На вторичном рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз: сокращение спроса относительно II полугодия 2023 года и заградительно высокие ставки по ипотеке. Фото: Реальное время
Банк России продолжает охлаждать российский рынок жилья — после отмены в июле массовой льготной ипотеки регулятор повысил и ключевую ставку сразу на два процентных пункта — до 18% годовых. Это делает рыночную ипотеку практически недоступной для большинства россиян. В первом полугодии 2024 года цены на вторичном рынке России практически не росли, и сейчас появляются все предпосылки для их коррекции вниз. Ждать ли обвала цен на «вторичке» — в обзоре аналитической службы «Реального времени».
Российская экономика перегрета как никогда
В минувшую пятницу совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку сразу на 200 б. п., до 18% годовых. Инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза Банка России. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг. Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели — существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее, объяснили в Банке России.
В минувшую пятницу совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку сразу до 18%. Арсений Губаев / realnoevremya.ru
Показатель базовой инфляции с поправкой на сезонность в II квартале 2024 года возрос в среднем до 9,2% в пересчете на год после 6,8% в предыдущем квартале. Годовая инфляция увеличилась с 8,6% в июне до 9%, по оценке на 22 июля. Этот рост отражает в том числе индексацию с 1 июля тарифов на коммунальные услуги. Инфляционные ожидания населения и участников финансового рынка продолжили расти. Ценовые ожидания предприятий в целом не изменились, но оставались высокими, говорится в сообщении Банка России.
Оперативные индикаторы в II квартале 2024 года указывают на то, что российская экономика продолжает расти быстрыми темпами. Потребительская активность остается высокой на фоне существенного роста доходов населения и уверенных потребительских настроений. Дефицит трудовых ресурсов продолжает нарастать. В этих условиях рост внутреннего спроса не приводит к соразмерному расширению предложения товаров и услуг, а в большей степени увеличивает издержки компаний и, как следствие, усиливает инфляционное давление.
Спрос на ипотеку начал сокращаться в июле
В первую очередь повышение ключевой ставки ударит по кредитованию и сделает рыночную ипотеку еще менее доступной для граждан. Если при ключевой ставке в 16% по обычной рыночной ипотеке ставки в банках начинались от 18% годовых, а иногда превышали 20%, то при ключевой ставке в 18% минимальные ипотечные ставки будут не менее 20%, а многие банки поднимут ставки до 22—23%.
Подобная ситуация уже была в конце февраля 2022 года, когда регулятор на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Это привело к росту ставок по ипотечным кредитам до 22—25% годовых, рыночная ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков, и выдача кредитов практически прекратилась.
Между тем спрос на ипотеку уже заметно сократился после сворачивания безадресных льготных программ, заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров.
С июля в России официально перестала действовать массовая льготная ипотека. Максим Платонов / realnoevremya.ru
В июне был отмечен всплеск спроса на жилищные кредиты, но эти данные не показательны, подчеркнула глава ЦБ. Она объяснила, что на июнь пришелся пик заявок, так как многие заемщики стремились «запрыгнуть в последний вагон» перед завершением массовой льготной ипотеки. В июле спрос на ипотечные кредиты заметно снизился. В первые две недели июля рынок фактически встал на паузу, так как не были утверждены условия обновленной семейной ипотеки.
По словам Набиуллиной, и завышенные темпы выдачи ипотеки в июне, и заниженные темпы кредитования в июле не показательны. Более точные выводы о динамике ипотечного рынка можно будет сделать после исчерпания временных эффектов — к концу третьего квартала.
Глава ЦБ РФ напомнила, что Центробанк сохранил прогноз роста ипотеки на 2024 год на уровне 7—12%. Ипотечный портфель банков продолжит расти, но более умеренными и сбалансированными темпами. Это позволит избежать перегрева на жилищном рынке.
Цены на «вторичку» перешли к стагнации еще в начале 2024 года
За I полугодие 2024 года, по данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям в России увеличилась лишь на 3,7%. Для шести месяцев это очень скромный рост. Последние три месяца цены практически не менялись. Ежемесячный прирост составлял 0,2—0,5%, тогда как в I квартале этого года он был равен 0,7—1,2%, а в II полугодии 2023-го — 1—1,9%.
На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз: сокращение спроса относительно второго полугодия 2023 года и заградительно высокие ставки по ипотеке, считают аналитики ЦИАН.
Однако пока продавцы заняли выжидающую позицию и не готовы заметно снижать цены. К тому же рынок уже адаптировался к новой реальности: количество сделок с февраля по апрель увеличивалось.
Максимальный рост на вторичном рынке отмечен в Набережных Челнах (+9,2%), Красноярске (+8%), Махачкале (+7,9%), Барнауле (+7,5%). Максим Платонов / realnoevremya.ru
Минимальные темпы роста зафиксированы в Санкт-Петербурге (+0,2%), Москве (+0,4%), Владивостоке (+0,4%) и Ленинградской области (+0,5%). Фактически в этих локациях цены за I полугодие 2024 года не изменились. В последние два–три месяца в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях наметился разворот тренда на сокращение средних цен. Снижение минимальное, пока рост цен в первые месяцы года компенсировать не удалось.
