Фото: Динар Фатыхов
В России продлили семейную ипотеку до 2030 года, но с существенными изменениями, которые коснулись прежде всего передовых регионов, включая Татарстан. Новшества существенно сократили круг заемщиков. При этом изменять параметры программы в ближайшее время не планируется, поскольку мера сильно зависит от ключевой ставки ЦБ, заявил накануне вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Своим мнением о новых условиях господдержки и их влиянии на изменение спроса на рынке жилья республики в авторской колонке для «Реального времени» делится управляющий партнер «БМП Брендс груп» Максим Николаев.
Семейная ипотека до изменений
До июля 2024 года семьи с одним ребенком, родившимся в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, и семьи с ребенком-инвалидом, который родился до 31 декабря 2023 года, могли приобрести жилой дом, квартиру в готовом или строящемся доме по договору долевого участия или купли-продажи. Также можно было получить средства на строительство дома с привлечением подрядчика.
Кроме того, семейная ипотека была доступна для семей с двумя и более детьми до 18 лет, которые могли купить квартиру в готовом или строящемся доме или построить индивидуальный жилой дом с помощью подрядчика.
Основные параметры кредита по семейной ипотеке включали минимальную ставку 6% годовых, первоначальный взнос от 20,1% от стоимости недвижимости и сумму кредита до 12 млн рублей в Москве и области, Санкт-Петербурге и области, и до 6 млн рублей в других регионах РФ.
До июля семьи с одним ребенком могли приобрести жилой дом или квартиру в строящемся доме. Реальное время / realnoevremya.ru
Важный момент — не было ограничений по месту расположения объекта, допускалось приобретение жилья на всей территории России.
Новые правила программы
После вступивших в июле 2024 года изменений, на ипотеку под ставку 6% на покупку квартиры или строительство жилого дома могут рассчитывать семьи, где есть хотя бы один ребенок не старше 6 лет включительно или ребенок инвалид до 18 лет вне зависимости от даты рождения.
Семьи же с двумя несовершеннолетними детьми могут воспользоваться таким предложением для покупки квартиры или строительства жилого дома только в 35 регионах, либо в малых населенных пунктах с численностью населения до 50 тысяч человек. В список этих 35 регионов входят регионы, нуждающиеся в дополнительной стимуляции строительной отрасли, поэтому Татарстан, где с объемами ввода жилья проблем нет, в этом перечне не представлен. А это значит, что в крупных городах республики на семейную ипотеку под 6% могут рассчитывать только те семьи, в которых есть хотя бы один ребенок до 7 лет, либо ребенок инвалид до 18 лет. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми программой смогут воспользоваться только в малых городах, численность населения которых не превышает 50 тысяч человек.
Семьи с двумя детьми могут воспользоваться таким предложением для покупки квартиры или стройки жилого дома только в 35 регионах. Максим Платонов / realnoevremya.ru
Условия по суммам остались прежними — все так же в ипотеку можно взять до 6 млн рублей с минимальным первоначальным взносом 20,1%. Исключение составляют Москва и область, Санкт-Петербург и область — там сумма займа может достигать 12 млн.
Что брать — квартиры или дома ИЖС?
Существенным изменением стало условие для покупки ИЖС — только с подрядчиком через эскроу в рамках условий пилота «ИЖС с эскроу». С одной стороны — давно назревавшее решение, которое обезопасит прежде всего покупателей от недобросовестных застройщиков. Ведь если на стройке что-то пойдет не так, и подрядчик не сможет выполнить взятые на себя обязательства, покупатель получит свои средства обратно в рамках закона. С другой стороны, при таких условиях сильно страдает сторона выбора. Дело в том, что сегодня на татарстанском рынке крайне мало застройщиков домов ИЖС, практикующих работу с эскроу-счетами, этот процесс только-только начал запускать этим летом и должно пройти достаточно много времени, чтобы больше компаний перешли на эскроу и наладили свою работу в новых реалиях.
В этой связи считаю, что при выборе вида жилья в рамках семейной ипотеки, квартиры, конечно, обладают рядом преимуществ перед объектами ИЖС:
- Во-первых, такие объекты строятся давно зарекомендовавшими себя на рынке застройщиками, у которых большой выбор квартир разных конфигураций, в том числе по программам долевого строительства, которые уже давно работают с применением эскроу-счетов и успели наладить все процессы.
- Во-вторых, многоквартирные дома передаются управляющим компаниям, которые работают по общепринятым стандартам и с собственников жилья снимается «коммунальная» головная боль по уходу и обслуживанию дома.
- В-третьих, — инфраструктура. Многоквартирные дома возводятся комплексно, имеют благоустроенные дворы, удобные подъездные пути, обилие магазинов, аптек и прочей инфраструктуры в шаговой доступности.
«В этой связи считаю, что квартиры обладают рядом преимуществ перед объектами ИЖС» (на фото — Максим Николаев). Динар Фатыхов / realnoevremya.ruРазвитие Казанской агломерации
Обновление условий семейной ипотеки смещает фокус внимания покупателей на рынке жилья Татарстана в сторону периферии. В условиях этих изменений ожидается повышение спроса прежде всего на жилье в районах, расположенных в непосредственной близости к Казани, составляющих Казанскую агломерацию, а особенно: Лаишевском, Пестречинском, Зеленодольском, Высокогорском.
Сейчас активно реализуется два крупных проекта агломерации «Большой Зеленодольск» и «Лаишевский узел». В первом — к 2036 году планируют построить около 5 млн кв. м жилья, во втором — порядка 4,2 млн к 2030 году. В лаишевском направлении реализуются проекты с участием федеральных средств, на которые будут построены магистральные инженерные коммуникации: вода, канализация, насосные станции. В этом году состоялось открытие скоростной автомобильной дороги М-12 «Восток» Москва — Казань. Опережающими темпами идет строительство объездной дороги села Сокуры. Если говорить о социальной инфраструктуре — строятся школы и детские сады, больницы и поликлиники.
Такое развитие делает район привлекательным для крупных компаний, торговых сетей, предприятий, которые создают новые рабочие места, что, в принципе, в будущем может исключить необходимость ездить на работу в Казань и тратить время на дорогу. Все это, конечно, является весомыми аргументами при выборе места для покупки жилья.
В условиях этих изменений ожидается повышение спроса на жилье в районах поблизости от Казани. Максим Платонов / realnoevremya.ru
Резюмируя, можно сказать, что обновленная программа семейной ипотеки расширила возрастные ограничения по дате рождения детей, но сузила географию ее применения в некоторых регионах, в том числе и в Татарстане. Семьи с детьми до 6 лет включительно смогут приобретать жилье повсеместно, а семьи с несовершеннолетними детьми от 7 лет — только в небольших населенных пунктах с населением до 50 тысяч человек. Это увеличит продажи жилья в районах республики, преимущественно вблизи крупных городов.
Особенно привлекательными станут районы Казанской агломерации, где городская инфраструктура приближена к столичной, есть рабочие места, а цены на жилье значительно ниже. Кроме того, внимание покупателей будет сосредоточено преимущественно на квартирах, а не на ИЖС, поскольку по условиям семейной ипотеки застройщики обязаны использовать эскроу-счета. Однако пока таких застройщиков немного и выбор ограничен.
Максим Николаев