С уважением к прошлому: как Вячеслав Пимурзин дал советскому заводу новую жизнь
«Ранее мы уже сталкивались со зданиями советской эпохи. В СССР строили основательно — соблюдали все возможные нормативы. Особенно это касается зданий, которые имели отношение к оборонке», — говорит о бывшем здании «Теплоприбора» учредитель «ДОФ» Вячеслав Пимурзин. Его компания инвестировала немало средств в реновацию объекта, чтобы подарить бизнесу и городу офисный центр нового типа. Какие дизайнерские решения советских времен решили сохранить, что можно делать в «Зеленой комнате», чьи портреты нашли в шахте лифта и почему здесь хотят работать известные в Казани люди — в нашем материале.
В своем материале «БИЗНЕС Online» расскажет полную историю становления здания, кто его выкупил в 90-е, зачем нынешний собственник решил сохранить его промышленный дизайн, какие проблемы испытал во время ремонтных работ Фото: Андрей Титов
«Не так много примеров в мире, когда реновации промышленных площадей кому-то удавались»: почему весенние «Диалоги» пройдут на Кулагина?
С 2022 года по инициативе мэра Казани Ильсура Метшина в городе проводят архитектурно-градостроительную конференция «Диалоги». 26 и 27 апреля состоится весенняя встреча, а дискутировать будут на тему строительства новых и реновации старых промышленных территорий города.
Площадкой «Диалогов» в этот раз станет здание бывшего заводоуправления «Теплоприбор» на Кулагина, 3. Здесь только что завершился редевелопмент. «Теплоприбор» получил вторую жизнь, появились новые бизнес-пространства.
Всего полтора года назад здание «Теплоприбора» было в списке увядающих объектов, которые находятся в отчаянном поиске нового владельца с инвестициями. Теперь же все участники «Диалогов» — а это профессиональное архитектурное сообщество — смогут ознакомиться с примером того, как уставший объект становится модным местом.
«Мы уже второй раз поднимаем тему промышленных территорий, — заявила на деловом понедельнике главный архитектор столицы РТ Ильсияр Тухватуллина. — До сих пор в городе и по новым территориям, и по бывшим промплощадкам присылают некачественные проекты. У инвесторов нет четкого понимания, как они могли бы удачно встроиться в жизнь города».
В своем материале «БИЗНЕС Online» расскажет полную историю становления здания, кто его выкупил в 90-е, зачем нынешний собственник решил сохранить его промышленный дизайн, какие проблемы испытал во время ремонтных работ.
Покупателя «Теплоприбору» искали 15 лет Фото: Сергей Елагин
Из истории «Теплоприбора»
Здание на улице Кулагина, дом 3, в Казани принято называть «Теплоприбором». Когда-то тут размещалось конструкторское бюро Казанского завода теплоизмерительных приборов и автоматики, строительство которого началось 13 июля 1948 года.
Место было выбрано неслучайно. Главный аргумент — логистика: рядом станция железной дороги Казань и разъезд Вахитово, что позволяло сократить затраты на сооружение коммуникаций, железнодорожных и трамвайных путей, необходимых новому заводу. Спустя несколько лет в Казани начало работу крупнейшее предприятие по выпуску теплоизмерительной продукции не только в нашей стране, но и в Европе.
Портрет Карла Маркса, найденный в подвале здания
Однако развал СССР и тяжелые 90-е внесли свои корректировки. В 1993 году у здания «Теплоприбора» на Кулагина, 3 появился новый владелец — ЗАО ЦКБ «Теплоприбор», возглавляемое Юрием Бахтеевым.
В рамках приватизации наше ЗАО выкупило здание у государства примерно за 200 миллионов рублей.
