С ростом стоимости под 700 тысяч падает средняя площадь даже премиум-жилья в столице РТ
«Есть принятые размеры одежды — M, L, XL и так далее. Производитель не может отойти от общепризнанных и регламентированных стандартов. Такие же правила игры необходимо ввести и на рынке жилой недвижимости», — рассуждают эксперты о рынке премиум-квартир. Известно, что в рекламных кампаниях новые жилые комплексы можно называть как угодно — премиумом, «элиткой», люксом — вне зависимости от их реальных характеристик. Каковы особенности казанского премиум-жилья глазами экспертов «БИЗНЕС Online» и как они проявляются в новом камерном проекте от компании «Тэкоресурс» ЖК «Аристократ» — в нашем материале.
В ЖК «Аристократ», что на улице Хади Атласи, минимальная площадь квартир начинается от 90 «квадратов» — здесь не встретишь даже «двушек»
Цена казанской «элитки» — от 300 до 700 тыс. за «квадрат»
Охота к строительству малогабаритных квартир, отбить которую недавно грозился глава «Дом.РФ» Виталий Мутко, оказывается, поразила и рынок статусного жилья. Сейчас в центре Казани цена на «элитку» варьируется от 300 до 700 тыс. рублей. И участники рынка отмечают тенденцию к уменьшению средней площади премиум-квартир.
«Налицо тенденция, что большие площади как один из основных критериев жилья элитного класса теряют свою значимость, — говорит генеральный директор компании „Тэкоресурс“ Руслан Ковалев. — Уже сейчас очевидно, что общепринятое деление квартир по ценовым сегментам не несет за собой реального практического применения».
К примеру, согласно предложенной Российской гильдией риелторов классификации жилья, площадь минимального лота в премиальном ЖК начинается от 100 кв. метров. Но если проанализировать появившиеся в продаже за прошедший год жилые комплексы, позиционирующие себя в качестве премиальных, то в большинстве случаев площадь однокомнатных лотов варьируется от 30 до 50 кв. метров. Уменьшение средней площади приводит к тому, что квартиры в комплексе начинают покупать в инвестиционных целях: сохранение капитала, дальнейшая сдача в аренду или перепродажа. И где премиальный статус? Он размывается потоком постоянно меняющихся в доме людей.
«Одно из важнейших преимуществ премиальных жилых комплексов — отсутствие квартир для сдачи в посуточную аренду. Элитному жилью часто характерна клубность — соседи хорошо знают друг друга, в доме нет потока посторонних», — рассуждает руководитель агентства недвижимости «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов.
В ЖК «Аристократ», что на улице Хади Атласи, минимальная площадь квартир начинается от 90 «квадратов» — здесь не встретишь даже «двушек». В компании «Тэкоресурс» с самого начала продаж отмечают, что основные интересанты — люди, покупающие квартиру для себя и детей.
«Застройщик имеет право не исполнять те обязательства, которые указывают в рекламных буклетах. Он может назвать свой комплекс премиумом, „элиткой“, люксом, даже если тот находится, предположим, в Куюках», — говорит руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Это касается обязательств, которые не указаны в проектной декларации, уточняет эксперт.
Часто застройщики пользуются неграмотностью клиента в угоду маркетинговому ходу и продают бизнес-класс под товарным знаком элитного жилья.
Руслан Хабибрахманов Руководитель агентства недвижимости «ФЛЭТ»
«У нас же есть размеры одежды — M, L, XL и так далее. Производитель не может отойти от общепризнанных и регламентированных стандартов. Такие же правила игры необходимо ввести и на рынке жилой недвижимости», — считает Ковалев. Отсутствие регламента и обязательств по его выполнению приводит к тому, что застройщики повышают стоимость квадратного метра, называя свой проект престижным.
Опишем характеристики жилья премиум-класса глазами экспертов «БИЗНЕС Online», а для разбора возьмем несколько его главных особенностей:
- Знаковая и удобная локация;
- Камерность, приватность;
- Авторский архитектурный стиль и техническая оснащенность.
