Основатель архитектурного бюро S4S/Architects о том, как застройщикам развиваться при скупом земельном банке
«Поколение Z привыкло получать по подписке все: доставку, одежду… и когда этот список пополнит недвижимость — лишь вопрос времени. Но когда это случится, многие застройщики могут оказаться в очень неприятном положении, ведь объекты и инфраструктура будут готовы, а продаж нет», — говорит CEO* компании архитектурного проектирования S4S/Architects. В интервью нашему изданию он рассказал, почему на рынок недвижимости должны вернуться доходные дома, сколько на этом смогут заработать застройщики, почему эта модель актуальна для всей страны и зачем токенизировать коммерческие помещения.
Ринат Гарипов: «Архитектурное бюро S4S/Architects одно из немногих на казанском рынке, кто предлагает полный цикл услуг: разрабатываем проект планировки территории, продумываем архитектуру, градостроительные решения, благоустройство, проходим экспертизу, делаем рабочие чертежи и ведем авторский надзор»
«Земля — конечный ресурс. Пора задуматься о том, как зарабатывать, когда она закончится»
— Ринат, всего полгода назад офис вашей компании располагался в IT-парке им. Рамеева. Но сейчас у S4S/Architects иная прописка — в IT-парке на Петербургской, 52. Почему переехали?
— Не уместились! Всего за 6 месяцев штат сотрудников нашей компании вырос в 3 раза, и уместить их в том помещении, что было в IT-парке им. Рамеева, оказалось невозможно. Пришлось искать альтернативный вариант в центре.
— С чем связан такой рост компании?
— С тем, что существенно выросло количество проектов. Архитектурное бюро S4S/Architects одно из немногих на казанском рынке, кто предлагает полный цикл услуг: разрабатываем проект планировки территории, продумываем архитектуру, градостроительные решения, благоустройство, проходим экспертизу, делаем рабочие чертежи и ведем авторский надзор.
И чем больше проектов у нас в работе, тем глубже мы стали погружаться в общую философию развития города, пытаясь понять, что такое город сейчас и как он будет выглядеть через пару десятков лет.
Когда-то города строились вокруг замков — так формировался контур безопасности. Потом вокруг рынков, где шел товарообмен между людьми и зарабатывались деньги. Позже магнитами развития становились заводы, обрастающие по периметру жилым сектором. А как это происходит сейчас? Естественно, самые желанные земли давно раскуплены и большинство из них уже освоено.
Но как только проект сдан, земля отработана, застройщик пускает все силы на освоение новых участков, с каждым проектом удаляясь все дальше и дальше от привлекательной части города. Да, даже в отдаленных районах многие застройщики научились создавать среду для жизни — в противном случае там никто ничего не купит.
«Большая часть проектов, которые сейчас находятся в разработке, создается с акцентом на молодежь, в частности поколение Z, и ее потребности»
— Но на продажи влияет не только расположение и наполнение ЖК, но и условия покупки…
— Земля — конечный ресурс. Пора думать о том, как зарабатывать, когда она закончится. И здесь мы видим слом тренда. Большая часть проектов, которые сейчас находятся в разработке, создается с акцентом на молодежь, в частности поколение Z, и ее потребности. Но пока доля покупателей, родившихся в период с 1997 по 2012 год, ничтожна мала. Дело в том, что многие из них живут по формуле «здесь и сейчас», а это предполагает отказ от владения собственностью в будущем в пользу комфорта в настоящем. То есть многие из них просто предпочтут аренду квартиры в центре города, где кипит жизнь, нежели свое жилье, но на выселках… При этом стоимость квадратного метра продолжает активно расти.
Поколение Z привыкло получать по подписке все: доставку, одежду… и когда этот список пополнит недвижимость — лишь вопрос времени.