Юрий Бахтеев генеральный директор ЗАО ЦБК «Теплоприбор»
«У нас были амбициозные планы — хотели развивать конструкторскую деятельность и выпуск различных теплоприборов для ВПК, — вспоминает Бахтеев. — Но, к сожалению, сложная экономическая ситуация в стране не позволила реализовать задуманное. Все пошло по нисходящей: несколько лет были заказы, а потом от конструкторских разработок отказались, и мы переключились на изделия».
Какое-то время спрос поддерживал нефтегазовый сектор. Но позже заказы «Теплоприбору» поступали лишь на мелкосерийное производство, что не позволяло поддерживать прежние мощности и штат.
«Если до 90-х годов численность предприятия „Теплоприбора“ доходила до тысячи человек, то к концу 90-х остались 20–30, — сетует генеральный директор ЗАО ЦКБ „Теплоприбор“. — Содержать ставшее ненужным здание в 6,3 тысячи квадратных метров было очень накладно».
Конечно, у нас были арендаторы, но их не хватало — бо́льшая часть здания пустовала. Объект был проблемным. Расходы на коммуналку стали неподъемными, а зарабатывать было все сложнее и сложнее.
Юрий Бахтеев генеральный директор ЗАО ЦКБ «Теплоприбор»
В 1998 году 4-й этаж «Теплоприбора» площадью 1 750 «квадратов» выкупило государство под нужды Кадастровой палаты. Однако остальные площади простаивали пустыми. Так что снизить издержки это не особо помогло: все коммуникации шли снизу, перекрыть подачу тепла на нижние этажи возможности не было. Поэтому в зимний период приходилось оплачивать огромные счета.
В итоге решили продать здание целиком. Но покупателя искали 15 лет.
Вячеслав Пимурзин: «Проезжая в очередной раз мимо здания «Теплоприбора», поймал себя на мысли, что оно расположено в отличной локации. И надо бы навести справки о его продаже» Фото: Сергей Елагин
Здание с историей ушло за 134 млн рублей
В 2022 году на здание «Теплоприбора» обратил внимание казанский предприниматель — владелец компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин.
«Я живу в Лаишевском районе, и улица Кулагина — один из моих маршрутов в сторону дома, — вспоминает Пимурзин. — Проезжая в очередной раз мимо здания „Теплоприбора“, поймал себя на мысли, что оно расположено в отличной локации. И надо бы навести справки о его продаже».
Объявление о продаже и вправду нашлось на одном из популярных онлайн-агрегаторов. «Стоимость тогда была около 140–150 миллионов рублей. Если честно, на тот момент у меня не было средств на покупку, — продолжил Пимурзин. — Но спустя некоторое время появился партнер-инвестор, и я решил вернуться к этому вопросу. Однако объявление пропало с „Авито“. Выручила специальная программа — она позволяет найти и просмотреть все старые объявления на этой площадке. Мы давно ей пользуемся, поскольку с ее помощью проводим мониторинг цен в Казани».
«До этого звонили разные покупатели, но никто из них не выходил на сделку под разным предлогом, — говорит Бахтеев. — С Вячеславом Валерьевичем мы быстро нашли общий язык и сошлись по деньгам: проговаривали различные варианты, но остановились на сумме в 134 миллиона рублей».
Ранее мы уже сталкивались со зданиями советской эпохи. В СССР строили хорошо — соблюдали все возможные нормативы, особенно тут, ведь речь о здании, где изготавливались приборы военного назначения.
Вячеслав Пимурзин учредитель «ДОФ»
Оформление всех документов заняло около 2,5 месяца, параллельно с этим проводился аудит помещений и готовились дизайн-проекты.
Бо́льшая часть помещений здания «Теплоприбора» — лаборатории, в которых проводили различные испытания. Бородкина пересмотрела их наполнение Фото: Сергей Елагин
Вместо лабораторий — просторные офисы и склады, а на месте слесарного цеха — кафе
«Теплоприбор» не только самый крупный объект в истории «ДОФ», но и первый, который спроектирован сильным архитектором-дизайнером. Реновацию здания доверили известному в Казани специалисту — Ангелине Бородкиной.
