Такого скачка риелторы не видели лет 6 — тем, кто хотел купить жилье, нынче некуда деваться
«На рынок аренды жилья серьезно повлиял фактор запретительно дорогой ипотеки на вторичную недвижимость — процентные ставки начинаются от 16 процентов. Это привело к высокому спросу на арендное жилье, дефициту предложения и росту цен на съемные «квадраты», — говорят эксперты «БИЗНЕС Online» о небывалом ранее повышении цен на длительную аренду квартир. Поговаривают, что из-за стоимости квартир и средних платежей по ипотеке люди просто не могут позволить себе покупку жилья, поэтому продолжают снимать. Спрос повышают и постоянно переезжающие в Казань на ПМЖ. По словам экспертов, цены будут только расти. О том, где сдаются самые дорогие однушки и почему Кировский район вырвался вперед по росту стоимости аренды, — в материале «БИЗНЕС Online».
Казань бьет все российские рекорды по росту стоимости арендного жилья Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС
Казань — в топе городов России по росту стоимости арендного жилья
Последние несколько месяцев Казань бьет российские рекорды по росту стоимости арендного жилья. По информации сервиса «Avito Недвижимость», в ноябре квартирантам приходилось снимать жилье в среднем за 29 тыс. рублей в месяц. Это выше цен мая на 30%. В некоторых районах зафиксирован рост на уровне 50%. Получился эффект «долгого сезона», когда квартиры, несмотря на ожидаемый спад спроса к концу осени, не снижаются в цене.
Такая же ситуация и с посуточным жильем. Эксперты рынка поставили столицу Татарстана на первое место по темпам роста цен на аренду квартир на сутки, оставив позади Москву, Санкт-Петербург и Сочи. С января по начало ноября 2023 года средняя цена предложения на Avito выросла на 38% и составила 2,5 тыс. рублей. Хотя за такую стоимость на самом деле еще пойди найди.
Заметен рост стоимости однушек — самых популярных квартир и по покупке, и по аренде. В наше время снять небольшую квартирку в приятном районе Казани за 18–20 тыс. рублей в месяц нереально. Средняя ставка за полгода выросла сразу на 30% и добралась до отметки в 25 тыс. рублей. Сильнее подорожали двушки и трешки. У последних отмечается самый высокий рост — сразу на 43%. Теперь семьи с детьми снимают просторные трехкомнатные квартиры в среднем за 50 тыс. рублей.
Справедливости ради отметим, что тенденция характерна для всей страны. По данным «Мира квартир», по крупным городам России за 11 месяцев однокомнатные квартиры подорожали на 19% до 20,8 тыс. рублей за месяц, двухкомнатные — на 18% до 27,1 тыс. рублей. Изменения коснулись почти всех 70 исследуемых порталом городов. Татарстан здесь тоже отметился — самый высокий рост арендной ставки за ноябрь обнаружили в Набережных Челнах. Однокомнатные квартиры в автограде за месяц выросли в цене сразу на 14%.
Впрочем, некоторые опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты с оценкой не согласны: она завышена, в реальности рост ниже. «Я считаю, что изменения не такие большие. Думаю, это не 30–50 процентов, а 20–25 процентов», — считает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Флэт» Мурад Сапаров. Его поддерживает и вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.
«Планомерно цены росли уже давно», — отмечает руководитель агентства недвижимости «Татнед» Анастасия Голяшева. По ее словам, к сегодняшним показателям не стоит относиться как к резкому скачку. Все давно шло к такой стоимости арендного жилья.
Самый высокий рост арендной ставки за один только ноябрь обнаружили в Набережных Челнах. Однокомнатные квартиры в автограде за месяц выросли в цене сразу на 14% Фото: «БИЗНЕС Online»
«Самые главные причины — это, конечно же, рост цен на квартиры и подорожавшая ипотека»
Эксперты «БИЗНЕС Online» называют несколько причин скачка цен на рынке долгосрочной аренды жилья в Казани. В первую очередь сходятся на мнении, что на рост повлияла цена «квадрата» и размер ипотечного платежа.
Арендаторам в современных реалиях просто-напросто некуда деваться. Это рынок, где нет предложений от государства. Приходится торговаться или соглашаться на условия собственников. Разберем причины такой ситуации.
