Бизнес-итоги-2023: инвесторы скупают коммерцию, а офисы преображают промзоны
«В отличие от жилой недвижимости, применительно к коммерческой ни один эксперт не скажет вам о «пузыре». Потому что его нет», — считает управляющий партнер компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин. Казань стремительно развивается, бизнес переезжает сюда вместе с капиталами, что подогревает интерес к офисно-складским помещениям. Как не попасть на неликвид, насколько выросла аренда в Казани и сколько стоит реновация старых советских зданий — в нашем интервью.
Четыре года назад Вячеслав Пимурзин стал управляющим партнером компании «Доступный офисный фонд» (ДОФ). Главная задача ДОФ — обеспечить бизнесменов и инвесторов офисными помещениямиФото: «БИЗНЕС Online»
«Доступный офисный фонд»: становление и развитие
Четыре года назад Вячеслав Пимурзин стал управляющим партнером компании «Доступный офисный фонд» (ДОФ). Главная задача ДОФ — обеспечить бизнесменов и инвесторов офисными помещениями.
Чтобы добиться этой цели, компания скупает коммерческие помещения, осуществляет дизайнерский ремонт, делит на лоты от 15 до 80 «квадратов» и продает. За несколько лет ДОФ добился выдающихся показателей: компания отремонтировала и продала в Казани порядка 90 тыс. квадратных метров.
Ежегодно компания растет по выручке в пять раз: сегодня мы можем выкупать объекты стоимостью в 500 миллионов рублей и столько же инвестировать в их реновацию.
Вячеслав Пимурзин управляющий партнер «ДОФ»
«Чтобы создать „ДОФ“, мне потребовалось около 16 лет! Все эти годы я потратил на наработку соответствующих компетенций. В первую очередь на работу в финансовом секторе: начинал сотрудником Альфа-Банка, позже, как окончил Финансовый университет при правительстве РФ, углубился в брокерские услуги. Это позволило мне нарастить компетенции и выстроить качественные деловые отношения с крупными игроками рынка, что впоследствии позволило запустить ряд индивидуальных субсидированных программ для клиентов, — вспоминает Пимурзин. — Принцип, который является лейтмотивом ДОФ, я заимствовал из другого бизнеса — некоторое время работал в сельскохозяйственном направлении. Там было нормальным реализовать залежавшийся товар в розницу по оптовой цене. Я подумал: почему бы так же не делать с недвижимостью? И сработало!»
«В прошлом году приобрели бывшее здание «Теплоприбора» на Кулагина, 3»Фото: dosfond.ru
«Здание обошлось в 134 миллиона рублей, а ремонт в нем — в 250!»
— Вячеслав, расскажите, пожалуйста, каким для вас и вашей компании получился 2023 год? К чему вы готовились, учитывая все экономические и геополитические события, случившиеся накануне? И насколько ваши прогнозы сбылись?
— Минувший год оказался богатым на события для нашей компании, потому что внезапно для себя мы были вынуждены обзавестись новыми компетенциями.
В прошлом году приобрели бывшее здание «Теплоприбора» на Кулагина, 3 и наняли генерального подрядчика. Отремонтированный объект должны были сдать еще в конце осени, но сделать этого не смогли. Понимая, что делегировать эту задачу далее невозможно, иначе вся экономическая модель просто рухнет, решили с партнерами взвалить эту ношу на себя. И вы знаете, нам удалось за два месяца выполнить полугодовой объем.
— Как такое возможно?
— Благодаря графику: мы перешли на режим 24 на 7. Исключением не стал ни Новый год, ни последующие каникулы. Вот так впервые в истории нашей компании у нас появилась компетенция «строительство» и соответствующий штат специалистов.
Любой строитель знает, что построить с нуля проще, чем отреставрировать или восстановить. Помимо стройки и ремонта на Кулагина, 3, мы также создали управляющую компанию, которая будет оказывать сервисные услуги для арендаторов. А также запустили дата-центр, мини-склады и многое другое.
Вячеслав Пимурзин управляющий партнер «ДОФ»
— Сколько вы инвестировали в ремонт и покупку здания?
— Само здание площадью 6,3 тысячи квадратных метров вместе с пристроем на 600 метров обошлось нам в 134 миллиона рублей. Важный момент: здание продавалось не первый год и желающих не могли найти по понятным причинам — сооружение советской постройки.
