Цена сотки под «человейники» пошла на рекорд — землю у местных лендлордов скупают федералы
«Собственники не стесняясь уже просят 5 миллионов рублей за сотку», — говорят на рынке коммерческой недвижимости Казани. Запас государственных и муниципальных земель на исходе, а ликвидные участки даже не добираются до сайтов объявлений. И пока местные девелоперы считают, что запрос казанских лендлордов — чистейшей воды грабеж, землю активно скупают федералы, которых влечет стоимость квадратного метра нового жилья в 200 тыс. рублей. Этот ценник уже оживил реновацию промзон и складов, присматриваются к гаражам. Размышляют участники рынка и на тему условий сноса кварталов хрущевок. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
За 3 года средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Казани удвоилась и побила исторический максимум в 200 тыс. рублей. В два раза выросла и запрашиваемая владельцами цена сотки земли под жилую застройку Фото: «БИЗНЕС Online»
Цена «квадрата» Казани побила рекорд. Земля тоже
За 3 года средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Казани удвоилась и побила исторический максимум в 200 тыс. рублей. В два раза выросла и запрашиваемая владельцами цена сотки земли под жилую застройку, которая теперь в среднем колеблется от 3-5 млн до 8 млн рублей. Таковы оценки экспертов и данные объявлений по продаже земли под многоквартирную застройку в Казани.
«Сегодня за землю в Казани собственники не стесняясь просят уже 5 млн рублей за сотку», — говорит эксперт по коммерческой недвижимости Константин Иванов.
Это, конечно, не значит, что цена сделки будет именно такой. В реальности сотку земли продают и за миллион, и за пять, и дороже, говорит директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Не могу сказать, что все участки в Казани за минувший год выросли в цене, — продолжает эксперт. — Часть переоценены. Часть доступны по цене, но скрывают за собой ряд проблем, который покажут себя при разработке финансовой модели».
На цену земли в Казани влияют такие факторы:
- Место;
- Форма и площадь участка;
- Близость к инженерным коммуникациям, точкам подключения;
- Социальная нагрузка — придется ли размещать на участке детский сад, школу или достаточно соседних соцобъектов.
- Наличие / отсутствие подготовленного проекта планировки территории;
- Этажность, плотность застройки;
- Наличие / отсутствие готового проекта с разрешением на строительство.
«Нюансов масса, — говорит заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев. — Но времена миллиона за сотку прошли, и за последний год цена значительно выросла не только на землю под многоквартирные дома, но и под коммерческую застройку. И этот рост продолжится — земли в Казани больше не становится, застройщики вышли за границы города. Спрос растет, жилых комплексов много, на рынок зашли крупные федеральные игроки: „Самолет“, ПИК».
Пятерка лендлордов Казани
Приглядимся к тем, кто сегодня входит в число крупнейших владельцев коммерческой земли в Казани. В этом списке:
- Группа компаний ASG. В Казани и прилегающих районах компании принадлежит 25,5 тыс. га земли. Компания не только владеет, а занимается ленд — девелопментом — подготовкой земли под строительство, формулирует и согласует концепцию будущей застройки в органах власти.
- «Ак Барс Дом», который пусть и коммерческая структура, но работающая под опекой Госжилфонда при президенте РТ. К слову, именно структуры АБД теперь возводят в Казани соципотечное жилье.
- «Унистрой». Эта компания не только строит, но и готовит купленные участки к перепродаже. Так было с застройкой «Квартала Б» на ул. Островского домами бизнес-класса. Готовый и одобренный на градостроительной комиссии проект теперь застраивает «Камастройинвест».
- «СМУ-88».
- «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова. Площадь перспективной застройки до 2030 года составляет 650 тыс. кв м жилья, часть из которых в Казани.
Ожесточенная борьба за подходящие земли сегодня разворачивается в Казани между застройщиками, у которых нет крупного земельного банка. Часть вариантов даже не доходят до сайтов объявлений — настолько высок спрос. «Ликвидные варианты уходят с экспозиции моментально, у застройщиков лист ожидания на разные виды участков», — говорит Гизатова.
Владимир Шайхиев: «Времена миллиона за сотку прошли, и за последний год цена значительно выросла не только на землю под многоквартирные дома, но и под коммерческую застройку» Фото: «БИЗНЕС Online»
Запас государственных и муниципальных земель иссяк
Муниципальный земельный банк под жилую застройку крайне беден. Не лучше ситуация и с участками в республиканской собственности. «Большинство земель проданы, застраиваются или готовятся к освоению», — говорит Шайхиев.
