Эксперты считают — говорить об успешности эксперимента в России рано, нужны изменения в законе
Фото: realnoevremya.ru/ Олег Тихонов
В феврале будет полгода, как татарстанский подрядчик первым в России заключил сделку с использованием эскроу-счетов для строительства индивидуальных домов. Хотя президент Владимир Путин поручил правительству ускорить распространение механизма в ИЖС, сделок в масштабах страны пока не много. Как сообщили «Реальному времени» в банке «Дом.РФ», на сегодня свыше 30 компаний получили кредиты на сумму в 1,2 млрд рублей. По мнению участников рынка, двигаться быстрее помогли бы отмена НДС для подрядчиков и создание обеспечительного механизма для банков.
Банки готовы кредитовать подрядчиков ИЖС со счетами эскроу
В сентябре казанская компания «КСТ» стала первой в России подрядной организацией, которая взялась строить индивидуальные дома с использованием счетов эскроу. Ей одобрили кредитную линию в размере 20 млн рублей.
С тех пор, как сообщили нашему изданию в Федерации ИЖС, в стране было одобрено еще около трех десятков сделок и более 15 застройщиков из разных городов воспользовались новым механизмом. Среди них еще две казанские строительные компании «Аск Хоум», «Первый ключ», новосибирская «АПС ДСК Сибирь» и другие.
— Перечень банков, которые участвуют в программе, постоянно изменяется. Заявляются такие банки, как «Альфа Банк», «ПромСвязьБанк», ВТБ, Сбер. Из них в ближайшее время готовы представить продукт для подрядчиков банки ВТБ и Сбер, — уточнил президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
По его словам, банк открывает подрядчику ИЖС финансирование на возведение нескольких домов, а транш выдается в разрезе договора подряда. Пока активнее всех с застройщиками в этом сегменте работает банк «Дом.РФ». Изучив и одобрив заявку, он предоставляет компании возобновляемую кредитную линию по ставке от 1 до 6% (в зависимости от условий) сроком до двух лет для финансирования строительства индивидуальных жилых домов на земле граждан по договорам подряда, предусматривающим расчеты через счета эскроу. Финансирование строительства конкретного дома осуществляется траншами.
Банк открывает подрядчику ИЖС финансирование на возведение нескольких домов, а транш выдается в разрезе договора подряда. realnoevremya.ru/Максим Платонов
В банке «Реальному времени» сообщили, что одобрили кредиты с совокупным лимитом на 1,2 млрд рублей более, чем 30 подрядным организациям. Как уточнила Елена Пигасова, руководитель развития и продвижения корпоративных продуктов и государственных программ кредитной организации, это активные компании, которые хотят быть первыми на рынке ИЖС с эскроу:
— Договоры о предоставлении финансирования заключены с подрядчиками на строительство индивидуальных жилых домов в Московском регионе, Казани, Тюмени, Челябинске, Калининграде, Новосибирске, Краснодаре, Красноярске, Нижнем Новгороде, Самаре и Воронеже. Средний размер установленного кредитного лимита составляет около 40 млн рублей.
Размер кредитного лимита для конкретного подрядчика, по ее словам, устанавливается исходя из финансовых показателей организации и масштабов ее бизнеса. Проценты по выбранным траншам уплачиваются ежемесячно, а возврат кредитных средств банку осуществляется со счета эскроу заказчика после завершения строительства.
Насколько подорожает загородное жилье?
Внедрение эскроу в строительстве частных домов позволит защитить средства граждан, уверяют инициаторы проекта. Кроме того, по их словам, это увеличит долю ипотеки в ИЖС и сделает более прозрачными сделки на рынке малоэтажного жилья.
Однако ряд экспертов полагают, что внедрение эскроу-счетов в ИЖС приведет к подорожанию «загородки», как это было в случае с многоквартирными новостройками в начале реформы. Некоторые считают, что это будет способствовать укрупнению рынка.
— Я не совсем понимаю преимущества этого механизма в ИЖС, когда можно просто по договору подряда построить дом. Для чего нужен счет эскроу? Это же надо будет брать у банка деньги на строительство под проценты. Когда человек напрямую покупает, получается, что застройщик экономит на банковских ставках, а они сейчас высокие, особенно если счет эскроу наполняется с перебоями, то застройщик платит большие проценты банку. Все это влияет на удорожание проекта. Понятно, что эскроу-счета нужны при возведении многоквартирного дома, но для ИЖС — не уверен. Можно же по-другому контролировать целевое использование денег, — высказал свое мнение Руслан Хабибрахманов, руководитель компании «Флэт Строй».
Не все специалисты с этим согласны. «Использование механизма, по нашему мнению, поможет снизить стоимость строительства за счет использования типовых проектных решений и домокомплектов. Как следствие, повышается автоматизация труда и появляется возможность для закупки большего объема стройматериалов по меньшей стоимости. Кроме того, использование эскроу позволяет гражданам получить ипотеку по сниженным ставкам», считает Елена Пигасова.
Использование механизма поможет снизить стоимость строительства за счет использования типовых проектных решений и домокомплектов, считает Пигасова. realnoevremya.ru/Олег Тихонов «Про удачность эксперимента говорить рано»
Еще весной прошлого года эскроу распространили на индивидуальное жилищное строительство. В сентябре, выступая на полях ВЭФ, Владимир Путин поручил правительству ускорить работу по распространению нового инструмента. «Уже этой осенью необходимо подготовить нормативную базу для поддержки индивидуального жилищного строительства по всей стране. Речь идет о применении счетов эксроу, как для возведения многоквартирных домов. Это позволит дополнительно защитить средства граждан, а также создать возможности для привлечения ипотечного кредита на постройку собственного дома», — подчеркнул глава государства. В конце осени Госдума приняла в первом чтении необходимые поправки, которые позволяют распространить механизм эскроу-счетов на ИЖС по договорам подряда.
— На данный момент про удачность эксперимента с внедрением механизма эскроу-счетов в ИЖС говорить рано. Необходимо дождаться момента, когда раскачается соответствующий спрос, и уже после этого делать выводы, — отметил Рамиль Усманов.
По мнению президента Федерации ИЖС, сдерживающим фактором служат отсутствие обеспечительного механизма для сделок и затянувшееся принятие решения по созданию стимулирующих условий для подрядчиков:
— Необходимо чуть быстрее двигаться в правках закона по вопросам отмены НДС для подрядчиков, использующих эскроу-счета. Также хотелось бы, чтобы Корпорация МСП — крупная корпорация в России, быстрее разработала тот самый обеспечительный механизм, с которым смогут сотрудничать как можно больше банков. Если Корпорации МСП удастся продумать удобную структуру и распространить ее среди подрядчиков ИЖС, то использование эскроу-счетов среди банков и застройщиков загородной недвижимости вырастет в несколько раз.
Если Корпорации МСП удастся продумать удобную структуру, использование эскроу в ИЖС вырастет в разы. realnoevremya.ru/Олег Тихонов
Внедрение механизма имеет для развития сектора частного домостроения принципиальное значение, подчеркивает Елена Пигасова. По ее словам, он обеспечит граждан качественным жильем, гарантируя финансовую безопасность. Также повышается доступность ипотечного кредитования, создаются условия для масштабирования бизнеса подрядных организаций, а также производителей домокомплектов за счет стимулирования спроса на их продукцию.
— Препятствий для развития цивилизованного механизма ИЖС мы не видим, ожидая его широкое распространение в ближайшее время. Потенциал роста ипотеки в сегменте при текущих объемах строительства — примерно 100 тысяч кредитов в год (при условии реализации комплекса мер поддержки), — заключила спикер.
Василя Ширшова