Расположение ЖК «Аристократ»
Где строят элитное жилье?
Первое, на что обращают внимание эксперты, рассуждая о характеристиках элитного жилья, — это локация. Важно все: удобное расположение, транспортная доступность и, конечно, престижность района. Последнее нарабатывается только временем и может или приумножаться, или теряться в зависимости от меняющегося наполнения этой территории.
«Представим ситуацию — вы купили квартиру в премиальном жилом комплексе, а через пару лет под вашими окнами построили рынок. Очевидно, что комплекс уже теряет свою престижность», — говорит Ковалев. Такая ситуация может коснуться новых, еще не обжитых районов, поэтому элитное жилье в Казани появляется преимущественно в центре. Здесь, напомним, особенно наблюдают за градостроительной ситуацией — ни один новый объект не может появиться без тщательного согласования со стороны руководства города и республики.
Из этого вытекает и особая категория покупателей «элитки»: ценители исторического центра Казани, биографий его именитых жителей, исторического бэкграунда. Застройщики рынка премиум-недвижимости обычно заботятся об историческом наследии города. Например, в рамках строительства ЖК «Аристократ» воссоздают деревянный дом, который стоял на этом участке раньше.
«Конечно, проще построить современный дом. Но в этом случае теряется прелесть исторического центра Казани», — объясняет автор проекта комплекса Олег Маклаков.
«Тэкоресурс» специализируется на застройке исторического центра. К примеру, девелопер известен жилыми комплексами «Архитектор» и «Резиденция Архитектор», «Милли Хаус», «Капри». Все они расположены в локации, которую эксперты называют «золотой милей», в которую входят, в частности, улицы Горького и Муштари.
«Я выступаю за то, чтобы элитным называли жилье именно в центре города. Но сейчас статус так называемой золотой мили приобретают и некоторые точки в Ново-Савиновском районе», — добавляет Гизатова.
Маклаков, кроме того, отмечает, что престижными могут называться экологически чистые районы с уникальным природным ландшафтом. Стоимость квадратного метра повышает расположение жилья возле озер, заповедных лесов и других особенных территорий.
В рамках строительства ЖК «Аристократ» воссоздают деревянный дом, который стоял на этом участке раньше
«В элитном сегменте жилья не любят чужих людей»: полная приватность — одно из главных преимуществ премиум-жилья
Еще одна особенность премиального жилья — так называемый эффект приватности. В таких комплексах жители очень ценят личное пространство. К примеру, как говорил нам ранее известный московский архитектор Рубен Аракелян, в таких домах должно быть тихо и спокойно.
В элитном сегменте жилья не любят чужих людей, там не нужны коммерческие помещения на первых этажах, чтобы их арендовали офисы, парикмахерские, магазины и бутики. Это отпугивает.
Рубен Аракелян Сооснователь архбюро WALL, московский архитектор
Если говорить о ЖК «Аристократ», то комплекс предусматривает всего 13 квартир. Все сервис-функции перенесли в небольшое строение первой линии, где будет, в частности, лобби. В жилые дома не пройдут даже курьеры. Все обслуживание будет проходить через отдельный консьерж-сервис. Олег Маклаков считает, что «Аристократ» можно считать самым камерным из всех проектов «Тэкоресурса».
Еще одно решение для комфорта жителей применено в строящемся на улице Тази Гиззата ЖК «Светский». Здесь крупногабаритные квартиры выделяют в отдельную секцию. «Понятно, что образ жизни покупателя трехкомнатной квартиры сильно отличается от жителя „однушки“ или „двушки“ — в основном это люди семейные», — объясняет такое решение Ковалев.
«Замечу, что камерность — это чуть ли не основной критерий именно для российского премиального жилья. Например, за рубежом премиумом называют и небоскребы. Квартир там много, но вместе с этим продумано все для удобства и удовольствия жителя, в том числе бассейны, фитнес-центры и мишленовские рестораны. И чем это не „элитка“?» — рассуждает Ковалев.