К обеднению муниципального земельного банка привело отсутствие цивилизованного рынка, которое исказило представления о ее истинной стоимости, говорил в интервью 2021 года «БИЗНЕС Online» владелец группы компаний ASG миллиардер Алексей Семин. «Это в целом характерно и для России, — подчеркивал Семин. — Как таковой продажи земельных участков под строительство ранее не велось. Землю застройщики просто получали бесплатно. Не буду комментировать, как и почему таким образом сложилось… Так было на протяжении последних 30 лет».
Времена изменились и доля земли в стоимости квадратного метра нового жилья достигла 20% — сегодня это 35-40 тыс. рублей, что также вдвое выше показателя 2021 года. Три года назад нормальной считалась стоимость земли в 10% от объекта.
«Я подтверждаю, что казанские застройщики в один голос говорят: «У ASG очень дорого, — говорил Семин. — А почему дорого? Половина из них (они, кстати, ребята простые) отвечают: «Вы купили за копейки, а нам впариваете в 10 раз дороже. А земля не должна так дорого стоить!». Это касается всех без исключения казанских застройщиков, на самом высоком уровне в том числе. Можно даже вспомнить слова премьер-министра — Алексей Валерьевич [Песошин] так и говорит: «У вас что, земля золотая, что ли?» Но наши расчеты находятся в полной корреляции с кадастровой стоимостью земли — значит, мы правильно считаем».
Несговорчивы не только в группе компаний ASG, но и в «Ак Барс Холдинге». «Все хотят дешево и с рассрочкой лет на 10–15, нас такие условия не устраивают», — говорил в интервью 2022 года владелец «Ак Барс Холдинга» Иван Егоров о поисках покупателя на территорию казанского завода «Хитон» площадью 32 гектара. В итоге АБХ в роли ленд-девелопера начал самостроятельную разработку проекта планировки этой территории.
Цена казанского квадрата, перевалившая за 200 тыс. рублей, очень способствует интересу федералов Фото: freepik.com
Пока местные девелоперы считают казанскую землю дорогой — ее активно скупают федералы
Однако вот вам новый тренд: пока местным девелоперам ценник лендлордов кажется высоким, федералы охотно берут казанские сотки. Цена казанского квадрата, перевалившая за 200 тыс. рублей, очень способствует такому интересу.
- Первым стал крупнейший девелопер России ГК «ПИК», который уже строит жилые комплексы близ Мамадышского и Сибирского трактов — участки москвичи купили у ASG и «Ак Барс Холдинга».
- ГК «Самолет», который для начала обзавелся сотней гектаров из земельного банка Джаудата Миннахметова, также готовится к строительству в других уголках Казани. Компания щедро затарилась территориями, в основном из земельного банка компании Алексея Семина. Теперь у «Самолета» 7 локаций: на Вознесенском тракте, на Сибирском тракте по соседству с проектом «ПИКа», два участка на ул. Минской и два — в районе «Теплоконтроля».
- Питерский Glorax нацелился на освоение кусочка «Экорайона». Из 700 га территории бывших артскладов девелопер намерен застроить 25 га и приценивался еще к 6, в планах полмиллиона квадратных метров жилья. Есть еще и планы СИНХа застроить кусочек родной Казани вместе с заезжими девелоперами — один из участков в подготовленном проекте планировки у «Фермы-2» уже принадлежит совладельцу ижевской группы «Комос» Андрею Осколкову.
В общем, понимание ценности земли, в том числе муниципальной, в условиях дефицита ощутимо окрепло. Об этом говорит проведенный исполкомом Казани в декабре 2023 года аукцион по продаже 2,5 га у зоопарка и озера Кабан. Напомним, участок за 911 млн рублей (или по 3,6 млн рублей за сотку) купил московский ПИК, которому перед застройкой предстоит освободить землю от теплиц «Горводзеленхоза».
По информации «БИЗНЕС Online», город потратит вырученные деньги на строительство новых теплиц — прежние устарели и окружены плотной городской застройкой со стороны ул. Хади Такташ. Это, кстати, один из примеров того, как в результате предприятие, продавая земельный актив, развивает производство на другой территории.
«Нечастое явление, замечательная практика, — комментирует проведенный аукцион Шайхиев. — Цена? Рыночная для участка с таким расположением и с учетом предстоящей реновации».
