Как в Татарстане нашли способ пресечь земельные спекуляции и кому грозит повышенная налоговая ставка
Фото: Максим Платонов
Не освоенные по назначению земли — одна из злободневных тем на повестке в республике. Проблему подняли на итоговой коллегии Министерства земельных и имущественных отношений Татарстана. Перепродажа участков после перевода из сельхозназначения в земли промышленности стала легким заработком, что недопустимо, считает глава Минземимущества РТ. Подробнее о том, какие меры применяют к земельным спекулянтам, что ждет аварийную госсобственность, как будут облагать налогами торговые центры и закрывать дефицит участков для многодетных семей, Фаниль Аглиуллин рассказал в интервью «Реальному времени».
«Такие спекуляции выявили в Пестречинском и Тюлячинском районах»
— Фаниль Анварович, на коллегии обсуждали вопросы освоения территорий вразрез с градостроительными и землеустроительными нормами. Были случаи перепродажи участков после перевода в земли промышленности, притом что никакого освоения не было. Каковы масштабы этой проблемы в Татарстане?
— Действительно, на сегодня такая проблема в республике существует. Мы периодически проводим мониторинг интернет-ресурсов, объявлений о продаже земли на электронных площадках, и видим, что появляются случаи перепродажи участков, ранее уже переведенных из категории сельхозназначения в земли промышленности. Перепродают без какой-либо попытки освоить участки, вовлечь в оборот.
Мы понимаем, что цена этих участков на сегодняшний день в разы превышает кадастровую стоимость, установленную после перевода сельхозземель в категорию промышленности. Такие спекуляции мы выявили в Пестречинском и Тюлячинском районах. Скажу просто — человек, имея участок, переведенный в земли промышленности, даже не напрягается и не работает, ему легко заработать деньги. Когда-то он взял сельхозземлю у муниципалитета в аренду, какое-то время использовал, затем выкупил, а потом пришел с инвестиционным проектом, перевел в землю промышленности. Но на протяжении определенного времени не выполнил свои обязательства по освоению и таким образом решил избавиться от земли, перепродав более денежным инвесторам, которые заинтересованы в приобретении таких земель. Я считаю, это недопустимо.
Такие спекуляции мы выявили в Пестречинском и Тюлячинском районах. Я считаю, это недопустимо. Максим Платонов / realnoevremya.ru
— Есть ли какие-то меры воздействия на таких собственников, чтобы побудить их осваивать земли?
— У нас есть несколько вариантов решения. Конечно, мы можем использовать возврат участка в категорию сельхозназначения как крайнюю меру. Но возможны и такие варианты, как заключение инвестиционного соглашения, применение штрафных санкций в отношении собственников таких земельных участков либо применение повышенной налоговой ставки в отношении этих земель, что должно стимулировать собственников реализовывать проект.
Правительством были поддержаны такие механизмы, и хочу сказать, что у нас в республике уже есть положительный опыт применения повышенной налоговой ставки в отношении участков, собственниками которых являются юридические лица, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Мы этот объем работы провели еще в позапрошлом и прошлом годах. Подняли участки ИЖС, посмотрели, кто является собственником. Провели работу совместно с налоговыми органами по выявлению неиспользуемых участков и применили повышенную ставку в 1,5%, и, соответственно, налог у них вырос.
— Вы предлагали не допускать перепродаж без существенного улучшения характеристик участка. Какой минимальный набор мероприятий должен провести собственник?
— Владелец должен реализовать инвестиционный проект, обеспечить создание рабочих мест и вложить средства (свои или заемные), то есть проект должен быть реализован.
Владелец должен реализовать инвестиционный проект, обеспечить создание рабочих мест и вложить средства, то есть проект должен быть реализован. скриншот realnoevremya.ru с сайта laishevo.tatarstan.ru
— Как к инициативе отнеслись в руководстве республики и каким образом теперь будет идти контроль за освоением участков?
— Наше предложение поддержали. По тем фактам, где мы выявили перепродажу земель, мы побудили собственников заключить рамочное инвестиционное соглашение. Будем вести контроль, в случае если инвестиционные параметры не будут выполняться, то участок вернем в исходную категорию, то есть в сельхозназначения. Понятно, что для нас это может быть и затратно, потому что были потрачены деньги, чтобы привести в соответствие с документом территориального планирования.
— Случаи возврата таких земель в прежнюю категорию в республике уже были?
— Пока не было. По выявленным случаям перепродажи участков мы доложили руководству республики, после чего прокуратура провела работу. По данным участкам вопрос неосвоения решен, эти земли сейчас осваиваются. Мы вызывали собственников, предметно разговаривали, говорили, что это недопустимо, и они все поняли.