Перед тем как зайти на объект, у нас было несколько вариантов реновации. Первый обошелся бы в 80–100 миллионов рублей. Это был бы косметический ремонт, который вряд ли бы придал этому зданию по-настоящему интересный вид и высокую привлекательность. Зато можно было бы легко продать помещения по низу рынка в районе 70–80 тысяч рублей за «квадрат».
Но мы хотели предложить покупателю что-то более интересное, чем доступные офисы. Локация вокруг Кулагина становится значимой для города, к ней сейчас пристальное внимание как населения, бизнеса, так и властей.
Поэтому пошли по более сложному и затратному пути. Это тотальная реновация, включая фасад и прилегающую территорию. Но мы ошиблись в оценках: в ходе работ вскрылись дополнительные статьи расходов. Планировали уложиться в бюджет в 150 миллионов рублей, но, когда начали ремонтные работы, бюджет вырос до 250 миллионов рублей!
«Мы хотели предложить покупателю что-то более интересное, чем доступные офисы»Фото: dosfond.ru
— Что не посчитали?
— Когда реанимируешь постройки советских времен, изначально не знаешь, где тебя ждет сюрприз. Когда приступили к работам, оказалось, что многие стены просто труха. Они буквально рассыпались при демонтажных работах. Более того, в советские годы при строительстве этого объекта массово использовалась гипсовая плитка. В частности, она встречается в коридорах «Теплоприбора». Мы не планировали ее трогать, но за время ремонтных работ она набрала влагу и начала рушиться.
Чтобы восстановить внешний вид коридоров и сохранить аутентичность места, оформили спецзаказ плиток на одном из заводов страны. Нам требовалось покрыть пролет в 175 метров в длину и 4 метра в высоту. А это стоило очень дорого…
— Вероятно, были и проблемы с сетями?
— Да. При первом анализе показалось, что их мощностей достаточно, но в ходе ремонта стало очевидно, что придется дорабатывать все: электрику, канализацию, воду, вентиляцию и отопление.
По факту от здания «Теплоприбора» остался только бетонный скелет. Вся «начинка» теперь новая.
Вячеслав Пимурзин управляющий партнер «ДОФ»
Кстати, только на регистры отопления мы потратили 8 миллионов рублей. Доработали общую вентиляцию и установили кондиционер в каждое помещение. В некоторых коридорах залили полимерные полы — это решение «съело» еще 6 миллионов рублей.
— Как дополнительные инвестиции и время сказались на продажах?
— Все эти события заставили нас слегка пересмотреть свою привычную стратегию и искать новые варианты. На текущий момент пока полностью продан первый и третий этажи, а это около 4 тысяч квадратных метров. Остались лоты только на втором этаже. И то, потому что была перепродажа, многие инвесторы уже неплохо заработали и выходят в кеш.
— Солидный результат, учитывая локацию…
— Да, раньше эта локация воспринималась как депрессивная промзона. Но сейчас здесь идет бурное развитие: сюда активно заходят крупные девелоперы и для Казани это место становится новой точкой роста. Опять же до центра города всего 10 минут на машине, но у вас все под рукой.
Буквально пару дней назад мне довелось пообщаться с покупателем, который приобретал на Кулагина, 3 80 «квадратов» на первом этаже и подвал для складирования. Он работает в сфере e-commerce и до нас арендовал офис в БЦ «Урбан». По его словам, он долго пытался найти современное свежее помещение со складом, но таких предложений в городе просто не было. Поэтому, как только он узнал о нашем объекте, сразу же решил купить, а не арендовать.
— Каков порядок стоимости на Кулагина?
— Продаем почти по себестоимости — промышленный цоколь начинается от 92 тысяч рублей за «квадрат». Там есть лифт, чтобы можно было поднять или спустить продукцию в офис, и дополнительная вентиляция. На втором и третьем этажах стоимость пока 150 тысяч рублей за квадратный метр, хотя еще недавно было 110. Спрос, как вы видите, высокий. И скоро будет еще одно повышение стоимости.
«Рынок коммерческой недвижимости был и остается очень активным»Фото: freepik.com «Дефицит качественной коммерческой недвижимости в Казани был и остается»
— Для вас 2023-й получился непростым, но интересным. А каким он был для сегмента коммерческой недвижимости в целом, если говорить о Казани?