Не помнит аукционов по земле в Казани и владелец группы компаний ASG. «Если они и проводились, то разовые, — отмечал Семин. — Можете поднять соответствующие материалы. Принимались необходимые постановления — такая традиция была заложена при первом мэре Казани. И именно так все земельные активы получили теперь уже печально известные „Свей“, „Фон“… То есть цивилизованного рынка земли, к сожалению, создано не было».
Изначально имущество тепличного хозяйства «Горводзеленхоза» оценили в 760 млн рублей. Но до финального удара аукционного молотка цена росла четыре раза с шагом в 38 миллионов. Так федеральный девелопер номер один вырвал победу у девелопера номер два — группы «Самолет». Кстати, изначально именно «Самолет» готовил проект планировки по этому участку, но на торгах девелоперу выиграть не удалось. Уступить пришлось и совладельцу ижевской группы «Комос» Андрею Осколкову — в рейтинге Единого ресурса застройщиков по объему строящегося жилья в России эта компания входит в первую тридцатку.
Напомним другие крупные сделки. В 2020 году Казанский вертолетный завод продал с торгов 20 га в Адмиралтейской слободе структурам «Унистроя» за 1 млрд рублей или по 2,5 млн рублей за сотку. Изначально за территорию просили 2 млрд рублей, затем цену снизили на 25%, потом на 50%. Участок требовал редевелопмента промзоны, рядом старое русло Казанки.
В 2021 году «Эдельвейс групп», по словам экспертов, продала гектар по ул. Ершова компании «Новастрой» за 500 млн рублей — или по 5 млн рублей за сотку. Теперь там строится ЖК «Нова». Это центр, видовая точка, где сходятся крупные магистрали, земля пустовала — бывший ресторан «Акчарлак» снесли в начале нулевых.
Сносить разрешили что угодно, даже неаварийные дома Фото: «БИЗНЕС Online»
Понуждение к реновации сработало: пока в промзонах
Застройщики в условиях дефицита заходят на территории бывших промзон и складов Казани. Хотя еще три года назад девелоперы неохотно шли оживлять депрессивные территории внутри города, предпочитая формировать «адовы кольца» жилья на выселках.
«Также есть лица, которые выкупают индустриальную недвижимость, зная, что будет перевод под жилую застройку, а потом пытаются продать также за 4-5 млн. Но девелоперы обозначают цифру в два миллиона. Идет торг», — комментирует тенденцию Иванова.
Шире развернуть реновацию позволяет принятый закон о комплексном развитии территорий. Напомним, в 2021 году Госсовет РТ прописал механизм защиты прав собственников при КРТ. Собственникам в случае реновации дадут равнозначное помещение или равноценно возместят стоимость жилья. Сносить разрешили что угодно, даже неаварийные дома. Проводником решений о комплексном развитии территорий кабмин РТ определил Госжилфонд при президенте Татарстана.
«Пока слабо идут проекты комплексного развития территорий, — говорил на коллегии минстроя РТ президент РТ Рустам Минниханов. — Пока один в Казани (имеется в виду территория Новой Портовой — ред.). Не везде это возможно, но такая возможность появилась. Надо активнее рассматривать возможности КРТ. Думаю, что недооцениваем такую возможность. Она должна быть востребована».
В столице РТ на принципах КРТ пока воплощают реновацию территории вокруг речного порта, которой владеют 146 землевладельцев Фото: «БИЗНЕС Online»
Власти РТ сначала решили потренироваться на нежилых зонах — только в Казани 60 таких территорий, бо́льшую часть которых занимают гаражи. В столице РТ на принципах КРТ пока воплощают реновацию территории вокруг речного порта, которой владеют 146 землевладельцев. Работа трудоемкая, а первый проект жилого комплекса на территории бывшей пескобазы пока реализует только группа компаний СМУ-88.
В Татарстане в разработке — 7 проектов комплексного развития территорий, сообщили «БИЗНЕС Online» в Госжилфонде при президенте РТ.
«По всей стране мало реализованных проектов, опыт не отработан, — сообщили в фонде, отвечая на вопрос о слабом развитии подобных проектов в РТ. — Поэтому данный механизм требует детальной проработки, над чем сейчас работают наши специалисты совместно со специалистами из других ведомств».
В 2021 году себестоимость реновации хрущевок оценивали в 160 тыс. рублей за «квадрат» — тогда рыночная цена в столице РТ лишь преодолела 100 тыс. рублей. Теперь квадратный метр стоит 200 тыс. рублей Фото: «БИЗНЕС Online»
Когда в Казани возьмутся за «хрущевки»?