Сейчас до перевода участков из сельхозназначения в другие категории органы власти проводят всесторонний анализ, учитывают все риски. О хаотичном изменении категории земель не может идти и речи!
Инвестиционные соглашения с собственником земель предусматривают сроки освоения, площадь застройки, источники финансирования и другие важные условия. В качестве положительных примеров можно привести соглашения в Пестречинском, Верхнеуслонском и Высокогорском районах.
По выявленным случаям перепродажи участков мы доложили руководству республики, после чего прокуратура провела работу. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru
— Еще одна проблема — недополученные объемы земельного налога, когда владельцы переводили участки в земли промышленности, не меняя вид разрешенного использования. Как ее можно решить?
— Кабинет министров принимает решения об изменении категории участков, тогда как вид разрешенного использования по существующему порядку устанавливается собственником на основании строительных регламентов. Налог начисляется в зависимости в том числе и от вида разрешенного использования, и пока собственник не обратится в Росреестр за его изменением, налог начисляется в меньшем размере. Полагаю, что для решения данной проблемы необходимо внести изменения в федеральное законодательство, предусмотрев одновременное изменение категории вида разрешенного использования органами власти для испрашиваемых заявителем целей. В 2022 году в Градостроительном кодексе появилось понятие единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения. Стоит, например, предусмотреть возможность одновременного изменения категории и вида разрешенного использования на основании такого документа.
Также хотел бы обратить внимание на бесхозные объекты недвижимости и выморочное имущество.
— Как будет организована работа по введению в оборот бесхозных объектов и выморочного имущества?
— В соответствии со статьей 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо от права собственности на которую собственник отказался.
Порядок принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей утвержден приказом Минэкономразвития России. На данный период времени активную деятельность по реализации процедуры признания муниципальной собственностью бесхозяйных объектов ведет Рыбно-Слободский район. В 2023-м муниципалитетом было подано 40 заявлений и еще два в этом году.
На примере этого района мы рекомендуем другим муниципальным образованиям также активизировать работу в данном направлении. Также хочу отметить, что в рамках проводимых мероприятий, согласно 518-ФЗ, муниципальными образованиями были поставлены на учет 313 объектов недвижимости как бесхозные.
На примере этого района мы рекомендуем другим муниципальным образованиям также активизировать работу в данном направлении. Максим Платонов / realnoevremya.ru
Помимо этого, еще одно важное направление, которое координирует наше министерство, — это оформление прав на выморочное имущество. Это имущество, в отношении которого отсутствуют наследники, или никто из наследников не имеет права наследовать, или наследники не приняли наследство, хотя такие имеются, и по каким причинам они не сделали этого — нам непонятно. В процессе работы в рамках 518-ФЗ в Татарстане было выявлено порядка 1 000 таких объектов, права на которые не зарегистрированы. Соответственно, по этим объектам муниципалитеты обращаются к нотариусам для оформления прав. Для них министерством разработан порядок и схема оформления в собственность муниципального образования выморочного имущества. Также мы направили пошаговую инструкцию по выявлению лиц, которые претендуют на получение наследства по закону и оформление документов. Все инструкции до муниципалитетов доведены.
— Для многих СНТ в Татарстане актуальна проблема выморочных участков. Где они могут получить консультационную поддержку?
— В первую очередь им необходимо обратиться в органы местного самоуправления и Росреестра на их территории. Могут обратиться и к нам, мы можем проконсультировать и все разъяснить. В этом никаких сложностей нет.
— Раис Татарстана указал на проблему аварийного состояния муниципального и госимущества. Сколько средств необходимо для ремонта и какие меры будут приняты?
— Сколько нужно средств, сказать сложно, для каждого аварийного объекта нужен индивидуальный подход. Министерством ежегодно проводится инвентаризация неиспользуемых объектов недвижимости, которые находятся как в государственной, так и в муниципальной собственности, с целью дальнейшего их вовлечения в оборот, в том числе за счет перераспределения объектов недвижимости между организациями.
Количество объектов в этом статусе за последний год несколько уменьшилось, но не так значительно. И нами подготовлена сводная информация по неиспользуемому, в том числе аварийному, имуществу, которая направляется в Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ для анализа на предмет возможности капитального ремонта, реконструкции или завершения строительства, как профилактическая мера по недопущению выявления неиспользуемых объектов недвижимости. До Министерства экономики РТ нами также доводится эта информация — для учета при формировании программы капитальных вложений, а также — до Министерства финансов РТ.