Максимальный рост отмечен в Набережных Челнах (+9,2%), Красноярске (+8%), Махачкале (+7,9%), Барнауле (+7,5%). В Казани за полгода цены на «вторичке», по данным «ЦИАН.Аналитики», выросли на 3,6%.
Топ-10 городов с самыми дорогими квартирами на вторичном рынке в первом полугодии 2024 года
Локация
Средняя цена кв. м, тысяч рублей
Динамика за I полугодие 2024 года
1
Москва
337,2
0,4%
2
Санкт-Петербург
217,8
0,2%
3
Владивосток
180,6
0,4%
4
Казань
176,9
3,6%
5
Севастополь
173,6
6,4%
6
Московская область
164.7
1,4%
7
Нижний Новгород
149,5
6,8%
8
Краснодар
135,4
5,0%
9
Ростов-на-Дону
133,9
4,9%
10
Хабаровск
133,6
3,7%
По данным «ЦИАН.Аналитики»
Зависимость вторичного рынка от ипотеки не такая высокая, как рынка новостроек: здесь многие покупают за живые деньги, много альтернативных сделок, отмечают эксперты.
Именно поэтому ужесточение условий кредитования в первом полугодии 2024 года не привело к более резкому падению спроса. К тому же на вторичный рынок пришла часть спроса с рынка новостроек, где также ухудшились условия кредитования. «Вторичка» пока выигрывает за счет более низкого уровня цен.
Будет коррекция в 10% от рыночных цен
— 20% по ипотеке выглядит как некая заградительная мера, но она не критична. В этом году потепления на рынке недвижимости не ожидается. Но со следующего года, я думаю, ключевая ставка устремится к 14%, — прогнозирует учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов.
Высокая ключевая ставка, по его словам, связана с тем, что сегодня в России много денег. «Поэтому рынок недвижимости не обнулится. Денег много, и люди все равно будут покупать недвижимость, — считает он. — У нас в июле доля продаж «вторички» уже выросла с 40 до 55%, а новостройки сократились».
В среднем квадратный метр в Казани сегодня, по его оценкам, составляет 200 тысяч, Москва уже «пробила» 350 тысяч. «И я думаю, что Казани еще есть куда расти, — считает Марат Галлямов. — Казань — благоприятный регион, сюда едут из других городов России. Рынок очень подпитывается новыми жителями. А там, где есть спрос, цена как минимум будет стоять, а как максимум она всегда будет расти».
Марат Галлямов считает, что, если у собственника квартиры продажа не горит, лучше четыре месяца подождать и не продавать недвижимость до следующего года. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru
Галлямов считает, что, если у собственника квартиры продажа не горит, лучше несколько месяцев подождать и не продавать недвижимость до следующего года, пока не снизятся ставки по рыночной ипотеке. «Если сейчас у собственника хорошая (рыночная) цена, то у него купят квартиру либо за наличку, либо в ипотеку под 20% в надежде, что ставка снизится и кредит будет в итоге рефинансирован, — рассуждает он. — Падения цены на 20—30% не будет никогда. Денег много, и потребность в жилье у людей огромная».
— Когда у каждого из нас будет по две-три квартиры, тогда потребность снизится и может наступить коллапс. Сейчас это невозможно, поэтому будет коррекция в среднем до 10% от рыночных цен, а не от тех цен, которые человек сам себе в своем уме придумал и написал в объявлении, — говорит Галлямов. — 10% — это максимальная цена торга. А в следующем году, во втором-третьем кварталах, мы снова прогнозируем рост.
«Пессимистических прогнозов не будет. Рынок просто берет паузу на четыре-пять месяцев», — резюмирует Марат Галлямов.
«Те, кто уже влез в дорогую ипотеку, вынуждены будут скупить весь валидол в аптеках»
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова напомнила, что ставки по ипотеке на вторичном рынке были заградительными еще в конце 2023-го — начале 2024 года. «Уже тогда покупать недвижимость по таким ставкам было нецелесообразно, — считает она. — Более того, те, кто все-таки влез в ипотеку в конце 2023 года, сейчас видят, как их недвижимость дешевеет, и вынуждены платить дорогую ипотеку, потому что шансов рефинансировать ее, как им обещали, нет».
— Резкого и массового снижения стоимости на вторичном рынке сейчас ожидать не стоит, — говорит эксперт. — Продавцам сейчас проще либо вообще отложить сделку, либо стоять максимально на своей стоимости, чтобы была минимальная разница при покупке новой квартиры.
Также, по мнению Анастасии, не стоит сбрасывать со счетов людей, которые разместили средства на вкладах — их очень много: «Число вкладчиков растет, и эти деньги рано или поздно тоже окажутся на рынке недвижимости».
— Локально снижение возможно исходя из жизненного сценария продавца. Кто-то переезжает в другой регион, кто-то строит дом, и ему жизненно важно получить деньги здесь и сейчас. Такая группа есть, но она невелика, чтобы это оказало влияние на рынок в целом, — говорит эксперт.
По ее словам, никаких изменений на рынке после повышения ключевой ставки не ожидается:
— Но те, кто сидел в ипотеке и кредитах с надеждой на их дальнейшее рефинансирование, вынуждены будут скупить весь валидол в аптеках.
Юлия Гараева