На долю хрущевок — этих проектов массовой жилой застройки — сегодня приходится 8-я часть жилого фонда Казани, или 3 млн кв. метров в центральной части города и спальных районах. В 2021 году себестоимость реновации хрущевок оценивали в 160 тыс. рублей за «квадрат» — тогда рыночная цена в столице РТ лишь преодолела 100 тыс. рублей. Теперь квадратный метр стоит 200 тыс. рублей. Время пришло? Ответить на этот вопрос и поразмышлять на тему реновации жилых районов «БИЗНЕС Online» попросил экспертов.
«Пока, на мой взгляд, в нашем городе у коммерческих застройщиков в этом нет серьезной потребности, — говорит гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Только-только начали редевелопмент промышленных зон, и потенциала таких территорий в Казани хватит еще надолго».
Срок службы хрущевок
Первоначально считалось, что срок службы хрущевок составляет от 25 до 50 лет в зависимости от серии. То есть дома, построенные с 1957 по 1970 годы должны были снести в 2007–2020 годах. Но за счет своеврменного обслуживания, капитального ремонта возможность эксплуатации панельных хрущевок вырастает до 100 лет, а кирпичных до 150 лет.
Вспомним об истории хрущевок. Ее «родители» — инженер Виталий Лагутенко и глава правительства СССР Никита Хрущев. Последний выступил инициатором постановления 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое завершило эпоху советского монументального классицизма, или «сталинского ампира», в проектировании, строительстве зданий и сооружений в Советском Союзе.
Следом в 1957-м Совет министров СССР принял постановление «О развитии жилищного строительства», которое положило начало самому массовому проекту социального строительства в Советском Союзе и на постсоветском пространстве, который назвали хрущевками.
Появление хрущевок осчастливило советские семьи, которые до и после Великой Отечественной войны преимущественно жили в бараках, коммуналках. За основу массового жилья взяли французский вариант — приобрели у компании Camus лицензию на схему массового производства бетонных изделий. Создатель французских «панелек» Раймон Камю неоднократно приезжал в СССР по приглашению советского правительства.
Главную роль в реновации жилых кварталов будут играть региональные или муниципальные власти, продолжает Галеев. И приводит 3 причины:
На рынке недвижимости Казани, тем временем, появились коммерческие застройщики с опытом московской и питерской реновации — это федеральные ПИК и «Самолет». Последний занимается реновацией жилых кварталов в 5 города, а осенью 2023 года компания заключила соглашение о комплексном развитии территории в Нижнем Новгороде — там снесут квартал из 39 аварийных двухэтажных домов.
«На данный момент мы не фиксировали какого-либо негатива ни во время общих, ни во время индивидуальных встреч, — сообщили „БИЗНЕС Online“ директор по развитию и улучшению жилищных условий группы „Самолет“ Виктор Ведехин. — Если говорить об условиях, то девелоперам интересно реализовывать подобные комплексные проекты с социальной функцией, когда цена земли при согласовании финансовой модели проекта с банками позволяет выйти на рентабельность проекта».
Расчеты по выкупу хрущевок Кировского района еще в 2007 году вели в строительной компании «Бриз», там же пытались запустить реновацию дома в Кировском районе. Но ни тогда, ни теперь в компании не видят для этого перспектив.
Ринат Аисов: «На целесообразность реновации жилых районов для девелоперов влияет не только цена земли, но и достаточность на открытом рынке и возможность ее приобретения» Фото: «БИЗНЕС Online»
«Нужна даже не бюджетная подпитка. Первое, что приходит в голову — это правочки, касающиеся обнуления стоимости технологического присоединения, — говорит владелец компании „Бриз“ Андрей Беляков. — Это снизит себестоимость. Второе — принять индивидуальные нормативы в части машиномест — строим, а не покупают. Говорю не стесняясь — их у нас уже тысяча — не покупают или покупают вдолгую. Это замороженные деньги. Третье — дешевые кредиты».
Бизнес-кейс: как компания «Бриз» сносит и застраивает казанскую «грязнушку»?
Выкуп частного сектора под новую многоэтажную жилую застройку — опыт, достойный внимания. Этим с 2008 года в районе улицы Серова (или казанской «грязнушки», как раньше в народе называли эти уголки Кировского района) занимается компания «Бриз». Число выкупленных частных жилых домов уже идет на десятки.
«Переговоры могут идти по пять-семь лет», — рассказывает Беляков о работе в частном секторе.
