Как глава «Дом.РФ» лоббировал в Госдуме эскроу-счета для ИЖС, запрет на «клетушки» и снижение ставок для больших квартир
«Люди берут ту квартиру, которую могут оплатить. Это привело к тому, что сегодня 53 процента в структуре жилья — это однокомнатные квартиры, а малогабаритные — 23 процента. И это не соответствует демографической структуре», — заявил накануне на правительственном часе в ГД глава «Дом.РФ» Виталий Мутко. О том, почему идея строительных сберегательных касс имеет право на жизнь, запретят ли студии и как регионы могут стимулировать возведение арендного жилья, — в репортаже «БИЗНЕС Online».
Виталий Мутко: «Люди берут ту квартиру, которую могут оплатить» Фото: Елена Колебакина-Усманова
«Мы это поддерживаем»: Мутко понравилась идея стройкасс
Глава «Дом.РФ» Виталий Мутко поддержал идею развития в России строительных сберегательных касс (ССК). Об этом он заявил накануне, выступая на правительственном часе в Госдуме.
«Несколько раз мы уже к этой теме подходили, у нас есть поручение профильного вице-премьера. Мы изучали опыт многих стран. В принципе, мы это поддерживаем», — сказал Мутко, добавляя, что при написании нового нацпроекта к данной теме «можно вернуться».
Как писал «БИЗНЕС Online», законопроект о ССК подготовили депутаты Оксана Дмитриева, Айрат Фаррахов и Олег Димов и направили в правительство. Суть идеи в том, чтобы учредить специальные банки, которые будут принимать деньги на сберегательные вклады по низким ставкам, а когда окажется накоплено 30–50% от стоимости квартиры, выдавать вкладчику кредит под низкий процент, который обычно не превышает 5–6%. Маржа такого банка будет ограничена 3%.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин говорил, что идеи о ССК «абсолютно поддерживает», а глава минстроя РФ Ирек Файзуллин уточнял, что документ на доработке. Идея по развитию ССК, по задумке авторов инициативы, должна стать альтернативой ипотеке, которая становится недоступной при нынешней ключевой ставке ЦБ на уровне 16%.
«Это кажется смешным, но люди приобретают такое жилье» Фото: «БИЗНЕС Online»
Семейную ипотеку на малогабаритные квартиры могут запретить
В ходе правительственного часа Мутко раскритиковал малогабаритные квартиры, которые так удивляли в свое время нынешнего главу ВЭБ Игоря Шувалова во время визита в Казань. Побывав в одном из соципотечных домов, он тогда заявил: «Это кажется смешным, но люди приобретают такое жилье». Фраза мгновенно стала интернет-мемом.
По мнению Мутко, застройщики слишком увлеклись этими «клетушками». В структуре строящегося жилья в последние годы наблюдается явный дисбаланс.
«Люди берут ту квартиру, которую могут оплатить. Это привело к тому, что 53 процента в структуре жилья сегодня однокомнатные квартиры. А малогабаритные (28 „квадратов“) — 23 процента. И это не соответствует демографической структуре. Нам нужно, чтобы 35–40 процентов квартир строилось на трех и более человек в семье. Это и есть перекос», — заявил Мутко журналистам. Все это происходит на фоне поставленных Владимиром Путиным задач по увеличению рождаемости: жилье в данном смысле весомый ограничитель.
В качестве примера в Госдуме вспомнили Москву, которая ввела ограничения: квартиры должны быть не менее 28 «квадратов». В Татарстане, к слову, масса студий строится в Набережных Челнах: примерно 7% предложений меньше 28 кв. метров. Опыту столицы могут последовать и другие: в России 10 регионов близки к удовлетворению спроса, считает глава «Дом.РФ».
А в масштабах страны ограничения на приобретение малогабаритного жилья могут быть введены в рамках программы семейной ипотеки. «Обсуждается в рамках семейной ипотеки ввести ограничение на приобретение семьями с детьми малогабаритных квартир (до 35 квадратных метров) в проектах, запущенных с 1 января 2025 года. Такая мера будет стимулировать застройщиков к изменению квартирографии проектов, а переходный период позволит осуществить плавную подстройку, не нарушая экономику ранее запущенных проектов», — отметил глава «Дом.РФ».
При этом он считает, что надо вводить не только ограничения, но и стимулирующие меры для покупки более просторных квартир. Одно из предложений — снизить на 1–2% ипотечную ставку для семей, желающих купить квартиру большей площади. «Государство должно проявить заинтересованность и стимулировать», — уверен Мутко. Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов с ним согласился и пообещал тоже поработать над такими мерами.
