затрагивало, их сноса не требовалось — это видно из письма управления архитектуры, который получила собственница.
Строительство очистных сооружений с перерывами продолжается уже несколько лет. Корреспондент «БИЗНЕС Online» побывала на участке. Здесь, возле дома №84, вовсю копают землю. Экскаваторы подбираются к участку все ближе и ближе
«После этого мы вложили все средства в дом и начали полностью его реконструировать», — вспоминает Шакирова. Вместе с ремонтом провели рекультивацию земли и высадили фруктовые деревья, плодовые кустарники на участке позади дома.
Однако два года спустя появились планы строительства театра им. Камала 2.0. С владельцами связались представители администрации района с предложением о выкупе участка.
«Никто из тех, кто со мной говорил о выкупе, не называл причину, по которой изымают участок. Пришлось остановить ремонт дома, потому что ситуация становилась все более непонятной: а уместны ли вообще наши вложения?» — вспоминает события Шакирова. Тогда хозяйка повторно обратилась в управление архитектуры и градостроительства Казани и получила ответ, из которого следовало, что оснований для изъятия на тот момент не было.
Все изменилось в конце августа 2023 года. В сборнике исполкома появилось постановление о том, что землю и дом все же планируется изъять. «В связи с необходимостью изъятия для муниципальных нужд земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности физических лиц, в целях строительства объектов систем водоотведения местного значения (инженерные сети ЛОС), <…> постановляю изъять путем выкупа», — говорится в документе за подписью руководителя исполкома Казани Рустема Гафарова.
Шакирова утверждает, что положение локальных очистных сооружений по факту не менялось, стройка уже идет давно Фото: Динар Ахметзянов
«Театр не маленькая одноэтажная постройка, он может задеть соседних собственников»
Но Шакирова утверждает, что положение локальных очистных сооружений по факту не менялось, стройка уже идет давно. Так что постановление об изъятии она законным не считает. Тем более что какие-либо дополнительные документы по строительству, по ее словам, не предоставляют — якобы все засекречено.
«Мы дважды запросили технические документы по этому проекту, но так и не смогли их получить — в исполкоме ссылаются на секретность, — поясняет Шакирова. — Поэтому единственный вариант детально рассмотреть проект и сделать какие-то выводы о законности изъятия — обратиться в суд».
У хозяев остается лишь одно объяснение: все дело в территории, прилегающей к театру.
«Нужно понимать, что театр — это не маленькая одноэтажная постройка, — комментирует адвокат Вениамин Чубаренко. — К нему идет целый спектр коммунальной инфраструктуры, подъезды и выезды. Весь этот комплекс принимают решение посадить на определенном месте в городе. И, конечно, он может задеть какие-то соседние участки, постройки, собственников». Сюда же можно добавить и перемещение уже существующих объектов инженерных сетей.
Однако, согласно Земельному кодексу РФ, строительство объектов культуры основанием для изъятия чужой собственности не является. Другое дело — коммунальные сети.
Основания для изъятия земельного участка
Основания для изъятия земельного участка прописаны в ст. 49 Земельного кодекса РФ (№136-ФЗ). Он предусматривает следующие причины.
Первая. Выполнение международных договоров Российской Федерации.
Вторая. Строительство, реконструкция следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны государственной границы Российской Федерации;
- объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Третья. Иные основания, предусмотренным федеральными законами.
Как пояснили «БИЗНЕС Online» в исполкоме, попавшие под изъятие участки входят в границы проекта планировки и межевания территории под размещение театра им. Камала 2.0 — проект утвержден постановлением кабмина РТ №1383 от 21.12.2022. Изначально размещение локальных очистных сооружений, которые предусмотрены генпланом Казани, планировалось на других участках. Однако на момент утверждения более ранней документации в 2020 году театр тут еще не планировался. Поэтому и существовали другие варианты прокладки подводящих сетей, без изъятия земель у собственников.
Как пояснили «БИЗНЕС Online» в исполкоме, попавшие под изъятие участки входят в границы проекта планировки и межевания территории под размещение театра им. Камала 2.0 — проект утвержден постановлением кабмина РТ № 1383 от 21.12.2022
С появлением планов по театру потребовалась и корректировка проекта очистных. Минстрой РТ внес изменения в документацию, которые были приняты постановлением кабмина №958 от 7 августа 2023 года. В результате изъятию подлежит три участка — по ним запланировано прохождение сетей. Впоследствии все три участка будут поставлены на учет под единым кадастровым номером.