Количество объектов в этом статусе за последний год несколько уменьшилось, и нами подготовлена сводная информация по неиспользуемому, в том числе аварийному, имуществу. Максим Платонов / realnoevremya.ru
Причинами такого большого количества неиспользуемых объектов является отсутствие средств на восстановление аварийного имущества, но также строительство объектов недвижимости в населенных пунктах при наличии незадействованных объектов, которые имеются, хотя они могут быть пригодны для использования в дальнейшем.
Для восстановления аварийных объектов, которые представляют опасность для населения, требуются значительные финансовые средства. Но это будет неэффективным использованием бюджетных средств, так как балансодержатели несут расходы по содержанию здания, охране, уплате налогов, содержанию персонала. Наверное, действительно в ряде случаев более эффективным будет признать объект аварийным и быстрее снести, чтобы не нести эти ежегодные издержки по содержанию имущества. Но здесь тоже нужен комплексный подход: чтобы аварийное здание снести — нужны деньги, во-первых, разобрать, нанять технику и рабочих, погрузить и сдать на полигон отходы.
К примеру, старые здания ФАПов, построенные из силикатного кирпича много лет назад и утратившие свою пригодность. Или детсады, школы, построенные в советские годы, с убылью населения в деревнях перестали использоваться. А если здание не отапливать, оно быстро придет в негодность. Все равно у каждого здания есть определенный паспорт жизни. Если его не содержать должным образом, оно начинает разрушаться. Плюс разница в строительных материалах современных и прошлых лет. Сейчас все же более долговечные материалы. Строя новые объекты, необходимо старые разбирать и строить на освобожденных участках.
Аварийные объекты также необходимо вовремя списывать, освобождая территорию для последующего строительства, к примеру, детского сада или школы, других социальных объектов. Мы считаем, что муниципальным образованиям и госучреждениям необходимо в кратчайший срок провести работу по определению именно таких аварийных объектов, которые в первую очередь нужно списать, а также предусмотреть средства на данные мероприятия. А уже потом переходить к категории объектов, пригодных для использования, и к категории незавершенных объектов.
Кроме того, мы призываем строить объекты по согласованию с органами МСУ и госучреждениями, не допуская тем самым строительство новых объектов в населенных пунктах при наличии незадействованных объектов, пригодных для использования. Мы эту информацию направляем в Минэкономики для учета последующих капвложений.
Есть положительные примеры вовлечения в оборот таких объектов. Например, в Высокогорском районе заброшенное здание выкупили у частного лица, так как поселку нужны были объекты образования. Здание восстановили, сейчас его используют как начальную школу.
В Высокогорском районе бывшее заброшенное здание восстановили под начальную школу. Платонов Максим Почти полтысячи ТЦ в Татарстане обложат налогом от кадастровой стоимости
— В прошлом году в Татарстане провели более тысячи торгов. Какие планы по реализации госимущества в этом году и на какую общую сумму?
— В течение прошлого года муниципальными образованиями республики на электронной площадке sale.zakazrf.ru проведено 1 080 торгов по реализации имущества на общую сумму 2,846 млрд рублей. Реализовано 325 объектов на сумму 1,336 млн рублей. В текущем году план доходов местных бюджетов от реализации имущества составляет 210,495 млн рублей.
1 марта текущего года мы планируем выставить на торги объект культурного наследия регионального значения в Казани по ул. 25-го Октября, д. 5. Мы пытались найти балансодержателя данного объекта, но заинтересованных лиц не нашлось. Поэтому руководством республики было принято решение продать его на торгах. Мы выставляем объект по начальной цене продажи в 1 рубль, шаг конкурса будет установлен в размере 3,3 млн рублей, задаток — 13,5 млн рубля. Согласно условиям конкурса, победителем признается участник, который предложит наиболее высокую цену. При этом новый собственник обязан будет в срок не более 7 лет восстановить ОКН и провести работы по приспособлению объекта для современного использования.
— Насколько может расшириться перечень объектов капстроительства, налогообложение которых исчисляется от кадастровой стоимости? Будут ли включены в него торговые и офисные площади?
— В соответствии с требованиями Налогового кодекса и закона РТ о налоге на имущество организаций, в перечень объектов, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость, включаются здания и помещения в них, соответствующие следующим критериям. Если общая площадь здания составляет свыше 2 тысяч кв. м, оно находится в населенном пункте с населением более 145 тысяч человек и здание является торговым центром.
