Участники рынка полны оптимизма: ипотека в коме, но квартиры продолжают раскупать за наличку
«Это часть общей программы по снижению спроса на недвижимость с целью охлаждения рынка и уменьшения ожидаемого уровня инфляции», — говорят на рынке жилой недвижимости о тревожном начале 2024 года. Вот только цены на первичное жилье не падают, а для конечного клиента еще и растут до 9% из-за новой комиссии банков. Не лучше ситуация и на вторичке. На оживление участники рынка рассчитывают к началу третьего квартала, ждут и смягчения политики Центробанка. А пока ЦБ закручивает гайки — с 1 марта взять ипотеку станет еще сложнее. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Рынок новостроек Татарстана упал в сравнении с январем 2022 года. Продажи в денежном выражении снизились на 9%, а число реализованных квартир — на 44%. На ту же самую сумму за январь 2024-го по республике купили уже не 1,6 тыс. квартир, а только 900. Покупательная способность денег за два года ощутимо снизилась Фото: «БИЗНЕС Online»
Разбираем итоги января
Сумма продаж квартир в новостройках Татарстана за месяц упала в 2,5 раза с декабрьских 18,7 млрд до 7,8 млрд рублей. Столько денег покупатели положили на эскроу-счета застройщиков в банках, говорится в статистике «Дом.РФ». Число проданных объектов по РТ за месяц снизилось в 2,7 раза до 900 квартир.
«Просадки для января — явление естественное, — оценивает ситуацию генеральный директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — После декабрьских продаж в первые месяцы года рынок недвижимости традиционно не дотягивает до планового коридора. Уточню, что мы называем плановым коридором. Это степень наполняемости эскроу-счетов, при которых проект сохраняет минимальную маржинальность. По нашим проектам в январе недобрали примерно 50 процентов. Февраль пока соответствует ожиданиям, но просадку января он покрыть не сможет».
Спад к декабрю на рынке новостроек фиксирует и татарстанский Росреестр. Там по региону зарегистрировали 1,3 тыс. договоров долевого участия, что в 2,5 раза ниже показателя декабря.
«Традиционно из года в год в январе – феврале застройщики продают квартир меньше, чем в ноябре – декабре, — спокоен заместитель генерального директора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — В декабре работает ажиотаж, все стараются инвестировать сбережения и купить квартиры по „нынешним“ ценам, потому что после Нового года будет дороже. Наша компания не исключение. В январе количество сделок по нашим объектам на 60 процентов ниже, чем в декабре, в феврале — на 80 процентов. Не могу назвать подобное просадкой. Это норма для рынка».
По Казани количество проданных квартир за месяц сократилось в 2,5 раза до 530. Сумма реализации уменьшилась в 2,2 раза до 5,7 млрд рублей, говорится в статистике «Дом.РФ». Не лучше ситуация и в крупнейших городах Закамья. Застройщики Набережных Челнов продали 122 квартиры на 700 млн рублей, в Нижнекамске — 19 квартир на 136 млн рублей, в Елабуге — 2 квартиры на 11,5 млн рублей.
«Да, на рынке Челнов есть признаки торможения. Выбирают в основном квартиры по низкой цене, где предусмотрен торг. Торможение в объемах и в новостройках, и на вторичном рынке», — описывает обстановку в Набережных Челнах генеральный директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов.
Упал рынок новостроек РТ и в сравнении с январем 2022 года. Продажи в денежном выражении снизились на 9%, а число реализованных квартир — на 44%. На ту же самую сумму за январь 2024 года по Татарстану купили уже не 1,6 тыс. квартир, а только 900. Покупательная способность денег за два года ощутимо снизилась.
Не все потеряно, считают в татарстанском Росреестре: здесь сравнивают январские продажи новостроек с 2023-м, отмечая рост. «Этот год начался более активно, чем 2023-й: и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости», — заявляет заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова. Вот и «Дом.РФ» отмечает, что в сравнении с январем 2023 года сумма продаж в новостройках РТ за первый месяц 2024-го выросла на 56% до 7,8 млрд рублей, а количество реализованных квартир увеличилось на 22% до 900.
Суммарно лидирующие строительные компании РТ реализовали в Татарстане 615 квартир на 5,4 млрд рублей Фото: «БИЗНЕС Online»
Десятка застройщиков месяца
Приглядимся к десятке лидеров по итогам января 2024 года. Суммарно лидирующие строительные компании РТ реализовали в Татарстане 615 квартир на 5,4 млрд рублей. Ядро продаж приходится на Казанскую агломерацию. Подчеркнем: данные «Дом.РФ» по состоянию на 15 февраля и касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле банкиры и девелоперы заработали больше.
О методике
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Описанные миллиарды в первую очередь уходят на эскроу-счета в банках. Девелоперы получат деньги только после сдачи домов, а объект строится в среднем 1,5–2 года, так что инфляция тоже откусит свою долю. Все это время возведение идет за счет кредитов, что удорожает строительство. Но такая схема считается платой за то, чтобы в стране не было обманутых дольщиков. По оценкам, размер этой платы — 11% цены жилого комплекса: по крайней мере, такая цифра звучала на совещании комиссии Госсовета РФ с участием вице-премьера Марата Хуснуллина и президента РТ Рустама Минниханова.
