Столько новостроек за месяц в Казани не продавали уже лет 10. Но это лебединая песнь
Три года подряд банкиры и застройщики с облегчением выдыхали на новостях о продлении ипотеки с господдержкой. И вот все: денежных инъекций под 8% с 1 июля не будет, ряд банков во главе со Сбером уже в пятницу остановил прием новых заявок. На этом фоне в Татарстане третий месяц подряд сметают «дешевые» новостройки, попадающие в рамки госпрограммы. В мае-2024 количество сделок оказалось рекордным: такого не было никогда. С июля в экономсегменте ждут затишья, пока застройщики готовят покупателям приятные стимулы. А на вторичном рынке по-прежнему провал за провалом: по сравнению с маем-2023 было продано на 30% меньше квартир. В том, чего ждать в ближайшем будущем, вместе с участниками рынка разбирался «БИЗНЕС Online».
Причины ажиотажа на рынке недвижимости вполне понятны — завершение программы ипотеки с господдержкой под 8%. Покупатели стремятся побыстрее воспользоваться последним шансом Фото: ru.freepik.com
Ласковый май – 2024: столько новых квартир не продавалось в мае еще никогда
Обычно сонный май на рынке недвижимости в текущем году оказался бурным. 2,8 тыс. сделок с новостройками зафиксировало управление Росреестра по РТ — это столько же, сколько было в апреле, и вдвое больше, чем в мае-2023.
В целом это самый ласковый май для рынка недвижимости за последние 10 лет: столько новых квартир не продавалось еще никогда. Минимум зафиксирован в мае-2022, это год начала спецоперации и резкий рост ставки ЦБ — тогда было 687 сделок. А предыдущий майский максимум — 1,7 тыс. квартир — был в мае 2018-го.
Причины ажиотажа вполне понятны: спрос всегда подстегивается или катаклизмами, или выборами, или новым годом. В этот раз его подстегнуло завершение программы ипотеки с господдержкой под 8%. Последние три года банкиры и девелоперы с облегчением выдыхали на новостях о ее продлении — но в этот раз она таки заканчивается. А покупатели опять стремятся побыстрее воспользоваться последним шансом.
«Активные изменения в условиях льготного ипотечного кредитования, а также отмена ипотеки с господдержкой, безусловно, подстегивают спрос, — отмечает коммерческий директор „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова в комментариях для „БИЗНЕС Online“. — В этом году даже майские праздники не охладили активность покупателей, месяц показал пиковые значения продаж в компании. Однако с большой вероятностью в июне рекорды мая будут побиты. Причиной тому служит завершение льготных программ для широкого круга покупателей и ожидание изменений условий по семейной ипотеке в долгосрочной перспективе».
«Можно говорить, что льготная ипотека с господдержкой закрылась в 10-х числах июня, когда банки довели первоначальный платеж по ней до заградительного уровня, — добавляет гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Тем не менее до этого момента с ее помощью нам удавалось два месяца подряд выполнять план и немного компенсировать падение рынка в начале года».
В #Суварстроит отмечают, что апрель, май ознаменовались пиковым спросом. В июне рост продолжился, превысив майские показатели.
В ГК «Новастрой» говорят, что в большей степени рост объемов продаж пришелся на квартиры среднего и низкого ценовых сегментов. «После 1 июля мы ожидаем снижения интереса к этой категории недвижимости от 30 до 50 процентов, однако спрос на бизнес-сегмент, скорее всего, останется на том же уровне или снизится незначительно, так как льготные программы применяются в нем в гораздо меньшей степени», — отметили в пресс-службе компании.
По данным «СберИндекса», средний «квадрат» в Татарстане в мае 2020 года стоил 67 тыс. рублей, а в мае 2024-го — 161 тыс. рублей Фото: «БИЗНЕС Online»
Что делать: покупать или не покупать?
За годы льготной ипотеки, которая с легкой руки президента РФ Владимира Путина стимулирует рынок с 2020-го, цена на жилье в РТ выросла примерно в 2 раза. По данным «СберИндекса», который оперирует цифрами реальных сделок с новостройками, средний «квадрат» в Татарстане в мае 2020-го стоил 67 тыс. рублей, а в мае 2024-го — 161 тыс. рублей. До этого темпы роста были очень низкими: с 2016 по 2020 год цена выросла с 52 тыс. до 67 тыс., это даже не треть (см. инфографику).