По грубым подсчетам, на одном гектаре земли можно построить 10-12 тыс. кв. метров жилья, обеспеченных машиноместами, озеленением, спортивными и детскими площадками. Средняя площадь участка ИЖС 5 соток, поэтому для аккумулирования территории в 1 га у частных владельцев надо выкупить не менее 20 земельных участков с индивидуальными домами.
«А если в каждом живут фантазеры, желающие получить по пять миллионов за сотку — то участок уже стоит полмиллиарда, — рассуждает Беляков о трудностях выкупа. — Это ведет к тому что цена земли в стоимости квадратного метра составит 50 тысяч рублей. Плюс себестоимость 100 тыс. рублей, плюс техприсоединения. Так себестоимость подходит к двумстам тысячам рублей. Мы-то почем продавать должны? В этом тупик!».
«На целесообразность реновации жилых районов для девелоперов влияет не только цена земли, но и достаточность на открытом рынке и возможность ее приобретения, — говорит директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов. — Нужно понимать, что если на рынке будут иметься готовые к освоению участки, где не нужно закладывать затраты на снос и расселение населения, то вопрос реновации существующих жилых районов вставать не будет. Помимо этого, огромную роль играет временной фактор подготовки к строительству: документация по КРТ, изъятие, суды, расселение — все удлиняет цикл выхода на стройку».
Эксперт вспоминает опыт московской реновации, к которому столица шла очень долго — и приступила после того, как цены на жилье серьезно выросли, а бюджет смог потянуть расходы Фото: «БИЗНЕС Online»
Вопреки расхожему мнению, на месте существующего жилья строить не проще. При реновации растет нагрузка на инженерные сети — плотность застройки в проектах реновации серьезно увеличивается, отмечают в ASG.
«В этом плане реновация промышленных территорий проще и менее затратна. Здесь затрагивается меньше интересов и крупнее территориальное деление, — продолжает Аисов. — Но задача реновации в первую очередь — повышение качества городской среды и условий жизни населения, а не обеспечение застройщиков участками».
В Москве программа реновации уже обошлась в 6 триллионов
В январе 2023 года в Москве по программе реновации новое жилье получили 100 тыс. человек, к декабрю ключи от квартир вручили еще 50 тысячам москвичей. Об этом в своем блоге заявил мэр столицы Сергей Собянин.
По программе, которая началась в 2017 году, сносят 5175 пятиэтажек — это 350 тыс. квартир, 1 млн жителей. Завершить ее планируют в 2032 году. Как отмечают эксперты, в начале программы цена «квадрата» в хрущевке под снос была 150 тыс. рублей. Теперь — 280 тысяч.
Для строительства подобраны уже 602 площадки. Введено в эксплуатацию 304 новых дома, что позволит расселить 1000 старых пятиэтажек. В проектировании и строительстве находится 413 зданий. До конца 2024 года планируется начать расселение еще 50 тыс. человек, а в течение 3-4 лет темпы вырастут до 80 тыс. человек в год.
Площадь квартир в среднем на 30% больше, чем в хрущевках, а архитектура жилых башен — современная, с хорошими дворами и просторными подъездами, отмечает Собянин.
Москва выделяет на строительство домов бюджетные деньги — в 2017 году называлась цифра в 3,5 трлн рублей. Однако в первые 4 года, по подсчетам РБК, среди подрядчиков было распределено 6 триллионов. Деньги идут не только на сами дома, но также на сети и дороги. В 2024–2026 годах на программу планируется направить 1,13 трлн рублей.
Эксперт вспоминает опыт московской реновации, к которому столица шла очень долго — и приступила после того, как цены на жилье серьезно выросли, а бюджет смог потянуть расходы. Если в начале программы реновации в 2017 году цена «квадрата» в хрущевке под снос была 150 тыс. рублей, то через пять лет — 280 тысяч, оценили недвижимость в агентстве ЦИАН. После переезда в новые дома владельцы порой выставляют квартиры на продажу по 300 тыс. за «квадрат» и более в зависимости от локации дома, статусности района и близости к метро. Однако бюджетные расходы на реновацию огромны — например, в 2024–2026 годах они превышают 1 трлн рублей для переселения 175 тыс. жителей, чего не может себе позволить ни один регион страны.
В перспективе и в Казани, учитывая системность градостроительной политики местных властей, могут прийти к этому, полагает Аисов. Но пока в столице Татарстана решаются задачи бывших промзон, так называемого «ржавого пояса». Есть пустующие участки — они более востребованы и экономически целесообразны для освоения. И для появления качественного жилья на этой территории среднего ценника в районе 200 тыс. рублей за «квадрат» вполне достаточно.