Первая — увеличение ипотечной ставки и платежа по ипотеке. За минувшие три месяца Центробанк во главе с Эльвирой Набиуллиной трижды поднимал ключевую ставку. С июля по сентябрь соответствующий показатель вырос с 8,5% до 13% годовых.
«На рынок аренды жилья серьезно повлиял фактор недоступности ипотеки на вторичное жилье — процентные ставки начинаются от 16 процентов. Это привело к высокому спросу на арендное жилье, дефициту предложения и росту цен на съемные квадраты», — заметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» руководитель агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов.
За минувшие три месяца Центробанк во главе с Эльвирой Набиуллиной трижды поднимал ключевую ставку Фото: Kremlin Pool / Global Look Press / www.globallookpress.com
Этот момент влияет как на арендатора, так и на арендодателя. Арендатор видит огромные платежи по ипотеке: на вторичном рынке можно отдавать банку хоть 70 тыс. за однушку ежемесячно. И предпочитает отложить покупку квартиры, выбирая аренду. А многие арендодатели приобретают недвижимость в ипотеку, сдают жилье в аренду, чтобы хотя бы частично покрывать платеж. При повышенном спросе собственнику выгодно поднимать цену и снижать тем самым собственную нагрузку по ипотеке.
Вторая — сокращение количества предложений. Эта причина вытекает из предыдущей. По информации с сервиса «Avito Недвижимость», количество предложений, размещенных на их сервисе по подбору жилья, держится на уровне 4,4 тыс. лотов, что меньше показателей прошлого года на 24%. Эксперты рынка не берутся оценивать достоверность этого количества, но цифра в несколько тысяч квартир не бьется с числом желающих снять квартиру в быстро растущем и развивающемся городе-миллионнике.
Третья — Казань становится все более привлекательной для переезда. Особенно популярная тенденция — релокация. Переезжающие в основном ориентируются на удачные с точки зрения транспортной доступности и близости к месту трудоустройства уголки города, а за аренду берется платить работодатель. Так релоканты растят ценники деловых районов Казани.
Казань — достаточно востребованный город со стороны релокантов. И те локации, которые достаточно удобно расположены, останутся востребованными, будут пользоваться спросом.
Руслан Садреев президент гильдии риелторов Татарстана
Четвертая — рост цен на ремонт и коммунальные платежи. «Стоимость ремонта подорожала, а квартирант — это ухудшение состояния недвижимости. Ремонт сейчас стал стоить в 2 раза дороже, чем ранее. Повышение цены связано как минимум с этим», — считает Голяшева.
Напомним, с 1 декабря 2022 года повысились и тарифы на коммунальные услуги — второй раз за год и на 7 месяцев раньше запланированного срока. В Казани рост составил сразу 10%.
Самый высокий рост цены отмечается в Кировском районе Фото: «БИЗНЕС Online»
Победитель по росту арендной ставки — бывшая «грязнушка»: как поменялись цены на аренду по районам Казани?
Разберем рост стоимости долгосрочной аренды в районах Казани. Самой «крутой» оказалась бывшая «грязнушка», как когда-то сами жители называли Кировский район. Здесь средний ценник за полгода подскочил сразу на 50% до 27 тыс. рублей.
Вверх статистику гонят «хотелки» владельцев в жилых комплексах «Казансу», «Пять звезд» и Atlantis Deluxe с квартирами с видом на Казанку и Кремль. В последнем предлагают самые дорогие по аренде варианты в Кировском районе — до 85 тыс. рублей за месяц за трехкомнатные квартиры. Однушки сдают и за 50 тыс. рублей. Арендаторов в первую очередь привлекает близость к центру города.
Люди хотят жить в удобном районе, даже если стоимость квартиры подороже. Соответственно, важна транспортная доступность, наличие инфраструктурных объектов, в том числе школ, детских садов и метро.
Руслан Садреев президент гильдии риелторов Татарстана
На второй строчке по темпам роста — Советский район, где средняя месячная ставка по аренде выросла на 34% до 30 тыс. рублей. Он же опережает другие районы по количеству предложений. Тут сдают 1,5 тыс. квартир — треть от всего рынка.
