Власти Казани впервые рассказали общественности об условиях, при которых позволят строительство в районе «Восточной дуги»
«Мы искали решение, которое гарантирует создание на данной территории гармоничной городской среды, почти 10 лет. Не давали собственникам земли без этого ничего строить. Изменившееся федеральное законодательство сейчас позволило нам предусмотреть жесткую очередь приоритетов: нет дороги — не будет разрешения на строительство, нет готовой социалки — не будет разрешения на ввод в эксплуатацию. И так на каждом из 8 предусмотренных проектом планировки территории этапов», — объясняли на встрече с жителями Салмачей. Подробности встречи — в материале «БИЗНЕС Onlinе».
«Яблоневые сады» — масштабный проект застройки у поселка Салмачи. Ответить на вопросы, собрав взволнованных горожан, решили власти Казани. На обсуждение в гимназию №18 пришли 20 человек
Это что-то новое. Как прописали очередность «Яблоневых садов»
Ключевые изменения, при которых теперь застройщик может осваивать свои земельные участки, стали известны накануне в гимназии №18, где администрация Приволжского района, представители управления архитектуры и ГК ASG встретились с жителями Салмачей. Те, напомним, выразили недовольство масштабным проектом застройки «Яблоневых садов» по соседству. И были удивлены, услышан о новшестве — после изменения в федеральном законодательстве муниципалитеты теперь могут указывать в проектах планировки территории — а это документ, без которого невозможно новое строительство, — очередность строительства того или иного объекта. Если ранее власти Казани просто резервировали участки под будущие школы и детские сады, то теперь соцобъекты должны появиться у застройщика не после того, как все дома будут возведены, а в первую очередь. Это важнейшее изменение в градостроительной политике города, и оно закреплено законом, заявили на встрече.
«Яблоневые сады» — масштабный проект застройки у поселка Салмачи. Речь о территории площадью 380 га, входящей в состав «Восточной дуги» — это принадлежащий группе компаний ASG лендлора Алексея Семина земельный массив практически от Дербышек до Салмачей площадью 2 тыс. гектаров. На разработку ушло свыше 10 лет, позади более 10 этапов доработки, готовый проект планировки прошел общественные интернет-обсуждения 18 января. Но в начале недели госорганы РТ и России получили несколько обращений от жителей Салмачей с просьбой признать обсуждение несостоявшимся и пересмотреть проект. Главный вопрос — когда появится социальная инфраструктура и новые дороги?
Ответить на вопросы, собрав взволнованных горожан, и решили власти Казани. На обсуждение в гимназию №18 пришли 20 человек. Для сравнения: в Салмачах живут 2–3 тыс. человек, а в телеграм-канале несогласных 197 участников.
В пример на встрече приводили поселок Куюки Пестречинского района, жителям которого пришлось выпрашивать строительство лицея. «Когда строился „Светлый“ (один из жилых комплексов поселка Куюки — прим. ред.), тоже показывали красивый проект с детскими садами и школами. Посмотрите, с какими проблемами мы столкнулись. И даже новый лицей полностью не справился с загрузкой. В этом году первоклассникам не хватило мест», — напомнила жительница Салмачей Наталья Мельникова. «Как мы можем вам верить в ситуации, когда текущие проблемы не решаются?» — выступила следом активистка поселка Ирина Мишагина.
«В этом году первоклассникам не хватило мест», — напомнила жительница Салмачей Наталья Мельникова
«Мы искали решение, которое гарантирует создание на данной территории гармоничной городской среды, почти 10 лет. Не давали собственникам земли без этого ничего строить. Изменившееся федеральное законодательство сейчас позволило нам предусмотреть жесткую очередь приоритетов: нет дороги — не будет разрешения на строительство, нет готовой социалки — не будет разрешения на ввод в эксплуатацию. И так на каждом из 8 предусмотренных проектом планировки территории этапов», — объясняла на встрече заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства Казани Наталья Шарипова.
«Сначала дороги и соцобъекты, потом новое жилье. Без этого условия никаких разрешений на строительство, на ввод», — подытожил глава Вахитовского и Приволжского районов Альберт Салихов.
У «Яблоневых садов» 12 очередей, и после утверждения проекта планировки застройщик не сможет сразу зайти на территорию для строительства. Рассмотрим это на примере первой очереди на 86 тыс. кв. м жилья.
«Как мы можем вам верить в ситуации, когда текущие проблемы не решаются?» — выступила следом активистка поселка Ирина Мишагина
Итак, для начала застройки первой очереди надо:
- Построить подводящие инженерные сети.
- Проложить отрезок магистральной улицы общегородского значения регулируемого движения от ул. Зорге до границы «Яблоневых садов». Это фрагмент проектируемого проезда №29 генерального плана Казани.
И только после этого застройщик, кто бы он ни был, получит разрешение на строительство первых домов. А получить разрешение на их ввод сможет только после строительства детского сада. Таким образом, все сообщение с поселком будет через новую дорогу, а не через Салмачи, пояснили на встрече.