— Очень позитивным! Благодаря политике правительства РТ город стремительно развивается — сюда переезжают люди и бизнес не только из ПФО, но и других крупных городов. Я часто езжу по разным городам и регионам и честно могу сказать — как только выезжаешь за пределы Татарстана, видишь разницу! В республике, несмотря на внешние обстоятельства, активно ведется бизнес. У многих предпринимателей выросла и доходность, и маржинальность. Бизнес растет, кто-то даже выходит на новые рынки, а сюда тянутся предприниматели из соседних регионов: Марий-Эл, Башкирии, а также с севера.
Все эти предприниматели приезжают со своими капиталами. И за счет того, что они вливают их в нашу экономику, растет и коммерческая недвижимость. Бизнесу надо где-то размещать свои мощности и человеческие ресурсы.
Вячеслав Пимурзин управляющий партнер «ДОФ»
Безусловно, предприниматели очень избирательны к площадям. Неликвид или помещения в ужасном состоянии, а также с завышенной арендой они рассматривают в последнюю очередь.
— Насколько подорожали аренда и стоимость коммерческой недвижимости за предыдущий год?
— В среднем за год рост составил 20 процентов. И в отличие от жилой недвижимости, здесь ни один эксперт не скажет вам о «пузыре». Потому что его нет. Есть лоты, где аренда осталась, а капитализация недвижимости подросла: стоимость растет быстрее, чем аренда. Рынок коммерческой недвижимости был и остается очень активным.
— Есть ли дефицит коммерческой недвижимости в городе?
— Дефицит качественной коммерческой недвижимости был и остается! Многие собственники помещений поняли, что для продажи или сдачи в аренду придется делать высококачественный ремонт. В противном случае помещение будет стоять годами, на «Авито» таких примеров сотни, если не тысячи.
Поэтому мы приступаем к освоению еще трех объектов на территории Казани, которые планируем реализовать в ближайшие полгода. Спрос есть — надо работать.
«Мы приступаем к освоению еще трех объектов на территории Казани, которые планируем реализовать в ближайшие полгода. Спрос есть — надо работать»Фото: «БИЗНЕС Online»
— Какой потенциал роста у коммерческой недвижимости в Казани? Есть ли смысл инвестировать?
— Точно да! Особенно на фоне того, что происходит с жилой недвижимостью, которая сейчас находится в подвешенном состоянии. Да, с одной стороны, цены на нее растут и новостройки по-прежнему имеют инвестиционную привлекательность. Но если раньше квартира была еще и разменной валютой — можно было быстро продать, то сегодня этого нет. Быстро выйти в кеш нельзя — придется сильно дисконтировать. Соответственно, вы вряд ли даже останетесь при своих.
Сейчас наблюдается некий всплеск интереса к коммерческой недвижимости, и этот спрос будет неуклонно расти. Но я убежден, что этот вид недвижимости больше для профессионалов рынка. Здесь много тонкостей.
Вячеслав Пимурзин управляющий партнер «ДОФ»
Покупатель без опыта и понимания легко может приобрести «мертвый» неликвид, который повиснет тяжелым грузом на его плечах.
Я приведу свежий кейс одного местного предпринимателя, который сколотил состояние в другой сфере. Увидев растущий интерес к коммерческим площадям, он решил войти в эту нишу: сам нашел несколько вариантов в Казани и Москве. В столице РТ собственник здания показал ему договоры с арендаторами. На их основе покупатель принял решение — и потерял около 10 миллионов рублей.
Во-первых, ему продали за 20 миллионов несколько помещений, рыночная цена которых не выше 12 миллионов рублей. Во-вторых, договоры аренды оказались фиктивными и уже через месяц он не получал никакого дохода, хотя рассчитывал окупить вложенные средства через 8 лет. К сожалению, подобная ситуация с ним же случилась и в Москве — сделки шли почти параллельно. Там он потерял меньше — 5 миллионов рублей. А сколько историй с «кривыми» техпаспортами, когда продают объект с конструктивными нарушениями и вести в нем деятельность нельзя?
— Как не угодить в такую ситуацию?
— Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужен грамотный проводник в лице банка, лизинговой компании или другой структуры, которая дорожит своей репутацией. Кредитная организация возьмет недвижимость в залог, и ей важно, чтобы она была «чистой». Мы не только работаем с банками, но и нередко предлагаем индивидуальные продукты, позволяющие купить офисные помещения выгодно.