Но теперь темпы роста неминуемо упадут, полагают эксперты. А значит, квартира больше не способна принести инвестору деньги в коротком промежутке времени. Разрыв между ценой первички и вторички резко вырос. Все обстоит примерно так, как на авторынке, когда новая машина мгновенно дешевеет, оказавшись за дверями автосалона. Вот и современная новостройка, выехав на вторичный рынок, становится дешевле на 30%.
Догонит ли цена квартир «с рук» новостройки? Мнения разные. «Я считаю, что эта разница будет сокращаться, но очень медленно и постепенно, — говорит директор АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — Люди, которые уже купили новостройки, не станут продавать себе в минус. Они будут продавать как минимум за ту же сумму, за которую купили квартиру, или же не станут продавать вовсе».
А генеральный директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев считает, что ценовой разрыв между первичкой и вторичкой после отмены ипотеки с господдержкой сокращаться не будет. «Цены на первичном рынке живут немножко по-другому. Если на вторичном рынке они живут по условиям рынка и могут падать вниз, то на первичном не могут снижаться. Почему? Все застройщики идут по проектному финансированию, и они не могут просто так взять и снизить цену». Чтобы поддержать спрос, застройщики станут играть в акции и скидки, но по факту ценник будет сохраняться. Единственный способ переломить ситуацию — снижение ставки ЦБ либо появление льготных ипотек на вторичке, чего вряд ли стоит ожидать в принципе.
В общем, покупать новую квартиру сейчас надо либо для себя, либо как долгосрочное вложение средств, считает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Если есть живые деньги, их лучше держать на депозите, советует она. Тут ставки в 15–18% годовых, а удорожание жилья в Казани вряд ли будет выше, чем 5–7%. «Не просто так квартира от инвестора сейчас дешевле, чем от застройщика, — поясняет Гизатова в разговоре с „БИЗНЕС Online“. Любая первичка, став вторичкой, генерирует разницу в 1,5–2 миллиона. И наивно рассчитывать, что ваш объект будет дороже».
Продать что-либо на вторичке стало сложнее — спрос упал. По данным Росреестра, в мае 2024 года количество сделок по сравнению с маем 2023-го рухнуло на 30% — как в Казани, так и в районах республики. Причина — дорогая ипотека, ставки в 18–20% заградительные Фото: «БИЗНЕС Online»
Так может быть, есть смысл инвестировать во вторичку? «Вкладывать во вторичку можно, если это флиппинг и если очень интересная локация, — считает Костыркина. — Да и торг никто не отменял. Сейчас можно и нужно торговаться!» Савельев полагает, что нет смысла вкладываться во вторичку на падающем рынке, если можно получить в банке доход под 18% годовых на депозит. И он также согласен с Костыркиной по поводу торга: тенденция к его увеличению очень заметна, и так будет до тех пор, пока ЦБ не снизит ставку.
Продать что-либо на вторичке действительно стало сложнее — спрос упал. По данным Росреестра, в мае 2024 года количество сделок по сравнению с маем 2023-го рухнуло на 30% — как в Казани, так и в районах республики. Причина — дорогая ипотека, ставки в 18–20% заградительные.
Ипотека с господдержкой будет жить еще до 1 июля Фото: Сергей Коньков/ТАСС
После отмены ипотеки с господдержкой ежемесячный платеж вырастет вдвое
Вместе с тем остается еще неделя, пока можно влезть в последний вагон уходящего поезда. Ипотека с господдержкой будет жить еще до 1 июля.
«Риелторы и банки все силы кинули на новостройки, — описывает текущий момент Костыркина. — Важно успеть всех вывести до 1 июля. Мы понимаем, что идут последние дни, когда люди могут купить жилье по низкой ставке. А вторичка никуда не денется, успеем выбрать и приобрести».