«Строительство подводящей инженерной и транспортной инфраструктуры предшествует вводу в эксплуатацию жилищного фонда данной очереди», — говорится в проекте планировки.
Это касается и личного автотранспорта. «К моменту ввода в эксплуатацию жилищного фонда на каждой очереди должны быть оборудованы машино-места для постоянного хранения легковых автомобилей жителей в количестве не меньшем, чем предусмотрено местными нормативами градостроительного проектирования для соответствующего объема вводимого жилищного фонда», — говорится в проекте планировки.
Что касается примера Куюков, то положение дел в соседнем районе представители Казани комментировать не стали. Только напомнили, что земли под поселок Салмачи были размежеваны и распроданы до присоединения к столице РТ. Именно поэтому места под инфраструктуру — дорожную и социальную — там практически не осталось. Ни о каком проекте планировке территории и речи не шло, а казанские власти с трудом смогли через несколько лет зарезервировать места под несколько соцобъектов. «Яблоневые сады» — это, по сути, первая территория «Восточной дуги», которая начинается комплексно и с нуля осваиваться по всем правилам — с заложенными соцобъектами, «инженеркой» и дорогами. И все социальные плюшки становятся не просто обещаниями чиновников, а важнейшим условием для поэтапной застройки.
Еще одна волна недовольства коснулась отсутствия публичной огласки общественных обсуждений, которые стартовали 26 декабря 2023 года
Как началась встреча с недовольными проектом «Яблоневых садов» у Салмачей
Еще одна волна недовольства коснулась отсутствия публичной огласки общественных обсуждений, которые стартовали 26 декабря 2023 года. «Есть ощущение, что их провели, так сказать, под шумок. Жителей необходимо было пригласить на них», — возмущались присутствующие на встрече тем, что в обсуждениях никто не участвовал.
«Уведомление об общественных слушаниях было в открытом доступе, — сразу объяснилась заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства Казани Шарипова. — Очные встречи с жителями мы не проводим».
В онлайн-формате общественные обсуждения проходят с 2018 года и уже стали нормальной практикой. Они позволяют охватить гораздо больше желающих принять участие в обсуждении, чем отдельные встречи. Оповещения публикуют в еженедельных сборниках документов исполкома, там же и заключения. Так было и в этот раз.
«Есть соответствующее законодательство, определяющее требования в части проведения процедур, связанных с утверждением градостроительной документации. Отвечают за это уполномоченные органы муниципальной власти, организуя процедуру в соответствии с буквой закона, — комментируют вопрос о публичности в ASG. — Мы ведем открытую политику. Публикации о развитии „Яблоневых садов“ появляются на страницах СМИ уже более трех лет, и в течение данного периода продолжалась дискуссия, вносились коррективы, в результате чего и был подготовлен направленный на утверждение проект».
Ринат Аисов: «Честно признаюсь, нам как собственнику, конечно, не нравится, что есть такие жесткие ограничения и требования к инфраструктуре. Но мы хотим, чтобы этот проект был реализован»
Компания Семина вложилась в проект дороги, даст денег и на стройку
Проект первого этапа дороги от ул. Зорге до «Яблоневых садов» уже завершен, сообщили в группе компаний ASG. Причем ГК не только подготовила проект отрезка, но и оплатит его строительство.
«Честно признаюсь, нам как собственнику, конечно, не нравится, что есть такие жесткие ограничения и требования к инфраструктуре. Но мы хотим, чтобы этот проект был реализован», — поделился между делом представитель группы компаний ASG Ринат Аисов. Впрочем, независимо от того, кто именно станет финансировать дальнейшее возведение соцобъектов — ASG, другой инвестор или бюджет, принцип очередности не меняется.
Одной дополнительной дороги там не хватит, говорили жители Салмачей. «Мы ежедневно стоим в многокилометровых пробках», — заявляли на встрече.
Занимаются и последующими этапами. «В декабре 2023 года заключен договор с Институтом пространственного планирования, работы по разработке проекта на всю протяженность оплачены. Эта дорога длиной 25 километров соединит данную территорию с другими районами города: всей „Восточной дугой“, улицей Зорге, Вознесенским и Мамадышским трактами, М7», — подчеркнули в группе компаний. По сути, начинается строительство еще одной радиальной дороги вокруг Казани, которая пройдет между Большим казанским кольцом и трассой М7.
Ее строительство — недешевое удовольствие, нужна она не только жителям «Восточной дуги», но и в целом улучшит транспортную связь в городе. Финансирование таких объектов возможно через федеральный бюджет, но средства не будут выделены без проекта планировки.
Появится и общественный транспорт — в микрорайоне предусмотрено пять автобусных остановок. В скорректированном в 2023 году генплане Казани – 2040 по территории «Яблоневых садов» может пройти и ветка метро.
Что включает первая из 12 очередей «Яблоневых садов»:
- 86,8 тыс. кв. м многоквартирного жилья;
- детсад на 260 мест;
- благоустройство озелененных территорий общего пользования;
- строительство улично-дорожной сети, локальных инженерных сетей и сооружений, необходимых для обслуживания размещаемых в рамках данной очереди объектов.