Ангелина Бородкина. Краткая справка
Ангелина Бородкина родилась в Казани 16.08.1988
После окончания архитектурного вуза стажировалась в бюро, основанном главным архитектором Казани Ильсияр Тухватуллиной во время ее работы в бизнесе.
Бородкина архитектор, дизайнер, соавтор таких казанских коммерческих проектов, как PH bar, Manufact, «Артель», Brunch, «Изин дом», Zaytun, FRWL, флагманского салона Art de vivre.
В 2019 году Бородкина вошла в топ-200 дизайнеров интерьера по версии Elle Décoration 200.
В 2021 году — в Top100 AD Russia.
«Благодаря Ангелине я посмотрел на здание „Теплоприбора“ совершенно новыми глазами. Увидев ее эскизы, я понял две вещи: во-первых, что она из самых талантливых дизайнеров Казани, а во-вторых, что это здание мы должны сделать так, как предлагает Ангелина!» — подчеркнул Пимурзин.
Многие, смотря на это здание, сказали бы: «Развалюха!» А мне оно сразу показалось интересным, фактурным. Более того, тут есть изюминка в виде отголосков советского дизайна, которые я решила сохранить.
Ангелина Бородкина архитектор-дизайнер
«Мы с Вячеславом из того поколения, у которого нет злости или обиды на советское время — стараемся подчеркнуть классные идеи в каждой эпохе, — отметила Бородкина. — Меня покорили различные детали: винтажные стулья из столовой, стеклоблоки, мелкоформатная глазурованная плитка и дизайнерские решения в холлах».
Кафе из подвала переехало на первый этаж и расположилось на месте слесарного цеха, а конструкторские помещения превратились в современные офисы с продвинутой начинкой Фото: Андрей Титов
Бо́льшая часть помещений здания «Теплоприбора» — лаборатории, в которых проводили различные испытания. Бородкина пересмотрела их наполнение. Кафе из подвала переехало на первый этаж и расположилось на месте слесарного цеха, а конструкторские помещения превратились в современные офисы с продвинутой начинкой: система кондиционирования, панорамные окна. И везде — правильно выставленный свет.
Тут были очень темные, длинные коридоры, что странно для здания такого типа: обычно делают хотя бы световые карманы. Так что пришлось поработать, чтобы впустить солнце в помещения.
Ангелина Бородкина архитектор-дизайнер
«Когда мы сняли двери и увидели, как много здесь солнца, приняли решение: двери в офисы будут стеклянными, а над ними — стеклоблоки, — продолжила архитектор-дизайнер. — Таким образом естественный дневной свет озаряет почти все пространство внутри здания».
В кафе сохранили оригинальное панно на стене — оно отображает историю этого здания. На нем изображен конструктор, работающий над чертежами, которые лежат на советском винтажном столике. А рядом с ним стоит муза.
В кафе сохранили оригинальное панно на стене — оно отображает историю этого здания Фото: Сергей Елагин
В коридорах «Теплоприбора» повесили соответствующие общей стилистике промышленные плафоны, залили промышленные полы, а бетонные колонны штукатурить не стали — просто покрасили. «Перетряхнули» и отопительные приборы — вместо классических для БЦ радиаторов здесь стоят регистры отопления. Только их закупка стоила 8 млн рублей.
Для сохранения аутентичности здания было принято решение сохранить концепцию холлов второго и третьего этажей, но выполнить их из современных материалов. Так, на втором этаже основная часть стен выполнена из рельефных гипсовых панелей — ровно такие же здесь были 30–40 лет назад. Помимо офисов, появилась «Зеленая комната» — помещение ментального здоровья на 40 квадратных метров. Благодаря растениям, музыке и аромамаслам любой сотрудник сможет зайти сюда, расслабиться, отдохнуть или перезагрузиться.