На 1-м месте «Унистрой», который за месяц продал 122 квартиры на 1,2 млрд рублей. На 2-й строчке «Ак Барс Дом» — покупатели 98 квартир положили на эскроу-счета этого застройщика 1 млрд рублей. Замыкает тройку питерская группа компаний «Эталон», которая реализовала 74 квартиры на 0,9 млрд рублей. Четвертая строчка у СМУ-88 которое продало 41 квартиру на 0,5 млрд рублей. Замыкает первую пятерку «Новастрой» — за минувший месяц группа компаний реализовала 87 квартир на 0,4 млрд рублей.
6-е место у ТСИ, который реализовал 64 квартиры за 0,4 млрд рублей. На 7-й строчке челнинский «Евростиль»: 44 квартиры за 0,3 млрд рублей. 8-я строчка у подмосковного «Садового кольца» — за месяц компания продала 17 квартир на 0,3 млрд рублей. Следом идет московский ПИК: 38 квартир за 0,2 млрд рублей. Замыкает десятку #Суварстроит — реализовано 30 квартир за 0,2 млрд рублей.
Остальные застройщики РТ продали 285 квартир на 2,4 млрд рублей. Часть девелоперов за минувший месяц не реализовала ни одной квартиры.
На вторичном рынке Казани количество сделок сократилось на 25% до 2,3 тыс., по Татарстану — на 20% до 4,8 тысячи Фото: «БИЗНЕС Online»
Вторичный рынок в упадке
Количество сделок на вторичном рынке Казани сократилось на 25% до 2,3 тыс. сделок, по Татарстану — на 20% до 4,8 тысячи. Напомним, в статистику договоров купли-продажи Росреестра попадают не только «бабушкины квартиры», но и объекты в только что сданных домах – новостройках.
«Рынок в целом жив. Мы видим, что по вторичке тренд положительный, но пока, конечно же, до прошлого года далеко», — говорит учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов. За минувший месяц компания недосчиталась 45% продаж к уровню января прошлого года.
Вторичку в 80% случаев покупают за наличный расчет, а квартиры по цене свыше 10 млн — в 99% случаев. «Продажа дорогого сегмента увеличилась», — отмечают тенденцию начала года по Казани в «Этажах».
Сегодня ипотечная ставка для вторичного жилья в банках продолжает колебаться от 16% до 19% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом.РФ». В среднем получается 17% годовых.
«Для горожан это высокий процент, — говорит Сабирзянов. — Если выбирают вторичку, то берут небольшие суммы в доплату. То есть продали двушку — надо купить трешку, использовали маткапитал, какую-то минимальную сумму взяли в ипотеку. В основном такие клиенты. Редко за наличку — в январе только 5–7 процентов сделок прошли за наличный расчет».
Участники рынка отмечают наличие трудностей с продажей вторички при покупке новостроек. «Это проблема последних лет, и тенденция сохраняется, — отмечает коммерческий директор девелоперской компании „Авторы“ Елена Фаттахова. — Доля клиентов, которые просят продлить срок бронирования квартиры до двух месяцев из-за затянувшегося процесса продажи вторички, выросла в 1,5 раза».
Ипотечный рынок охлаждается под воздействием высокой ключевой ставки — за три месяца число ипотечных сделок по Татарстану с учетом Казани упало на 60% до 6 тысяч Фото: «БИЗНЕС Online»
Ипотека барахлит
Двигатель рынка недвижимости снижает обороты. За месяц число сделок с ипотекой в Казани сократилось на 43% до 2,1 тыс., а по республике снизилось на 40% до 3,9 тысячи. Ипотечный рынок охлаждается под воздействием высокой ключевой ставки — за три месяца число ипотечных сделок по Татарстану с учетом столицы РТ упало на 60% до 6 тысяч.
Снижать ключевую ставку не стали и 16 февраля — совет директоров Банка России оставил этот показатель на уровне 16% годовых.
Вдобавок с 1 марта снова ужесточатся условия выдачи ипотеки. Центробанк повышает коэффициенты рисков, а это значит, что требования к заемщикам станут еще жестче, получить ипотеку будет сложнее.
Разумным выглядит решение правительства РФ продлить семейную ипотеку, действие которой истекает 1 июля. Огорчает только ограничение по сумме кредита в 6 млн рублей, которая уже неактуальна для Казани. При этом комбинированные схемы сейчас тоже под запретом.
«Семейная ипотека хоть и остается ключевым инструментом продаж, но видим сокращение ее доли», — говорит Галеев. Он приводит такие показатели: до 10% в сделках сегодня занимает IT-ипотека, а рассрочка от застройщика превышает 25% от количества продаж.
Главный нерв
Осложняют ситуацию комиссии по льготным ипотечным программам, которые в начале января врубили девелоперам Сбер и другие банки. Ожидалось, что в Казани из-за этого квартиры могут подорожать на 4–7%. Причина в том, что правительство сократило маржу банков от льготного кредитования. Из-за этого называть льготную ипотеку «Господдержкой» стало не совсем корректно — программу, по сути, поддерживают и государство, и девелоперы, так что правильнее «ГосДевПоддержка», иронизировали застройщики в начале месяца.