«В Советском районе сдается много нового жилья, поэтому рост цен там так заметен», — отметила Голяшева. К свежему притоку дорогих предложений на рынке аренды относятся свежие дома в ЖК «Светлая Долина», «Весна», Art City, «Мечта», «Уникум на Новаторов» и др. Но самый дорогой арендный лот нашелся в «Лазурных небесах» — там двушку в 100 «квадратов» отдают за 110 тыс. рублей.
Вахитовский район расположился только на пятой строчке, уступив Приволжскому и Московскому районам. Хотя рост стоимости длительной аренды все равно впечатляет — теперь квартирку в историческом центре или близкую к нему можно в среднем снять за 45 тыс. рублей. Полгода назад показатель не превышал 35 тыс. рублей за месяц. Здесь же расположились и самые дорогие лоты в городе. Трехкомнатная квартира на Малой Красной в 200 кв. м обойдется ее жителям в 300 тыс. рублей за месяц аренды. В Вахитовском районе нашлось место и самой дорогой однушке — 250 тыс. рублей за месяц жизни в ЖК «Европейский».
Самый «лакомый» с точки зрения аренды Ново-Савиновский район занял последнее место по темпам подорожания. По данным компании «Авито Недвижимость», средняя ставка по аренде там выросла только на 20% до 30 тыс. рублей. Впрочем, большинство экспертов отмечают обратную ситуацию — на точечные предложения рост тут превзошел другие районы Казани.
«Рост цен на аренду больше всего чувствуется в Ново-Савиновском районе Казани. Если ранее однокомнатные квартиры там сдавались от 25 тысяч, то сейчас ценники поднялись и до 40 тысяч рублей», — говорит Сапаров.
Самый «тяжелый» арендный лот в Ново-Савиновском районе стоит 140 тыс. рублей. Это видовая четырехкомнатная квартира в ЖК «Магеллан».
140 тыс. рублей придется отдать за видовую четырехкомнатную квартиру в ЖК «Магеллан» Фото: «БИЗНЕС Online»
Топ-15 самых дорогих жилых комплексов Казани
В каких казанских комплексах сдаются самые дорогие однокомнатные квартиры?
Первым на момент нашего обзора оказался комплекс «Казань XXI век» в Советском районе Казани с однушкой в 45 «квадратов» за 70 тыс. рублей в месяц. Квартира выглядит так же, как и номера отелей в тропических странах: изобилие комнатных растений, пол из плитки и стол под мрамор. Собственники не скупились и на технику, есть все: кондиционер, посудомоечная машина и даже водонагреватель. Дом располагается буквально в нескольких метрах от лицея №121.
Что интересно, наша самая дорогая однушка в Казани — самый высокий по цене лот в ЖК «Казань XXI век». По стоимости к ней подбирается только трехкомнатная квартира в 130 «квадратов» за 65 тыс. рублей в месяц с просторными комнатами и довольно классическим по стилистике ремонтом. Здесь, к примеру, можно встретить ажурные потолки, колонны и хрустальные люстры. А более-менее бюджетную однокомнатную квартиру в 45 «квадратов» в ЖК «Казань XXI век» можно найти и за 20 тыс. рублей в месяц. В целом собственники этого жилого комплекса по своей ценовой политике больше ориентируются на качество и красоту ремонта — где побывала рука дизайнера, там и дороже.
Вторую строчку занимает ЖК «Берег». Здесь однокомнатную квартиру можно снять за 65 тыс. рублей. В этой однушке еще никто не жил, даже матрас ждет первого жителя в фабричном чехле.
К слову, в ЖК «Берег» собственники арендных квартир задирают ценники до небес — шикарную трешку в 120 «квадратов» сдают за 120 тыс. рублей. Самый «дешевый» лот на момент поиска остановился на 45 тыс. рублей за довольно современную, но простоватую однокомнатную квартиру. По цене однушки из нашего топа можно снять двухкомнатные квартиры в 65 «квадратов», есть и варианты на 5–10 тыс. дешевле.
ЖК «Нестеровский» забрался на третье место. Здесь однушку с довольно незамысловатым интерьером отдают за 60 тыс. рублей. Скорее всего, дело в ограниченности предложения — всего три квартиры под сдачу. Есть вариант подешевле — однушку в 50 кв. м предлагают за 40 тыс. рублей. Но самым выгодным вариантом остается двухкомнатная квартира всего за 35 тыс. рублей в месяц. Минус — довольно поживший и морально устаревший ремонт.