Для сохранения аутентичности здания было принято решение сохранить концепцию холлов второго и третьего этажей, но выполнить их из современных материалов Фото: Сергей Елагин
Третий этаж получился более богатым по отделочным материалам — почти весь потолок, а это пролет под 200 метров, состоит из алюминиевых панелей.
Вячеслав — первый заказчик в моей практике, который не только одобрил все мои идеи, но и которого не пришлось уговаривать на создание санузлов для инвалидов, комнаты «Мать и дитя» и молельной.
Ангелина Бородкина архитектор-дизайнер
Цокольный этаж скорее производственный. Здесь представлено несколько десятков помещений до 40 «квадратов», подходящих как для мастерских, так и под склад.
«Инженерия здесь рассчитана на небольшие безотходные производства. Помимо напряжения до 380 вольт, есть промышленная вентиляция и есть грузовой лифт, чтобы готовый товар можно было поднять наверх, в офис, — отмечает Пимурзин. — Собственно и логистика отсюда потрясающая — благодаря новой развязке и БКК открывается кратчайший путь на М7».
Еще до начала работ учредитель «ДОФ» поставил себе задачу — сохранить историческую изюминку здания, используя современные решения Фото: Сергей Елагин
Сколько ушло на реновацию «Теплоприбора»?
При покупке зданий Вячеслав Пимурзин использует шесть методик анализа объекта.
«Проводим различные технические и экономические срезы, чтобы понимать, сколько предстоит инвестировать», — отмечает учредитель «ДОФ».
«ДОФ» купил 6,3 тысячи квадратных метров за 134 миллиона рублей, или по 21,2 тысячи за «квадрат». Анализ показал, что построить сопоставимое по размерам с «Теплоприбором» здание при нынешней стоимости материалов и рабочей силы будет существенно дороже.
Себестоимость земли сейчас в этой локации — около 20 тысяч рублей за квадратный метр, а монолит обошелся бы еще в 50 тысяч за «квадрат». Чтобы построить здание в 6,3 тысячи метров, понадобилось бы 440 миллионов рублей только за строительство каркаса здания.
Вячеслав Пимурзин учредитель «ДОФ»
Вячеслав Пимурзин исповедует основательный подход к реновации объектов, и здание «Теплоприбора» не стало исключением. Еще до начала работ учредитель «ДОФ» поставил себе задачу — сохранить историческую изюминку здания, используя современные решения.
«Я четко понимал, что мы готовы инвестировать сюда столько, сколько потребуется. Безусловно, перед началом работ у нас были предварительные расчеты, и мы понимали, что итоговая стоимость будет солидной, — говорит учредитель „ДОФ“. — Но это здание имеет высокую ценность для города и важно было сохранить его аутентичность, а не просто поменять окна и двери».
Безусловно, перед началом работ у нас были предварительные расчеты, и мы понимали, что итоговая стоимость будет солидной» Фото: Сергей Елагин
Чтобы восстановить внешний вид коридоров и сохранить аутентичность места, «ДОФ» оформил спецзаказ плитки на одном из заводов страны. Требовалось покрыть пролет в 175 метров в длину и 4 метра в высоту, что стоило недешево. А еще пришлось менять контуры отопления, вентиляции, вкладываться в кондиционирование воздуха и менять канализационный коллектор…
После этих работ совокупная сумма инвестиций в объект приблизилась к отметке в несколько сотен миллионов рублей.
Вячеслав Пимурзин учредитель «ДОФ»
Здесь, на Кулагина, 3, низкий порог входа и хорошая арендная ставка: 1,5 тысячи рублей за квадратный метр. Если купить офис на 40 «квадратов», то пассивный доход составит 60 тысяч рублей в месяц Фото: Андрей Титов
«Жилая застройка сильно взвинтит ценник в этом районе»
Прямо напротив здания «Теплоприбора» расположен универсальный спорткомплекс с бассейном «Бустан», построенный к Универсиаде-2013. Разглядели потенциал в этой локации и крупные застройщики. Территория в районе улиц Авангардной, Кулагина, Актайской и Модельной активно застраивается ведущими девелоперами. Жилье комфорт-класса будет способствовать джентрификации всей территории микрорайона.
