erid: Kra23hiNr
Эксперт Ренат Дусаев о том, как инвестировать в «загородку» грамотно
«Последние несколько лет сегмент ИЖС демонстрирует невероятную динамику: спрос на загородную недвижимость настолько велик, что объемы вводимого частного жилья опережают темпы многоквартирного строительства», — говорит основатель Dusaev Consulting Ренат Дусаев. В своей авторской статье он рассказывает, почему инвесторы возвращают часть капиталов в Россию, какие проекты в сегменте ИЖС действительно могут принести до 30% годовых, какие при этом у инвестора есть гарантии и почему его клиенты уже инвестировали в частное домостроение свыше 300 миллионов рублей.
Ренат Дусаев – основатель Dusaev Consulting Фото: Андрей Титов
«Лихорадка» по ИЖС: россияне больше не хотят инвестировать в квартиры?
В 2022-м году сфера частного домостроения установила рекорд: ввод ИЖС в эскплуатацию достиг исторического показателя в 57 млн кв. м. Спрос на загородную недвижимость настолько велик в последние годы, что объемы вводимого частного жилья опережают темпы многоквартирного строительства.
Сегмент ИЖС продолжает расти семимильными шагами, оставаясь одним из ключевых инструментов для улучшения жилищных условий граждан и в этом году, что подтверждают заключения экспертов. По оценкам ВТБ, объем ипотечного кредитования ИЖС по итогам 2023 года может достигнуть 250 млрд рублей, что на 80% выше результата прошлого года!
И что самое главное, это органичный рост: рынок частного домостроения для большинства россиян — наиболее доступный способ обзавестись жильем. Ведь квадратный метр собственного дома с землей в большинстве регионов существенно дешевле многоэтажного городского метра. При этом, наконец, появилась возможность получить льготную ипотеку и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.
«Рынок частного домостроения для большинства россиян — наиболее доступный способ обзавестись жильем. Ведь квадратный метр собственного дома с землей в большинстве регионов существенно дешевле многоэтажного городского метра» Фото предоставлено ООО «Брокер Финанс»
Эти и многие другие причины будут и дальше толкать рынок ИЖС вперед. По мнению экспертов, в пятилетней перспективе спрос россиян в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составит около 3 млн домов, или 450 млн кв. м. Но важно помнить, что спрос не только рождает предложение, но и гонит стоимость «квадрата» вверх.
Моя компания занимается инвестициями в загородную недвижимость около 5 лет. И только за последние три года несколько моих клиентов вложили в ИЖС свыше 300 миллионов рублей.
Ренат Дусаев основатель Dusaev Consulting
И лучше всего дрожание рынка улавливают инвесторы. Они перестали массово скупать квартиры, потому что этот сегмент находится в стагнации, и начали диверсифицировать свои портфели.
«Моему инвестору не придется даже вставать с дивана…»
Важно отметить, что далеко не все, что относится к ИЖС, может принести инвестору 20-30% годовых.
Я лично знаю бизнесмена, который имея ранее успех в проекте с нашей командой, соблазнился на предложение из соседнего региона, где ему предложили прибыль от инвестиций в коттеджи в два раза выше. В итоге из-за плохо подобранной локации дом продавался около двух лет: пришлось снижать стоимость, и инвестор едва остался при своих. За это время большинство наших клиентов неплохо заработали.
«Важно помнить, что спрос не только рождает предложение, но и гонит стоимость «квадрата» вверх» Фото предоставлено ООО «Брокер Финанс»
Поэтому прежде чем инвестировать, каждый должен озаботиться перечнем гарантий. Нашим инвесторам мы гарантируем:
- Залог земельного участка и дома. Инвестор получает в залог земельный участок, на котором строится дом. Также сам построенный дом переходит в залог инвестору.
- Поэтапное внесение средств. Не надо перечислять всю сумму сразу и целиком. Это важно. Сначала инвестор оплачивает земельный участок, на который накладывается обременение в пользу инвестора. Второй этап — строительство дома, который уже возводится на земле, находящейся в залоге у инвестора.
- Короткие сроки реализации проекта. Мои партнеры — а это две строительные компании с опытом более 10 лет – возводят дома всего за 6-8 месяцев. Некоторые из них продаются в момент строительства.