В ЖК Atlantis Deluxe самая дорогая однокомнатная квартира сдается за 53 тыс. рублей Фото: СМУ-88
Рядом с «Нестеровским» — Clover House с похожей однушкой за 60 тыс. рублей. Снимать здесь дорого в первую очередь из-за локации, но и качество квартир не проигрывает. Почти везде можно встретить большие площади, изобилие бытовой техники и ремонты, как говорится, «под себя». Самый дорогой ценник в 90 тыс. рублей забрали двушка и трешка. Здесь, так скажем, отельные интерьеры с удобными кухонными зонами, плазменными телевизорами, мебелью под мрамор и дерево.
Самая дорогая однокомнатная квартира в Atlantis Deluxe сдается за 53 тыс. рублей. Цена, к слову, кажется очень завышенной: мебель старая, никаких тебе кондиционеров, посудомоечных машин и видов на Кремль. Двушку здесь однозначно снимать выгоднее — почти девственную квартиру в 50 «квадратов» отдают за 50 тыс. рублей в месяц.
Конечно, есть варианты и шикарнее — видовая трешка за 85 тыс. рублей ждет своих жителей уже целый месяц. 100 «квадратов» здесь обставили по последнему слову моды, сделали упор на нейтральные оттенки голубого и зеленого, добавили к интерьерам незамысловатые скульптуры, комнатные растения, подушки и ковры. Минимальная же стоимость за однокомнатную квартиру в ЖК Atlantis Deluxe — 45 тыс. рублей.
В Art City снять однушку можно за 45 тыс. рублей Фото: «БИЗНЕС Online»
Вместе с ЖК «Мечта» и «Пять звезд» шестую строчку делит комплекс Z House. Здесь интересна ценовая разница между двухкомнатной и однокомнатной квартирами. Последняя обгоняет сразу на 15 тыс. рублей и сдается за 50 тыс. в месяц. Все дело снова в логически проработанном, красивом и свежем ремонте.
Попал в топ и Art City с однокомнатной квартирой за 45 тыс. рублей. Все как по списку — хорошая мебель и техника, современный и нейтральный ремонт. За эту стоимость здесь можно найти и неплохие двухкомнатные квартиры с еще не уставшим ремонтом. К слову, цены в Art City разные — можно однокомнатную квартиру и за 20 тыс. рублей подобрать (честно говоря, в реальность такой цены на сайте объявлений риелторы просто не верят!), но в основном стоимость однушек варьируется от 25 тыс. до 35 тыс. рублей.
Замыкают топ ЖК «Казансу» и «Синяя птица» на берегу Казанки за 44,9 тыс. и 44 тыс. рублей в месяц.
«Аренда — очень инертный рынок, то есть если он скакнул, то так и будет стоять на месте. До этого повышения аренда лет 6, наверное, стояла без изменений» Фото: Global Look Press / www.globallookpress.com
Что будет дальше: «Все зависит от нашего замечательного Центробанка»
Эксперты «БИЗНЕС Online» во многом уверены — снижения цены ожидать не стоит. Этот вопрос, кроме того, зависит и от поведения Центробанка.
Цена на аренду не снизится. Аренда — очень инертный рынок, то есть если он скакнул, то так и будет стоять на месте. До этого повышения аренда лет 6, наверное, стояла без изменений.
Андрей Савельев вице-президент гильдии риелторов Татарстана
Уже сейчас существует тенденция смещения спроса ближе к окраинам Казани. Из-за средних арендных ставок в центральных районах города тенденция может продолжиться.
«Например, чтобы кто-нибудь снимал квартиру в пригороде Казани лет 10 назад, чтобы ездить в город, это был бы нонсенс! А сейчас в известном малоэтажном жилом комплексе в Пестречинском районе очень много квартир сдается в аренду», — рассуждает Савельев.
«Тут все зависит от нашего замечательного Центробанка. Если у нас будут ставки, неподъемные для того, чтобы покупать квартиру, то люди станут, естественно, ее снимать», — считает Голяшева.
Напомним, что следующее заседание ЦБ запланировано на 15 декабря. Если ставка еще повысится и продержится на таком уровне достаточно для изменения рынка, цена аренды вполне может снова скакнуть вверх.
Ответить