Офисный долгострой, из-за которого шли споры в арбитраже, достался главе «Бриза»
Фото: Максим Платонов
В Казани реконструируют под многоквартирный жилой дом бывший бизнес-центр на ул. Кул Гали, который долго не могли достроить и сдать. Прежние застройщики БЦ увязли в затяжном процессе с взаимными претензиями. В результате объект ушел третьей стороне, которая перепродала его строительной компании «Бриз» Андрея Белякова. Девелопер намерен превратить офисы в квартиры, выяснило «Реальное время».
Офисный долгострой станет домом к концу года
Больше 10 лет в Казани не могли достроить офисный центр на ул. Кул Гали, 10б. Каркас восьмиэтажного здания долгое время стоял в строительных лесах, строители то выходили на площадку, то снова пропадали. И даже когда здание было в большой степени готовности, бизнес-центр снова простаивал, пока недавно не обрел нового собственника. С тех пор поменялось и назначение объекта — теперь вместо офисника здание приспособят под жилье.
На стройплощадке вновь появились рабочие и техника. Как выяснило «Реальное время», реконструкцией долгостроя под многоквартирный дом занимается строительная компания «Бриз», ее руководитель подтвердил эту информацию.
Больше десяти лет в Казани не могли достроить офисный центр на ул. Кул Гали, 10б скриншот realnoevremya.ru с сайта Яндекс.карты
— Разрешение на реконструкцию получили, поэтому никаких проблем не было. В конце года планируем сдать этот объект, — сообщил нашему изданию Андрей Беляков, добавив, что никаких сложностей с переделкой кабинетов в квартиры не возникло, — Да, было офисное здание, провели техническое обследование, сделали проект и теперь воплощаем его.
По словам девелопера, здание только внешне казалось почти готовым: «Сетей в нем не было, там вообще ничего не было».
По словам девелопера, здание только внешне казалось почти готовым: «сетей в нем не было, там вообще ничего не было» «У меня написано четко: ни обременений, ничего!»
Битву в арбитраже между прежними бизнес-партнерами, вложившими деньги в строительство этого здания, Беляков комментировать не стал. Некоторое время объект был заложен в «Интехбанке», выдавшем кредит на достройку БЦ. Однако незадолго до краха кредитора якобы по поручению Роберта Мусина обременение со здания сняли.
— Понятия не имею о судебной тяжбе. Был продавец, мы были покупателями. Мы приобрели и предыдущих владельцев не затрагивали. У меня написано четко: ни обременений, ничего. К нам объект пришел чистым! — заверил Андрей Беляков.
Продавца, у которого приобрел здание, строитель не назвал, ссылаясь на коммерческую тайну. Воздержался обсуждать и параметры МКД — общую жилую площадь, количество квартир, машино-мест и другие подробности: «Давайте получим результат, и сделаете репортаж — как оно было и как оно стало». Что касается класса жилья, уточнил: «Как мы обычно строим, максимально удобно для людей».
Продавца, у которого приобрел здание, строитель не назвал, ссылаясь на коммерческую тайну
К работе на объекте «Бриз» приступил осенью, строители демонтировали отдельные элементы здания. Параллельно компания работает еще на двух заброшенных объектах: выкупил для достройки #ЖК_Поколение (сейчас ЖК «Ривер Скай»), а также готовится к перестройке здания Льнокомбината под жилье.
Основная сложность перевода в жилье — повышенные требования
— Практика реконструкции и реновации офисных долгостроев, бывших НИИ, конструкторских бюро с офисными помещениями в квартиры и апартаменты довольно распространена, особенно в Москве. Основная сложность перевода, если речь идет о жилье, это повышенные требования к жилым помещениям в части СНиПов, инсоляции, парковочных мест, вопросов обеспечения детсадами и школами, — заметила гендиректор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Гораздо проще переводить бывшие административные здания в апартаменты, отметила эксперт. Главное, чтобы вид разрешенного использования земли позволял это сделать. Покупатели, по ее словам, воспринимают такие предложения на рынке положительно, если они выдерживают соотношение цены и качества: «В таких проектах лучше всего продаются однокомнатные квартиры и студии, поскольку двушки и трешки обычно берут семейные покупатели, которые строже в вопросах инфраструктуры и качества строительства».