«Продление ипотеки с господдержкой — это самое логичное решение, которое могли принять власти в сложившихся условиях, — рассуждает Юсупов. — Другое дело — с какими последствиями для застройщиков. В среднем сейчас девелопер платит банку 8 процентов комиссии за одну сделку. Госдевподдержка в данном случае работает. Это, несомненно, хоть какой-то стимул для рынка. Но для девелоперов и клиентов, конечно, такое накладно. Выросла цена недвижимости для конечного клиента, определенный отток сделок, безусловно, есть».
Смогли избежать подъема цен из-за комиссий банков на льготные ипотечные продукты в группе компаний «СМУ-88».
Баланс между банками заметно изменился: существенно выросла доля тех, кто не стал вводить комиссию при выдаче льготной ипотеки или повременил с ней.
Наиль Галеев гендиректор ГК «СМУ-88»
«В то же время у этих банков такое количество подводных камней и мелкого текста под звездочкой в виде жестких условий или дорогой страховки, что 10 раз подумаешь, связываться ли!» — добавляет Галеев.
Комиссии Сбербанка, ВТБ и Альфа-Банка составляют от 7,5 до 8,9% от суммы кредита, рассказывают в группе компаний «Новастрой».
«Что характерно, за IT и семейную ипотеку застройщики должны заплатить больше, так как декларируемая ставка по ним ниже, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — При этом оплатить может только застройщик. Но деньги за квартиры хранятся на эскроу-счетах! Где взять средства? Их снова придется брать в кредит в банках в рамках проектного финансирования. И итоговая цена для клиента снова растет. Я думаю, что все это часть общей программы по снижению спроса на недвижимость с целью охлаждения рынка и уменьшения ожидаемого уровня инфляции».
Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Казани за месяц подешевела только на 1 тыс. до 206 тыс. рублей. По Татарстану «квадрат» подешевел на 2 тыс. рублей до 171 тыс. рублей Фото: «БИЗНЕС Online»
Цены не снизятся
Существенного торможения роста цен на жилье в целом по стране с конца января ждет Центробанк. Пока не получается — средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Казани за месяц снизилась только на 1 тыс. до 206 тыс. рублей. По Татарстану «квадрат» подешевел на 2 тыс. рублей до 171 тыс. рублей.
«Снижать цены — это неразумно, — говорят в „Унистрое“. — Как вы представляете себе застройщика, который возводит по эскроу, выдает госдевподдержку и снижает стоимость? Ни один девелопер, который заточен на маржинальность, такого не сделает. Ни одна адекватная компания».
Прогнозы Банка России о торможении роста цен на новостройки могут сбыться при условии, что доля ипотечных сделок при продажах будет снижаться и из стоимости квадратного метра пропадут банковские наценки, говорят в СМУ-88. «Потому что сегодня с нашей стороны корректировки цен происходят только в плановом режиме и не превышают 2 процентов», — говорит Галеев.
«Себестоимость строительства ежемесячно растет, стоимость квартир в новостройках будет все-таки увеличиваться в районе 10–20 процентов в год даже вне зависимости от новых финансовых условий», — соглашаются с коллегами и в «Новастрое».
Застройщики и покупатели не теряют положительного настроя. Во втором квартале рынок оживится, считают эксперты Фото: Сергей Ермохин/ТАСС
Ожидания
С ценами на недвижимость разобрались — снижаться не будут, а в остальном участники рынка новостроек и вторички не теряют положительного настроя.
«Думаю, в марте – апреле рынок раскачается», — говорит Юсупов.
Пересмотра условий по семейной ипотеке не исключают в группе компаний «СМУ-88». «Что ее продлят, было очевидно, но вот условия пока не объявили, — говорит Галеев. — Если нас ждет увеличение лимитов и незначительная корректировка процентной ставки, то это позитивно отразится на конечной стоимости нового жилья».
Каков прогноз по рынку вторичного жилья на февраль – март в этом году?
«В первом квартале 2024-го, думаю, увеличится покупка малосемейных комнат, гостинок, также будут брать квартиры, требующие ремонта, которые ниже рынка на 300–500 тысяч», — говорит Сабирзянов о ситуации в Челнах.
«Некая стагнация в 2024-м точно будет, но скорее за счет эконом- и комфорт-сегмента. Бизнес-класс продолжит умеренный рост, на наш взгляд, а пока люди выжидают», — считает коммерческий директор компании «Авторы» Елена Фаттахова.
«Формируется отложенный спрос, — полагает Галлямов. — Люди рассуждают примерно так: „Вот когда процентная ставка снизится, тогда я пойду покупать“. У нас оптимистический прогноз, считаем, что в феврале – марте будет ровный тренд по продажам и цены расти не станут. Думаю, во втором квартале рынок оживится. В этом году есть ощущение, что цена на вторичку будет расти быстрее, чем на новостройки».
Ответить