- Заработок. Стоимость загородного «квадрата» растет. По оценкам Циан, средняя стоимость загородного дома в России к началу весеннего сезона 2023 года составила 9,78 млн рублей. Это на 18% выше, чем стоил в среднем дом в марте 2022-го. А за три года — с марта 2020-го — средняя стоимость увеличилась на 85%.
Ранее я уже говорил, что мои клиенты инвестировали в ИЖС свыше 300 млн рублей. Почему инвесторы доверяют именно мне? Вот несколько веских причин:
- Я 5 лет занимаюсь этим видом деятельности и предлагаю клиентам только проверенных застройщиков, которые строят в популярных локациях;
- Всегда провожу предварительный аудит компании, в том числе по безопасности, и даю заключение инвестору, чтобы он мог убедиться в «чистоте» своего будущего партнера;
- Показываю финансовую модель сотрудничества: инвестор до начала работы понимает сколько он вложит и сколько сможет заработать;
- Высокая вероятность получения дохода от 20 до 30% годовых;
- Инвестору не надо ничего делать: всю работу выполняю я в режиме «одного окна». Инвестор решает все вопросы со мной напрямую, не вставая с дивана.
Потенциал ИЖС еще не раскрыт
В данный момент я могу рекомендовать только двух крупных застройщиков в сфере ИЖС, с которыми мы сотрудничаем около 5 лет. Один из них сейчас строит свыше 100 домов в Подмосковье, в том числе на Ново-Рижском шоссе. Второй — возводит в Лаишевском и Высокогорском районах более 60 домов. Оба работают на рынке ИЖС более 10 лет и предлагают два вида сотрудничества.
«В данный момент я могу рекомендовать только двух крупных застройщиков в сфере ИЖС, с которыми мы сотрудничаем около 5 лет» Фото предоставлено ООО «Брокер Финанс»
Первый вид — прибыль 50 на 50. Инвестор заходит в проект с суммой, необходимой на покупку участка и эквивалентной себестоимости строительства дома. Например, это 10 млн руб. Спустя 6-9 месяцев дом продадут за 14-15 млн, и прибыль делится между застройщиком и инвестором 50 на 50. То есть за 6-9 месяцев инвестор может заработать 2-2,5 млн рублей.
Второй вид — выдача займа застройщику. Например, инвестор вкладывает в такой же дом, как и в примере выше: он передает застройщику 10 млн рублей и получает фиксированный доход, в зависимости от частоты выплат. Тут действует фиксированная схема: если выплаты инвестору идут каждый месяц, то он получает 18% годовых. Если раз в 6 месяцев — 19%. Если раз в год — 20%. На всю сумму займа предоставляется залог в виде земельных участков и домов.
Оба застройщика, с которыми я работаю, прошли мой аудит. Мы проверили их финансовую модель и юридическую схему работы. Десятки моих инвесторов уже получили доход от инвестиций в проекты этих застройщиков.
Ренат Дусаев основатель Dusaev Consulting
Я как финансовый консультант полностью сопровождаю своих инвесторов с момента заключения договора до вывода денег. Это эффективно и удобно для инвестора, поскольку я дополнительно проверяю договора, изучаю залоги, и помогаю решить любые возникающие вопросы.
Но, что еще важнее — потенциал ИЖС еще не раскрыт. Недавно об этом говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Он отметил, что именно у ИЖС огромный потенциал и правительство страны прорабатывает шаги для его дальнейшего развития. А это значит, что «лихорадка» в ИЖС закончится еще не скоро и заработает больше тот, кто раньше зайдет на этот рынок. Не упустите свой шанс.
Дусаев Ренат Гамилевич
Основатель компании “Dusaev Consulting” (юр.лицо: ООО «Брокер Финанс»)
Дата рождения: 1 августа 1980 года.
Финансовый консультант. Эксперт по инвестициям в российскую и зарубежную недвижимость.
Кандидат экономических наук.
- Инвестиции в строительство коттеджей в Москве и Казани.
- Инвестиции в зарубежную недвижимость: Турция, Дубай.
- Получение второго гражданства Турции для всей семьи.
- Полное сопровождение по вопросам инвестиций и гражданства.
Телеграм-канал Рената Дусаева: t.me/renat_dusaev
Телефон: +7 917 390 26 98