Поэтому спикер в целом поддержала идею смены функций, назвав ее экономически целесообразной с учетом востребованности небольших квартир для инвестиционных целей.
Спикер поддержала идею смены функций, назвав ее экономически целесообразной с учетом востребованности небольших квартир для инвестиционных целей
— По вложениям не могу сказать, потому что не знаю, что там с коммуникациями, отделкой и вообще какой был объем незавершенки. Но для долгостроев или невостребованных зданий переход в апартаменты или жилье — это гораздо более интересная история, потому что квартиры продаются дороже, чем коммерческая недвижимость. Но при этом коммерческая недвижимость, при правильном позиционировании, приносит гораздо больше по аренде, чем жилье. Поэтому, если цель — реализовать объект, то лучше его перевести в жилую функцию или даже превратить в доходный дом с арендной функцией, — считает Гизатова.
— Видел, что «Бриз» взял объект на реконструкцию под жилой дом. С подобными проектами, честно говоря, не встречался. Но покупатели, порядка 99 процентов из них, не знают из чего сделали дом. Формируется проект, согласовывают, получают заключение, проходят экспертизы и все — это дом. Большинству клиентов вообще неинтересно, из чего он получился. Главное, чтобы соответствовал требованиям, — высказал мнение Марат Галлямов, учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань».
По мнению эксперта, смена функции и затраты себя оправдают: «Думаю, что математика у них бьется, тем более что это будет многоквартирный дом чуть выше комфорт-класса, там может быть ориентировочно — 200—220 тысяч рублей за кв. м. И с учетом того, что там был каркас и большая готовность здания, проект будет быстро окупаемым».
Споры прежних застройщиков здания
Бизнес-центр на ул. Кул Гали начинала строить фирма «Эльдрим» альметьевского предпринимателя Дамира Серазутдинова. Спустя время к проекту, на условиях софинансирования стройки, присоединилось казанское ООО «Астерия», бенефициаром которого выступал Дмитрий Стрежнев (хотя формально учредителем числилась Оксана Бондарюк). Однако к 2017 году бенефициары двух компаний рассорились, и «Астерия» подала иск к «Эльдриму», оспаривая сделку о расторжении договора ее участия в долевом строительстве здания.
Договор заключили в январе 2014 года. «Эльдрим» обязался завершить стройку восьмиэтажного нежилого здания общей площадью свыше 5 811 тысяч кв. м на ул. Кул Гали, 10б и после завершения передать «Астерии» помещения проектной площадью 3 562 кв. м и 21 парковочное место. Цену договора сторону установили в размере 130 млн рублей. Застройщик должен был сдать объект не позднее 25 февраля 2015 года.
Однако к 2017 году бенефициары двух компаний рассорились, и «Астерия» подала иск к «Эльдриму»
Новым соглашением в июле 2016 года прежний договор долевого участия был расторгнут. Не согласившись, «Астерия» подала в суд, заявив, что документ о расторжении с ее стороны подписало неуполномоченное лицо — И.Н. Фасхутдинов и что сделка не была одобрена общим собранием участников компании. К тому моменту Серазутдинов стал основным собственником «Астерии» (80%) и сам голосовал за расторжение, два других совладельца — О.С. Бондарюк (10%) и В.В. Панин (10%) на собрании отсутствовали.
На дату июльского соглашения директором «Астерии» был И.Н. Фасхутдинов. Таким образом, довод, что сделка подписана неуполномоченным лицом, опровергается материалами дела, указал суд. Как следует из материалов дела, «Эльдрим» получил от «Астерии» 130 млн рублей и в качестве встречного предоставления обязался представить истцу имущество на эту стоимость.
Рыночная стоимость здания оценили в 127,86 млн рублей, плюс еще 7,25 млн — цена участка. Судом также установлено, что стороны обменялись письмами, из содержания которых следует, что истец просит ответчика оказать помощь в погашении кредита перед банком. В связи с расторжением договора взамен имущества на 130 млн «Астерия» получила финансовую помощь в размере 151,22 млн. Истец и ответчик произвели зачет встречных требований. Таким образом, в результате расторжения договора истец получил больше экономической выгоды. С учетом изложенного, суд решил в иске отказать.
Василя Ширшова