Ринат Гарипов CEO* компании архитектурного проектирования S4S/Architects
Но когда это случится, многие застройщики могут оказаться в очень неприятном положении, ведь объекты и инфраструктура будут готовы, а продаж нет. Возможно, мы скоро придем к тому, что люди не захотят или не смогут позволить себе купить квартиру. И такие примеры уже есть, правда, пока в Китае, где население оказалось неспособно заполнить все пустующее жилье в стране. Поднебесная столкнулась с жилищным кризисом: крупнейшие девелоперы банкротятся, а сотни свежих домов стоят пустые, хотя цена на недвижимость на границе с Россией, в городе Хэйхэ, порядка 60 тысяч рублей за квадратный метр.
«Мода циклична, и, видимо, постепенно настает тот момент, когда арендные дома должны вернуться. Это не хорошо или плохо — так складывается ситуация в целом, и к ней надо успеть подготовиться»
«Знаю, как зарабатывать девелоперам с каждого ЖК десятилетиями»
— Какое решение видите вы?
— Я думаю, что мы постепенно возвращаемся к понятию «доходный дом», которое появилось в 30–40 годах XIX века и стало неотъемлемой частью Европы, а позже и России. К слову, многоэтажные дома для сдачи в аренду существовали даже в древнем Риме и имели собственное название — «инсулы». Мода циклична, и, видимо, постепенно настает тот момент, когда арендные дома должны вернуться. Это не хорошо или плохо — так складывается ситуация в целом, и к ней надо успеть подготовиться.
Девелоперы, поддержавшие этот тренд, смогут зарабатывать с каждого ЖК десятилетиями!
Ринат Гарипов CEO* компании архитектурного проектирования S4S/Architects
Одна из причин того, что это случится, — нежелание зумеров не только покупать недвижимость, но и вообще жить в одном городе. Они хотят быть более свободными, чем миллениалы и другие поколения, не стесняя себя рамками одного города, пускай даже и столицы РФ с ее богатейшей инфраструктурой. «Зачем сидеть в городе, когда можно работать у моря?» — открыто размышляет поколение Z, и в чем-то оно право.
К слову, в мире уже есть проекты, где жилье можно арендовать при помощи подписки. И Казань, как один из самых продвинутых городов в стране, тоже к этому скоро придет.
— У вас уже есть готовое решение о том, каким должен быть арендный дом, отвечающий всем пожеланиям молодежи?
— Сказать со стопроцентной уверенностью, что у нас есть готовый проект, я не могу, но есть решения, как это можно было бы реализовать. Поэтому мы открыты к работе с застройщиками: готовы предложить свою экспертизу, решения и апробировать это на конкретном проекте.
«Сфера строительства сейчас сильно цифровизируется. Я прекрасно понимаю, что всего через 3–5 лет нашу профессию может поглотить искусственный интеллект и другие сервисы, поэтому мы обязаны развивать в себе новые компетенции»
— Это будет выглядеть как консалтинговые услуги или партнерство?
— Консалтинговым агентством нас назвать очень сложно. Наша цель — собрать опыт и знания, которые нужны для правильного смыслового проектирования объектов. Хотим, чтобы дом не терял свою ликвидность сразу же после того, как продаются в нем все квартиры, чтобы он оставался востребованным всегда. И была возможность получать с дома доход вдолгую. Более того, благодаря нашей большой федеральной практике по строительству объектов жилого, административного и социального назначения, паркингов мы понимаем, как поженить между собой все эти направления, чтобы проект получился комплексным, удобным и доходным. Условно говоря, если даже в самом центре города построить непродуманный объект, спрос на него будет ниже, на длинной дистанции девелопер может упустить выгоду. Девелопер на стадии проектирования должен заранее снизить риски и затраты для будущей эксплуатации.
— Почему вы — архитекторы — идете в консалтинг?