«Отличие этого проекта от многих других проектов последних лет именно в применении принципа очередности застройки», — вновь подчеркивают в ASG
Только после выполнения этих условий позволят приступить ко второй очереди. «Получение разрешения на строительство объектов капитального строительства, относящихся к данной очереди, возможно после реализации объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов образования предыдущих очередей», — говорится в описании второго этапа, который, помимо 108 тыс. кв. м многоквартирного жилья, включает школу для 1,5 тыс. человек и детский сад на 260 мест. Социальные объекты разрешено строить с опережением, вне очередей.
«Отличие этого проекта от многих других проектов последних лет именно в применении принципа очередности застройки, — вновь подчеркивают в ASG. — И утверждение данного проекта станет как раз гарантом строительства только в соответствии с прописанной в нем строгой очередностью, то есть с привязкой к строительству дорог и социальных объектов. Застройщик не сможет построить „что угодно“, а будет делать все по четко регламентированному сценарию, разработанному градостроителями».
Несогласные заострили внимание и на том, что в Салмачах сегодня нет ни одного государственного садика, а у существующей школы так и не появился обещанный пристрой.
Жилой комплекс призван помогать решать существующие проблемы поселка, а не усугублять их — эту мысль доносили до салмачинцев на встрече. «Новые квадратные метры дают основание для строительства нескольких образовательных учреждений», — говорила Шарипова.
Наталья Шарипова: «Новые квадратные метры дают основание для строительства нескольких образовательных учреждений»
Многоэтажную застройку отделили от частного сектора, зеленую зону сохранят
Описанные планы по дороге, жесткую очередность относительно новых школ, детских садов публика восприняла позитивно. Также жители просили отодвинуть комплекс еще дальше от частного сектора. «Я не хочу, выходя из своего дома, упираться в многоэтажку», — обозначила общее настроение Мельникова. А еще призывали сохранить лес, где жители часто встречают зайцев, лисиц и других животных. Для этого:
— Многоэтажная застройка отделена от частного сектора социальными объектами, зелеными зонами и застройкой пониженной этажности — сити-хаусами, которые прилегают к существующим домам. Прилегающие к Салмачам дома «Яблоневых садов» относятся к завершающим 9–12-м этапам строительства. «Пройдет еще много лет, пока строительство комплекса доберется до частных домов», — заметила Шарипова.
— Проект предусматривает максимальное сохранение зеленой зоны. В планах большой парк, сеть аллей, набережная у реки Ноксы. Разработчики проекта заложили трехуровневое озеленение: озеленение общего типа (парки, благоустроенная набережная и прилегающий лес), благоустроенные бульвары и скверы, которые образуют зеленый каркас района, а также озеленение придомовых территорий.
Из 380 га площадь озеленения составит 96 га — это свыше 25% проекта планировки территории без учета внутридомового озеленения жилых комплексов. Такие показатели заложены в проект планировки территории.
Добавим, что планируется сформировать общественно-деловое ядро в 27 га, а в целом — создать на месте 10 тыс. рабочих мест.
«Яблоневые сады» в цифрах
Что еще заложили в проект планировки территории «Яблоневые сады»? С документом познакомился и корреспондент «БИЗНЕС Online».
Перечислим главные параметры:
- Площадь проектируемой территории — 380 гектаров.
- Жилищный фонд — 1,29 млн кв. метров.
- Расчетная численность населения в проектируемом жилищном фонде составляет 42,8 тыс. человек.
- Переменная этажность. Индивидуальное жилищное строительство, среднеэтажная застройка до 8 этажей, многоэтажная — до 25 этажей.
- Плотность застройки — 3,3 тыс. кв. м/гектар. Это почти в 3 раза ниже, чем в среднем в Казани. Для сравнения: средняя плотность застройки в городе составляет 10 тыс. кв. м/га, а плотность отдельной точечной застройки — 15–20 тыс. кв. м/гектар. Доля многоэтажной застройки на площади 380 га составляет 19,4%, среднеэтажной — 3,7%, ИЖС — 4,3%. На улично-дорожную сеть приходится 25,8% территории, на зеленые насаждения — 25,4%.
- Общественно-деловое ядро — 27 га, которое с учетом коммерческих встроенно-пристроенных помещений и отдельно стоящих объектов обслуживания населения позволит организовать 10 тыс. рабочих мест.
Приглядимся к социальной инфраструктуре:
- 12 детских садов на 3 520 мест.
- 5 школ для 7 505 учащихся.
- Детские школы искусств, музыкальные, художественные, хореографические школы на 770 мест.
- Культурно-досуговые учреждения.
- 4 спортивных комплекса, бассейны открытые и закрытые.
- Объекты культуры, розничной торговли, общественного питания, а также общественно-делового назначения и обслуживания населения в отдельно стоящих зданиях.
- Поликлиника.
- Религиозные объекты.