В данный момент один из ведущих банков страны согласовал нам субсидированную ставку, которую мы планируем запустить в ближайшие месяцы. Условия будут существенно отличаться от рыночных.
«Попробуйте снять офис для себя. Вы сразу поймете боли тех, кто ищет!» Фото: freepik.com
«80 процентов всего фонда коммерческой недвижимости Казани устарело морально и физически»
— В конце 2023-го Банк России повысил ключевую ставку до 16%. Неужели сейчас выгодно покупать?
— Безусловно, когда привыкаешь к 9–10 процентам годовых, покупать по ставке 19–20 процентов кажется диким решением. Но есть нюанс: всего через год капитализация вашего актива станет выше на 20–30 процентов. И даже если ставка опустится до приемлемых 12 процентов, то переплата у вас будет больше, ведь расчет идет от суммы кредита.
Опять же, сейчас, когда спрос на жилую недвижимость падает, инвесторам и населению нужно куда-то вкладываться. И я уверен, что многие выберут именно коммерческую недвижимость.
— Много ли в городе неликвидной недвижимости?
— Много.
Примерно 80 процентов всего фонда коммерческой недвижимости Казани устарело морально и физически.
Вячеслав Пимурзин управляющий партнер «ДОФ»
Как это определить? Попробуйте снять офис для себя. Вы сразу поймете боли тех, кто ищет! И вы столкнетесь либо с тем, что предложения отсутствуют, либо вам заломят такой ценник, что платить вы его не готовы. Ликвидная недвижимость очень востребована: как только она появляется на рынке, ее сразу же раскупают и забивают арендаторами.
ТЦ «Сувар Плаза» Фото: «БИЗНЕС Online»
— Недавно ТЦ «Сувар Плаза» был продан новым владельцам, которые вроде бы хотят переделать молл под офисы. Как вы оцениваете это решение и есть ли еще ТЦ в городе, которые может ждать такая же участь?
— Для «Сувар Плазы» это отличное решение, поскольку огромная часть молла стала не так актуальна, как ранее. И для сравнения посмотрите, что происходит с той частью, где офисы: с десяток федеральных игроков, включая «Яндекс», снимают там помещения, а свободных нет вообще.
Недавно появившийся коворкинг в здании бывшего «Детского мира» на улице Пушкина, а это порядка 4 тысяч квадратных метров, ушел в распоряжение Совкомбанка, а коворкинг в ИТ-парке забрала «Почта России». Крупные федеральные игроки оперативно забирают самые лакомые площади с хорошим современным ремонтом. Поэтому есть предпосылки к тому, что какие-то ТЦ могут пойти по этому сценарию.
Я вижу перспективу в реновации некоторых площадей ретелейров — часть из них используется неэффективно, и я знаю, как это можно исправить!
Вячеслав Пимурзин управляющий партнер «ДОФ»
— Что ждет ваш бизнес и коммерческую недвижимость в целом в 2024 году? Что вы планируете изменить в работе под влиянием 2023 года?
— Наш бизнес ждут новые перспективные проекты. Помимо тех идей, о которых я уже сказал, ведем переговоры о покупке объекта на 24 тысячи квадратных метров. А учитывая, что мы теперь имеем возможности строительства, то можем рассматривать и новые для себя направления.
Мы гордимся тем, что за эти несколько лет мы сумели реанимировать огромные десятки тысяч «квадратов» офисных пространств в городе. Но сейчас хотим работать не только внутри помещений, но и с фасадами, прилегающей территорией.
Отрасль коммерческой недвижимости в Казани продолжит рост. Этому способствует низкая база предложений, а также постоянно растущий поток туристов и бизнеса в столицу РТ. Предприниматели видят, что в нашей республике у них есть возможность для роста, поэтому легко перевозят сюда свои капиталы.
— Какой совет на предстоящий год вы дадите предпринимателям в этой ситуации (вне зависимости от сферы бизнеса)?
— Не обращать внимания на внешний информационный фон и заниматься своим делом. Если предприниматели будут эффективны на своих местах, то и вся экономика будет работать.
Читайте также:
Где в Казани найти объект недвижимости, который окупится меньше чем за 8 лет?