В таких комплексах жители очень ценят личное пространство
«Проект «вышивается» до деталей»: архитектурный стиль элитного жилья — эксклюзивность и актуальность сквозь года
Элитный жилой комплекс можно назвать настоящим произведением архитектурного искусства — каждый элемент такого жилья отличается уникальностью. «Это хенд-мейд — проект „вышивается“ до деталей. Ощущения покупателей на кончиках пальцев, все в премиум-жилье должно быть эксклюзивным», — приводит еще один критерий Рубен Аракелян.
«Работа над проектированием элитного комплекса отличается тем, что на первый план встает его эстетическая сторона, а не экономические аспекты. Заказчик такого жилья не ставит задачи удешевить строительство или сделать технически быстрый проект», — рассказывает Олег Маклаков. Подход, по его словам, можно сравнить с любой другой областью, например пошивом одежды или машиностроением. В элитном сегменте работают над уникальностью продукта, а не над массовостью производства.
Элитное жилье не утратит актуальности с течением времени. По-другому говоря, оно будет красиво стареть.
Анастасия Гизатова Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом»
Стремление к некой элитарности в премиум-комплексах обычно продолжается и в оформлении внутренних пространств. Дизайн здесь должен отражать высокий уровень жизни, создавать атмосферу, которая заставляет чувствовать себя особенным, говорят специалисты.
«Дизайн элитного жилья отличается в первую очередь глубокой проработкой пространства, поэтому каждый такой проект уникален», — считает руководитель архбюро AR ARCHITECTS Руслан Айбушев. Он указывает, что, помимо высококачественных материалов, особое значение имеет палитра оформления внутреннего пространства — только сдержанные, а не яркие цвета. Кроме того, часто в интерьерах элитного жилого комплекса используют предметы искусства — картины и скульптуры. Добавляют и другие декоративные элементы, например живые растения.
«Работа над проектированием элитного комплекса отличается тем, что на первый план встает его эстетическая сторона, а не экономические аспекты»
«Элитка» и не должна пользоваться валовым спросом»: покупатели премиум-жилья активизируются только к сдаче комплекса
Среди многих застройщиков устоялся стереотип, что такие проекты в Казани не могут быть коммерчески выгодными. Большие площади и высокая стоимость отталкивают массового покупателя. Но элитное жилье — это эксклюзивный продукт, который и не должен пользоваться валовым спросом, считают эксперты.
Кроме того, для рынка премиум-жилья характерен и так называемый отложенный спрос, эта тенденция сегодня особенно заметна. Из-за высоких ставок по депозитам крупные суммы пока отлеживаются в банках, принося владельцу процентный доход. Покупатели не торопятся сразу вытаскивать на покупку квартиры полсотни миллионов рублей, поэтому активно пользуются ипотекой или же ждут высокой готовности дома.
«Часто покупатели элитной недвижимости активизируются только к сдаче комплекса», — делится наблюдением руководитель компании «Тэкоресурс». В этом вопросе, кстати, работает и желание воочию увидеть уникальный архитектурный проект — место, в котором, возможно, посчастливится провести не одно десятилетие.
Еще одна важная особенность рынка премиум-жилья — застройщики часто предлагают особенные условия покупки. «Аудитория элитной недвижимости — это состоявшиеся люди с часто известными для своей сферы именами. Таким покупателям мы предлагаем приобрести квартиру в рассрочку», — рассказывает руководитель компании «Тэкоресурс».
Сейчас квартиры в ЖК «Аристократ» предлагают от 330 тыс. рублей за кв. метр — это нижняя граница рыночной стоимости премиум-жилья в Казани. Сдача комплекса предусмотрена на конец 2024 года.
Застройщик ООО «СЗ «ТЭКОРЕСУРС»
Проектная декларация на сайте наш. дом.рф.