«Если выбирать между своим домом и предложенной ценой, я выберу свой дом»
Важно понимать, что недвижимость у собственников изымают посредством выкупа. Стоимость определяется рыночной оценкой. «Собственность же не просто отнимают и отправляют владельца гулять. Ее забирают на законных основаниях, за это предусмотрена компенсация с учетом рыночной цены», — отмечает Чубаренко.
В исполкоме отмечают, что собственникам изымаемых земельных участков по адресу Хади Такташа, 84 направлены проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и отчеты об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества. «При согласии собственников с условиями соглашения им будут выплачены денежные средства в соответствии с отчетом об оценке», — говорится в ответе исполкома на запрос редакции.
Но собственники могут быть недовольны предложенной суммой — в данном случае этот аспект тоже присутствует.
«Такого дома больше нет: центр, доступность практически всех видов транспорта и культурных центров»
«Если выбирать между своим домом и предложенной ценой, я выберу свой дом. Такого дома больше нет: центр, доступность практически всех видов транспорта и культурных центров. А цена двухкомнатной квартиры в „человейнике“ не сопоставима со стоимостью моего имущества», — заключает Шакирова.
Сколько стоят участки в центре? Судя по объявлениям, владельцы считают свою землю «золотой». В районе Старо-Татарской слободы — на улицах Сары Садыковой, Татарстан — можно купить участок земли в 4 сотки за 15 млн рублей. Есть и дороже — участок в 6,5 сотки с небольшим заброшенным домиком за 26 миллионов. На берегу Казанки — на Подлужной, рядом с мостом «Миллениум», предлагают купить 7 соток земли за 20 млн рублей. По соседству есть еще два предложения — за 15 млн и 27 млн, участки в 9 соток.
В целом таких предложений немного — всего несколько штук. Запросы владельцев отдельно взятых участков в одних и тех же районах сильно разнятся, но в среднем на агрегаторах объявлений есть предложения стоимостью от 1,5 млн до 4 млн рублей за сотку земли в центре Казани.
«Иногда все-таки приходится залезать и на частные земли — без этого никуда!
«Возможно ли отстоять участок в суде? А почему нет!»
Опрошенные «БИЗНЕС Online» адвокаты считают, что защита прав собственника через суд — совершенно нормальное явление.
Чубаренко — адвокат:
— Практика изъятия для республики не новая, а тем более для Казани, где активно ведется строительство дорог и других объектов. Иногда все-таки приходится залезать и на частные земли — без этого никуда!
Согласно Градостроительному кодексу, власть имеет право принять решение об изъятии участка из собственности. Собственнику при этом по закону выплачивается компенсация. Если он не доволен предложенной суммой выкупа, можно обратиться в суд и представить аргументированные доводы — предположим, сумма выкупа не соответствует рыночной стоимости.
Делается ли кем-то что-то специально, чтобы изъять собственность? Доказать мы этого не можем, а собственник может думать так, как считает нужным. Главное, чтобы его мнение было основано на фактах. А защита прав собственника через суд — совершенно нормальное явление. Могу предположить, что они могут быть где-то и правы, но для этого нужно знать всю историю и подноготную этого дела.
Возможно ли отстоять участок в суде? А почему нет! Если у собственника железобетонные аргументы в сторону незаконности изъятия, то суд вполне может пойти им навстречу. В моей практике такие случаи были. Хочу сказать, что здесь не все безнадежно — есть судебная практика, нормативно-правовые акты, которые регулируют эти вопросы.
Понятно, что не хочется, чтобы твой дом снесли. Я бы и сам очень переживал, если бы меня это касалось. Но здесь возникают отношение из разряда «право на право». Остается только готовить сильную защиту своих интересов, приводить хорошие аргументы и качественные примеры в суде.
Эмиль Гатауллин — адвокат:
— Пока дело не попадет в суд, никто и ни в чем разобраться не сможет. Собственник должен подать в суд, чтобы дело рассмотрели серьезно, и оно получило и судебную, и публичную оценку. Другого варианта в этом случае здесь нет — только суд. А гадать на кофейной гуще, как говорится, не имея соответствующих документов, нельзя.
Отстоять свои права можно в любом случае. Если у собственника действительно изымают участок и проводят изменение схемы территории незаконно, то суд, несомненно, встанет на его сторону. Можно отстоять и сам участок, и увеличить сумму выкупа.
Ответить