В среднем по рынку, по оценкам ЦИАН, которые приводит РБК, ежемесячный платеж в Казани после 1 июля вырастет с 46,8 тыс. рублей до 105 тыс., хотя, конечно, есть нюансы.
Что брать: новую за 8 млн по 44 тыс. в месяц или вторичку за 6 млн, но по 65 тысяч?
Приценимся к конкретным квартирам. Для примера возьмем студию площадью 30 кв. м в одном из популярных строящихся ЖК неподалеку от метро.
На сайте застройщика она стоит 8,2 млн рублей, первоначальный взнос в 30% составит 2,5 миллиона. При среднем сроке ипотеки в 25 лет и ставке 8% с господдержкой ежемесячный платеж — 44 тыс. рублей. Но вот после отмены ипотеки с господдержкой разница в платежах становится двукратной — 88 тыс. рублей. И еще момент: в квартире придется делать ремонт, а сдадут ее через год.
Обратим внимание на вторичку. В этом же ЖК продается студия «от инвестора» за 6,2 млн с той же площадью, только еще с ремонтом и мебелью. При ставке в 18% годовых (и прочих равных условиях) вы можете купить эту квартиру с ежемесячным платежом в 65 тыс. и заехать сразу же.
Возникает вопрос: если вторичка от инвестора становится дешевле, так зачем платить больше?
«Девелопер за счет своих связей с банками всегда сможет предложить что-то привлекательное», — считает Гизатова. Тут будут и рассрочки с отсрочками, и акции, и кешбэк, и trade-in, и квартиры с ремонтом в ипотеку, и бонус в 300–500 тыс. рублей при 100-процентной оплате. Разумеется, есть и траншевая ипотека. В общем, нет предела фантазии маркетологов.
Например, одна из компаний в Казанской агломерации привлекает бонусами Сбера: 5% от цены квартиры. Другая делает прямые скидки в 2% и предлагает субсидированную ипотеку, так что для айтишников она 3,8%, а для семей — от 2 до 4,5%. Один из федеральных девелоперов готов пойти на скидки до 17% (при цене однушки под 10 млн это, конечно, приятный реверанс).
Очень мощно работает рассрочка, что удивляет самих девелоперов: они не до конца понимают, откуда у людей такие деньги. Даже в сегменте бизнес-класса с высоким ценником покупатели готовы нести наличку. «С конца прошлого года в бизнес- и комфорт-классе на первый план вышли программы по рассрочке от застройщиков — и, вероятно, их значимость будет расти», — подтверждают в пресс-службе ГК «Новастрой». Хотя сроки этой рассрочки ни в какое сравнение с ипотечными не идут: 2–3 года в рассрочку и 30 лет в ипотеку, но ведь работает?
Девелоперы готовы ждать, пока клиент продаст свою старую квартиру. Например, в СМУ-88 описывают механизм отложенного первоначального взноса, когда условия покупки фиксируются на три месяца, а за это время, как правило, человеку удается продать свое старое жилье и внести первоначалку. «На сегодняшний день у нас подобных соглашений подписано примерно на миллиард. Это еще одно подтверждение тому, что спрос на рынке есть, он довольно стабильный», — отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» гендиректор компании Галеев.
До конца года будет продолжать расти доля покупателей с IT-ипотекой Фото: ru.freepik.com
Прогноз: цены будут расти на 5–7%, а дешевая ипотека остается для айтишников и семей с детьми до 6 лет
Сегодня и девелоперы, и риелторы солидарны: если есть желание купить новостройку, надо делать это прямо сейчас, до конца июня. «Успейте купить квартиру по господдержке до 1 июля!» — призывают сайты застройщиков. С 1 июля ипотека под 8% «для всех» заканчивается. Бюджетная дотация остается по семейной ипотеке под 6% и IT-ипотеке, которая завершится в декабре текущего года.
Впрочем, банки уже в пятницу, 21 июня, остановили прием новых заявок. Первым стал Сбер, за ним подтянулись и другие. Причина банальна: желающих успеть оказалось столько, что банкиры увидели досрочное исчерпание лимитов выдачи. Как отмечают в #Суварстроит, это было ожидаемо, так что девелоперы оперативно перенаправляют клиентов в те банки, где еще есть лимиты.