Средняя стоимость типового частного дома оценивается в 7,4 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»
Эскроу-счета для ИЖС: проект закона застрял в Госдуме
Затронули и тему распространения льготной ипотеки на строительство частного дома. Мутко рассказал, что на старте «Дом.РФ» из своей чистой прибыли выделил 1 млрд рублей, чтобы запустить проект. Уже потом, когда такая ипотека раскрутилась, ее освоили банки, и сейчас в структуре выданных кредитов ипотека на ИЖС занимает 15%.
Мутко уверен, что это была «действенная мера». Подтверждение тому — количество выданных кредитов. «Мы увидели, что было 13 тысяч ипотечных кредитов, а стало 120 тысяч. Вот вам ответ на вопрос. За четыре месяца 2024 года выдано 45 тысяч кредитов — это больше, чем в хорошем 2023-м», — привел он пример.
Вторым шагом, по мнению Мутко, должно быть распространение на ИЖС эскроу-счетов и проектного финансирования, что должно спровоцировать дальнейший рост спроса на этот кредитный продукт.
Еще в конце ноября 2023 года Госдума приняла в первом чтении проект закона о применении эскроу-счетов в ИЖС. Заказчики – собственники земли смогут переводить средства на специальные банковские счета, подрядчик при этом будет строить дом на кредитные средства, а доступ к деньгам гражданина получит после завершения объекта. По задумке такой механизм станет возможным при использовании типовой проектной документации или домокомплектов с применением отечественных материалов.
Второй законопроект из принятого пакета предполагает страхование средств на эскроу-счетах на сумму до 10 млн рублей — по аналогии с проектным финансированием многоквартирных домов и исходя из того, что средняя стоимость типового частного дома оценивается в 7,4 млн рублей. Этого очень ждут участники рынка, поскольку закон станет щитом от горе-строителей, которые обещают построить дом, а потом банкротятся.
Однако законопроект подзастрял в недрах Госдумы: до сих пор дата рассмотрения во втором чтении не определена.
По прогнозу ЦБ, в следующем году ключевая ставка может опуститься до 12–13%, а в 2026-м — до 6–7% Фото: «БИЗНЕС Online»
Ипотеку тянут не все, а арендное жилье строят разве что с господдержкой
Говоря об ипотечных проблемах, Мутко напомнил, что, по прогнозу ЦБ, в следующем году ключевая ставка может опуститься до 12–13%, а в 2026-м — до 6–7%. «Мы исходим из того, что в 2026 году ипотека может быть 8–9 процентов, что было бы нормально для рыночного механизма», — сказал глава «Дом.РФ».
Но и это не решит проблему с обеспеченностью жильем. Как отметил Мутко, ипотека в любом случае будет недоступна для существенного числа россиян.
До 40 процентов людей не возьмут ипотеку, даже если ставка будет нулевая.
Виталий Мутко глава «Дом.РФ»
По его мнению, сам механизм ипотеки создавался в целях улучшения жилищных условий для людей со средними доходами. Однако сейчас, при ставке 16–17%, ипотека неподъемна и доступна всего 12% граждан. «А ипотека в 6–8 процентов доступна 56–59 процентам граждан», — подчеркнул Мутко.
Для всех остальных нужны другие механизмы улучшения жилищных условий. Одна из мер — льготная ипотека с господдержкой, которая уже занимает 49% в ипотечном продукте. Но есть обратная сторона — это ведет к росту цен за квадратный метр. И увеличивает затраты бюджета на субсидирование: в 2024 году эти суммы выросли почти в 4 раза до 450 млрд рублей. Поэтому Мутко предложил рассмотреть другие механизмы развития рынка, такие как арендное жилье и социальный наем, которые могли бы также помочь с решением проблем аварийного жилья и очередей на получение квартир.
«Есть две проблемы. Первая — стоимость денег для инвесторов. Вторая — окупаемость проекта. Поэтому никто сюда [в арендное жилье] не идет. Вместе с тем перспектива бизнеса в том, что по 200–300 миллионов „квадратов“ жилья сдается внаем. Все сдают жилье», — заявил Мутко. «Дом.РФ» начал за свой счет реализовывать пилотные проекты — уже есть 1 млн «квадратов» в 17 субъектах. Причем зачастую бизнес сам заказывает строительство подобного жилья для корпоративной аренды, как, например, СИБУР в Тобольске. «Мы им строим, они забирают дом в аренду, потом выкупают постепенно, — добавил Мутко. — Есть студенческая аренда в Сколково и для ВШЭ. Два дома заложили в Тамбове для университета».
Глава «Дом.РФ» уверен, что регионы должны быть заинтересованы в развитии арендного жилья, причем сами могут сделать проект интересным для потенциальных инвесторов. «Выделил застройщику бесплатно участок (минус 30 процентов), сети подвел, освободил от налогов, и стоимость совершенно другая. Ее надо только немного досубсидировать для определенных категорий», — рассказал Мутко, добавляя, что «другого пути не найдем».