«В краткосрочной перспективе, когда здесь построятся ЖК, коммерческие помещения на первых этажах меньше, чем за 310 тысяч рублей, мы не увидим, — уверен Пимурзин. — Жилая застройка сильно взвинтит ценник в этом районе».
Прекрасно это понимает и бизнес, поэтому приличная часть помещений на Кулагина, 3 (их ценник — от 151 тыс. рублей за «квадрат») уже нашли своих обладателей.
Первый этаж «Теплоприбора» целиком продали по рендерам. Внутри не было даже перегородок. Полностью продан и третий этаж. Осталось лишь несколько лотов на втором.
Марина Бордоусова руководитель отдела продаж «ДОФ»
«Сюда зашли и те, кто прежде рассматривал только квартиры: если сектор жилой недвижимости сейчас напоминает „красный океан“, то офисная недвижимость больше напоминает „голубой“, — отметила Бордоусова. — Здесь, на Кулагина, 3, низкий порог входа и хорошая арендная ставка — 1,5 тысячи рублей за квадратный метр. Если купить офис на 40 „квадратов“, то пассивный доход составит 60 тысяч рублей в месяц. Желающих снимать помещения еще больше, чем покупателей, но это не наш профиль».
Интересен и портрет покупателей: в основном это архитекторы, дизайнеры, строительные компании разного профиля, а также декораторы, отделочники. По словам Бордусовой, некоторые строительные компании выкупали помещения блоками на суммы от 40 млн рублей: им важно, чтобы у руководителя и бухгалтера были отдельные кабинеты, а в пространстве можно было бы разместить шоурум, а внизу — свой склад.
Приобретают тут лоты и известные в Казани люди: например, свой офис тут будет у именитого дизайнера Алисы Басовой.
«Мне понравилась идея реновации образчика советской архитектуры под современную функцию. Я и сама практикующий архитектор и свою студию всегда хотела иметь в уникальном месте, — отмечает Басова. — До этого у меня была тоже потрясающая локация — это дом Пора, памятник деревянного модерна в Казани. Но помещение было небольшим и в аренде, были большие сложности с парковками и управляющей компанией. Я давно мечтала о своем пространстве, и вопрос покупки был актуальным, но важна была также история здания, локация и цена. В „Теплоприборе“ все сложилось наилучшим образом».
Компания «ДОФ», возглавляемая Вячеславом Пимурзиным, наглядно продемонстрировала, какой может быть промышленная реновация советских зданий, если есть качественная идея и в проект инвестируют столько, сколько потребуется, не экономя на качестве Фото: Андрей Титов
Также свой офис в здании «Теплоприбора» откроет и автор проекта — Ангелина Бородкина.
«Когда я создавала проект, моя задача заключалась в том, чтобы создать пространство, куда захочется приехать не только поработать, но и хорошо провести время. Пожалуй, все это удалось реализовать здесь, поэтому даже не сомневаюсь — мне и другим резидентам БЦ здесь будет очень комфортно».
Компания «ДОФ», возглавляемая Вячеславом Пимурзиным, наглядно продемонстрировала, какой может быть промышленная реновация советских зданий, если есть качественная идея и в проект инвестируют столько, сколько потребуется, не экономя на качестве.
«На мой взгляд, в Казани немало зданий, в которые можно было бы вдохнуть вторую жизнь, — резюмирует Пимурзин. — У моей команды есть опыт, компетенции, насмотренность и реализованные кейсы. Я очень люблю Казань и готов прикладывать все усилия, чтобы город менялся к лучшему. Поэтому всегда открыт к новым проектам и предложениям со стороны инвесторов и владельцев зданий, которые могут получить новую жизнь».