На 2024 год в перечень объектов, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость, включены 488 торговых центров площадью свыше 2 тысяч «квадратов» по четырем городам: Казань, Набережные Челны, Альметьевск, Нижнекамск. В сравнении с прошлым годом на 2024 год было включено дополнительно 19 торговых центров, которые были выявлены в ходе анализа сведений в ЕГРН на момент формирования перечня.
На 2024 год в перечень объектов, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость, включены 488 торговых центров площадью свыше 2 тысяч «квадратов». Максим Платонов / realnoevremya.ru
В республике административно-деловые центры не облагаются налогом от кадастровой стоимости. В настоящее время решение об их включении в перечень не принято.
— Еще одна проблема, которую озвучивали в ходе коллегии, — это дефицит участков (свыше 16 тысяч) для многодетных семей Казани и Набережных Челнов. Какое решение вы предлагаете?
— Это больной вопрос не только для нашей республики, но и для всех остальных субъектов страны. На сегодня федеральное законодательство предоставило субъектам России широкие полномочия для самостоятельного определения оснований и условий для бесплатного предоставления земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей. Предоставление земельных участков регулируется Земельным кодексом РТ, нами проводится мониторинг земельных участков, предоставляемых многодетным семьям.
В целях оптимизации порядка предоставления многодетным семьям земли принят закон РТ о внесении изменений в Земельный кодекс РТ в 2022 году. Перед республикой поставлена задача обеспечить земельными участками граждан с тремя и более детьми на 100%. На первоначальном этапе реализации программы участки предоставляли из свободных земель государственной и муниципальной собственности, также были реализованы участки из федеральной собственности.
За весь период указанной меры поддержки в республике по состоянию на 9 февраля 2024 года в Татарстане, с учетом городов Казань и Набережные Челны, по информации органов МСУ, приняты решения о включении заявителей в списки — 72 039 человек, предоставлено в общую долевую собственность участков — 47 472. При этом никаких обязательств по освоению участков для многодетных семей нет. Мы как-то делали анализ и выяснили, что порядка 5 тысяч участков было перепродано.
На сегодня в ряде муниципальных районов практически отсутствуют земельные участки, пригодные для ИЖС. Ситуация усугубляется отсутствием необходимых условий для расширения границ населенных пунктов. Это охранные зоны, частные земли и прочее.
Но на сегодня в ряде муниципальных районов практически отсутствуют земельные участки, пригодные для ИЖС. Платонов Максим
Мы продолжаем совместно с муниципалитетами подбор и формирование земельных участков. В целях обеспечения многодетных семей Казани земельными участками решением правительственной комиссии органам государственной власти республики были переданы полномочия по управлению и распоряжению федеральными земельными массивами в Дачном сельском поселении Высокогорского района РТ.
Первый массив уже освоили — это 639 га, 2 130 участков практически полностью раздали.
Второй федеральный массив — общей площадью 963 га, из него планируется сформировать более 3 тысяч участков. На сегодня сформировано 427. И по 28 из них решения о предоставлении участков уже приняты. Продолжается выбор земельных участков в установленном порядке.
По Набережным Челнам имеющиеся муниципальные земельные массивы давно уже распределены. В городе с 2020 года острая нехватка участков, и в течение трех лет землю не предоставляли. Ранее рассматриваемые массивы для предоставления многодетным семьям не согласованы Тукаевским районом. Для обеспечения всех очередников требуется не менее 900 га. Подбор участков возможен при тесном взаимодействии администраций города Набережные Челны и Тукаевского района.
Отсутствие свободной земли на территории городских округов республики является одной из основных проблем, возникающих при реализации прав многодетных семей на получение участков. С такой проблемой также сталкиваются и другие крупные города республики — Альметьевск, Бугульма, Елабуга, Зеленодольск, Заинск, Лениногорск, Нижнекамск.
В МЗИО РТ продолжают совместно с муниципалитетами подбор и формирование земельных участков. Максим Платонов / realnoevremya.ru
Несомненно, что городским округам необходимо искать и вовлекать в оборот новые территории. Одним из вариантов решения этого вопроса может быть реализация органами МСУ преимущественного права покупки в муниципальную собственность участков сельхозназначения.
Мы систематически направляем в муниципальные образования извещения о намерении продажи таких участков, но поступают ответы об отсутствии потребности в земле или отсутствии заинтересованности в приобретении участков.
Министерство неоднократно предлагало альтернативные меры поддержки многодетных семей. В частности, путем замены земельных участков на сертификаты. Однако в связи с ограниченностью финансовых ресурсов на сегодня положительного решения по этому вопросу нет.
Василя Ширшова