Спрос смещается в сторону семейной ипотеки, говорит Латыпова. «По внутренним данным компании мы видим, что часть спроса рынка плавно перетекает в сторону семейной ипотеки. На сегодняшний день на ее долю приходится почти половина сделок в структуре продаж. До конца года будет продолжать расти доля покупателей с IT-ипотекой. Кроме того, в нашем портфеле есть интересные собственные программы. В компании запущен ряд программ, не связанных с банковской сферой, которые позволяют клиентам приобретать жилье на выгодных условиях сейчас, а в дальнейшем, когда ключевая ставка снизится, обратиться в банк за ипотекой», — отмечает коммерческий директор «Ак Барс Дом».
Какая льготная ипотека есть до 1 июля?
На данный момент в России действует несколько основных льготных ипотечных программ, которые позволяют взять кредит на покупку или строительство жилья по низкой ставке.
Господдержка — так называемая массовая льготная ипотека. Кредит со ставкой 8% выдается на покупку квартиры в новостройке, приобретение или строительство дома. Первоначальный взнос — 30%; максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
Семейная ипотека со ставкой 6% предназначена для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, один из которых родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023-го. Кредит выдается на покупку квартиры в новостройке, дома с участком, а также на его строительство; на приобретение вторички в сельских поселениях в ДФО; первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
IT-ипотеку запустили для поддержки IT-сектора и создания комфортных условий для айтишников. Она предполагает выдачу кредитов под 5% годовых на покупку квартир, таунхаусов, домов на первичном рынке, а также на их строительство. Первоначальный взнос — 2,%, максимальный размер займа в регионах-миллионниках — 18 млн рублей.
Сельская ипотека распространяется на покупку и строительство недвижимости в населенных пунктах с населением не более 30 тыс. человек. Ставка не должна превышать 3%, максимальная сумма займа — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
Дальневосточная ипотека под 2% выдается на покупку квартиры и дома с участком на первичном рынке, строительство дома на Дальнем Востоке, приобретение вторички на Чукотке и в Магаданской области. Первоначальный взнос установлен в размере 20%, максимальная сумма кредита — 6–9 млн рублей.
Но и условия семейной ипотеки изменятся. Как именно — до сих пор неизвестно. «Пока не объявлены окончательные условия по семейной ипотеке, что-то прогнозировать сложно. Программу точно сузят, но, насколько будут выгодны условия для целевого сегмента, пока неизвестно», — говорит Галеев.
По поручению президента РФ семейная программа продлена до 2030 года. Однако ставка 6% останется только для семей с детьми младше 6 лет Фото: «БИЗНЕС Online»
Точно известно, что по поручению президента РФ семейная программа продлена до 2030 года. Однако ставка 6% останется только для семей с детьми младше 6 лет. Из предложения минфина выяснилось, что для семей с двумя и более детьми старше 6 лет предлагают повысить ставку до 12%. Может быть, будут какие-то «плюшки» за рождение каждого последующего ребенка.
«Мы чувствуем трансформацию рынка недвижимости, — говорит гендиректор СЗ „Заря“ Анна Маршева. — Высокая ставка и отмена льготных ипотечных программ имеют влияние в целом на отрасль. Хотя в премиум-сегменте такое влияние чувствуется меньше всего. Конечно же, как и все девелоперы, мы ждем снижения ставок к IV кварталу 2024 года, но для нас это важно скорее с точки зрения более оптимального прогнозирования формирования себестоимости».
В компании #Суварстроит считают, что в июле активность покупателей неизбежно снизится. «Кроме того, в июле допустили повышение ключевой ставки до 17–18 процентов, что всегда болезненно для конечного потребителя. В ожидании снижения ключевой ставки на рынке недвижимости также может возникнуть затишье. Восстановление спроса ожидается осенью в случае введения новых отраслевых программ и появления новых условий по семейной ипотеке», — сообщили в компании в разговоре с «БИЗНЕС Online».
Итак, продажи новостроек в июле просядут, особенно в бюджетном сегменте. