На днях цена за квадратный метр в домах в ЖК «Мэхэббэт», где можно приобрести квартиры по социальной ипотеке, выросла до 88 тысяч за квадратный метр. Еще в августе цена «квадрата» в предлагаемых Госжилфондом квартирах составляла 75 тысяч рублей. Теперь некоторые казанские семьи не могут внести первоначальный взнос и опасаются, что дальнейший рост приведет к тому, что социальная ипотека станет им совсем недоступна.
По данным всероссийского опроса фонда «Общественное мнение» (ФОМ) 2020 года, 80% россиян считают, что не имеют возможности для улучшения жилищных условий, при этом 57% россиян нуждаются в нем. Сегодня в Казани средняя цена за квадратный метр в новостройках — около 190 тысяч рублей, вторичка стоит 160 — 170 тысяч. По данным того же опроса, процент населения, который допускает возможность ипотеки, растет с каждым годом. Такая тенденция связана с большой потребностью в жилье и отсутствии возможности приобрести его другим способом. К сожалению, с каждым годом ситуация усугубляется, несмотря на меры, которые пытается предложить государство. Плюс к этому люди жалуются на непрозрачную схему социальной ипотеки, что подрывает к ней доверие. Тем не менее цена за квадратный метр в соцжилье по-прежнему остается на 30 — 40% ниже рыночной, и те, кому удалось попасть в программу, считают условия приемлемыми. В целом приобретение жилья в России и Татарстане становится все больше недоступным для большей части населения.
— В этом году мы уже в полтора раза опережаем число выданных ипотек по сравнению с прошлым годом. Наблюдается очень высокий спрос, — говорит директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов. — Сейчас доля ипотеки на рынке недвижимости составляет 70%, и только 30% идут наличные или другие расчеты. Усиление спроса началось летом в связи с новостями, что будут поднимать ключевую ставку, отменят господдержку из-за курса доллара и внешних рисков. Так и получилось — ключевая ставка растет, и люди побежали реализовывать свои одобренные ранее ипотеки. После одобрения заявки на ипотеку у человека есть два-три месяца, когда предложение в силе. Чтобы не потерять процентную ставку, все начали приобретать жилье. На этом фоне, как правило, происходит рост цен, что и случилось. Вторичный фактор — ажиотаж, связанный с тем, что квартиры вот-вот уйдут. Это тоже стимулирует быстрее брать ипотеки. Сейчас средняя ставка ипотеки 14%. Пик продаж жилья по господдержке также пришелся на август-сентябрь. При этом важно понимать, что программа господдержки возможна только на строящееся жилье, она призвана увеличивать строительство квадратных метров, — добавил он.
Первый квартал 2023 года в сегменте недвижимости был слабый, в результате чего сформировался отложенный спрос, который вылился в лето и начало осени. Сейчас ситуация успокаивается, но четвертый квартал всегда самый активный в сфере недвижимости.
СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА РАНЬШЕ И СЕЙЧАС
В Татарстане с 2005 года действует уникальная программа социальной ипотеки, аналога которой в России нет. Как объяснили «Вечерней Казани» в Госжилфонде, основным преимуществом соципотечного жилья является его стоимость, которая на 30 — 40% ниже рыночных цен. Процентная ставка также гораздо ниже коммерческой и составляет 7% годовых. При этом нет никаких дополнительных скрытых комиссий, страхований. Если у семьи после постановки на учет появился ребенок, ему выделяется субсидия в размере 200 тысяч рублей. Эти деньги можно направить как на первоначальный взнос, так и на погашение остатка платежей.
С начала действия такой меры господдержки и до настоящего момента жильем в Татарстане обеспечили 175 тысяч семей. Ранее соципотека была доступна для сотрудников бюджетных организаций и предприятий, участвующих в строительстве социального жилья. С 2020 года в программе могут участвовать не только многодетные семьи, врачи-грантополучатели, работники бюджетных организаций и предприятий республики, участвующих в финансировании программы, но и молодые семьи, которые могут работать где угодно, даже быть самозанятыми. Главным критерием при постановке на учет была и остается необходимость улучшения жилищных условий. На учет можно встать, обратившись в жилищную комиссию предприятия либо исполкома по месту прописки. С начала действия программы для молодых семей жильем было обеспечено 2000 семей.
— Раньше программа точно была очень выгодной, сейчас не знаю. Я только в 2021 году выплатила ипотеку окончательно, мы давно брали как молодая семья, у меня муж бюджетник. Двухкомнатная квартира выходила около 1,3 миллиона рублей. Раньше и условия другие были, первоначальный взнос был больше, срока ожидания в очереди практически не было, а сами квартиры находились по всей Казани. Год назад у меня знакомая также по социальной ипотеке получила жилье в «Салават Купере». Квартира — 29 квадратных метров, оплата идет по возрастанию, она считает, оттого, что растет цена за квадратный метр. Говорит, что жилье с недочетами, но приемлемо в условиях невысоких ежемесячных платежей, — рассказывает экономист Лейсан Саттарова.
Сейчас в Казани соципотечное жилье строят преимущественно в «Салават Купере». В 2022 году там открыли жилой комплекс «Сандугач», а в этом году сдают первые пять домов нового комплекса «Мэхэббэт».
— Дома достроены, и сейчас начнется этап проверки зданий специалистами Госстройнадзора. Помимо этих пяти домов там же строится еще девять многоквартирных домов. Сейчас их готовность от 4 до 25 процентов, сдать их планируют в следующем году, — рассказали в Госжилфонде.
По словам участников программы, если первоначальный взнос вносится сразу, то проблем с очередностью не возникает.
КОТ В МЕШКЕ?
Кому все-таки удалось попасть в программу, считают условия более или менее приемлемыми, но для части заявителей взять соципотеку проблемно. Из-за роста цен на квадратный метр, соответственно, растет сумма первоначального платежа, а сама схема социальной ипотеки кажется непонятной, что подрывает доверие к ней и заставляет искать другие варианты получения жилья.
— Цену, которую сейчас предлагает Госжилфонд (88 тысяч за квадратный метр), бюджетники и я как мама с ребенком не могут себе позволить. У меня зарплата 26 тысяч рублей в месяц. Я посчитала, что при 7% годовых мне надо будет ежемесячно платить 27 тысяч рублей только по ипотеке. Сама программа тоже не до конца понятная. Стоимость повышается за выкупленные квадраты, и что в конце концов будет через 20 лет, непонятно — непрозрачная система. Ты не знаешь, сколько будет стоить квадратный метр, когда начнут сдавать квартиры, попадешь ты в розыгрыш или нет. Как система формируется — тоже никто не понимает. Квартиру посмотреть до того, как ты ее выбрал, нельзя. Сколько ты будешь платить, тоже не можешь посмотреть. На однокомнатные квартиры самый большой спрос, но предложений по ним крайне мало, — рассуждает наша собеседница Альбина (имя изменено. — «ВК»).
Девушка подавала заявление на оформление соципотеки год назад, тогда для первоначального взноса, который составлял 330 тысяч рублей, ей пришлось продать машину. Сейчас, чтобы участвовать в розыгрыше, необходимо уже 500 тысяч, но таких денег у нашей героини нет.
— Вторичное жилье может быть даже дешевле в этом «Салават Купере», но из-за того, что люди нуждаются в жилье, они вынуждены мириться с теми условиями, участвовать в этом. Но это нецелесообразно. Сейчас мне остается искать другие варианты или уже ничего не менять, — продолжает Альбина.
В Госжилфонде пояснили, что право забрать заявление есть у каждого, сделать это можно в любой момент. Все вложенные деньги вернутся владельцу, за исключением 1000 рублей, которые пойдут на оформление документов. При этом в ведомстве обратили внимание на то, что рост стоимости строительных материалов и рабочей силы не обошел и программу социальной ипотеки.
— Программа работает. Дома, которые выставлены на розыгрыш, новые. С ремонтом и за такую цену нигде подобное жилье не найти. Для сравнения посмотрите среднюю сумму за квадратный метр, которая составляет более 160 тысяч. В микрорайоне «Салават Купере» давно налажена инфраструктура. С конца 2022 года экспертами отмечается значительный рост стоимости строительных материалов. Особенно резким стал скачок цен на металлургическую продукцию строительного сортамента. Например, с января по июль 2023 года цена на металл выросла в среднем сразу на 29%. Металл имеет значительный удельный вес в затратах на строительство, и повышение цены неминуемо сказывается на стоимости объектов. Остальные строительные материалы подорожали в среднем на 20%, — объяснили повышение в Госжилфонде.
Сдерживание цены грозит остановкой строительства соципотечного жилья – подрядчики аргументировали это увеличением стоимости строительных материалов и рабочей силы. После мониторинга цен на строительном рынке и изучения представленных смет было принято решение поднять стоимость квадратного метра жилья. При этом сейчас разница в цене между соципотечными квартирами с ремонтом и квартирами с черновой отделкой на коммерческом рынке достигает 30 — 40%.
ЛАЙФХАК
Есть случаи, когда после приобретения жилья посредством программы социальной ипотеки получатели квартир переходят на другие программы, в том числе рефинансирование соципотеки.
— Мы получили жилье по социальной ипотеке в 2022 году, где-то месяц назад я перешел на обычную ипотеку по программе господдержки (ставка 5,5%). Этим я зафиксировал цену (в социальной ипотеке она растет. — «ВК»), также могу вернуть 13%. Я посчитал, что соципотека у меня выходила на 18 лет с итоговой суммой 7,5 миллиона, сейчас ипотека стала на 26 лет, а конечная сумма уменьшилась до 7,2 миллиона, — рассказал собственник квартиры в ЖК «Сандугач» Данил.
Справка. Рефинансирование — это возможность перекредитовать соципотеку, если семья нашла более выгодные для себя условия (например, ставка для семей с детьми и так далее). Также это может позволить семьям использовать средства государственной поддержки семей с детьми без ограничений (маткапитал можно использовать в соципотеке только по достижении ребенком трех лет).
В целом ситуация с повышением цен за квадратный метр показала, что жилье для населении становится все более недоступным, но, похоже, просветов в этом направлении не намечается.
Фото: Роман Пименов / ТАСС
Виталий Белоусов / РИА «Новости»
Павел Хацаюк / «Вечерняя Казань»