— Сфера строительства сейчас сильно цифровизируется. Я прекрасно понимаю, что всего через 3–5 лет нашу профессию может поглотить искусственный интеллект и другие сервисы, поэтому мы обязаны развивать в себе новые компетенции. Есть вероятность, что и понятие «проект» изменится, им станет код для стройки. Раньше проекты делались на кульманах, потом двухмерные чертежи на компьютере, сейчас трехмерные проекты (BIM**-проектирование), и нам уже интересно, что будем потом. На сегодня мы комплексно проектируем, делаем проекты любой сложности, постоянно учимся, анализируем тренды и готовы применить эти знания в работе с застройщиками.
«Стоит сделать акцент на «зеленой» повестке, чтобы содержание дома было менее затратным для девелопера»
«Прозвучит наивно, но почему бы не отдать жильцам в управление коммерцию?»
— И все же каким должно быть наполнение в арендных домах и кто за это должен отвечать?
— В последние годы все больше застройщиков оставляет за собой право определять арендаторов коммерческих площадей. Это правильно, потому что, продав помещение, девелопер лишает себя возможности фильтровать арендаторов, а это сильно влияет на трафик и его качество. Если первым откроется алкомаркет, то достойные заведения уже не придут. Нужно не только работать над фасадами, двором и подъездами, но и сразу продумывать концепцию заполнения арендаторами коммерческих помещений. Улица Николая Столбова наглядно показала, что даже с десяток ресторанов рядом — более интересная и, скорее всего, прибыльная концепция, чем один якорный игрок на всю площадь. Такие улочки становятся местом притяжения, и об их наполнении надо думать заранее.
Скорее всего, прозвучит глупо и наивно, но почему бы не отдать жильцам в управление коммерцию? Поверьте, они бы точно не сдали помещение абы кому, лишь бы заработать.
— А в собственности оставить у застройщика?
— Тут есть много разных способов, включая токенизацию помещений, как это уже сделано в ТРЦ KazanMall. Суть в следующем: группа людей покупает цифровые квадратные метры коммерческой недвижимости и становится «виртуальным» арендодателем. То есть одно помещение могут приобрести сразу 10–20–50 человек, буквально по «квадрату», и сдать его в аренду тому, кому посчитают нужным. Помимо этого, стоит сделать акцент на «зеленой» повестке, чтобы содержание дома было менее затратным для девелопера.
— Будут ли арендные дома внешне отличаться от ранее построенных ЖК?
— Скорее всего, да. Но больше будут отличаться по своему наполнению: в таких домах появятся новые функции и пространства. Ведь конкуренция начнется не только за счет стоимости жилья, дворов и подъездов, но и за счет наполнения квартир, сервисов, к которым дом подключен, а также за счет коворкингов, спортзалов, арендаторов, заполняющих коммерцию, и еще много чего другого.
Ранее построенным объектам тоже придется начать перестраиваться, и тогда начнется редевелопмент. Уже сейчас много заброшенных и потерявших свою ликвидность построек, которые нужно реновировать, заполнять их новыми функциями и запускать в них жизнь. Для этого нужны новые подходы и знания, одними фасадами это не сделаешь, нужен комплексный подход.
Я понимаю, что подобные размышления с моей стороны могут звучать сейчас как нечто неосуществимое, но я думаю иначе и всегда в такие моменты вспоминаю становление компании Tesla. Когда ее основатель Илон Маск собрал свой первый электромобиль на базе кабриолета Lotus, большая часть над ним смеялась, а другая думала, что он сумасшедший. А что мы видим теперь? Весь автомобильный мир переходит на электрокары, распробовав все преимущества этого вида транспорта, который меньше наносит вред окружающей среде в сравнении с бензиновыми и дизельными авто, а также проще в обслуживании.
Нечто подобное, прорывное, ждет и рынок недвижимости. И я, как руководитель компании, уверен, что тренды лучше создавать, чем потом пытаться за ними угнаться. Мы готовы к диалогу с застройщиками: у нас есть понимание того, как стоит делать такие проекты, а также достаточно компетенций, чтобы их реализовать.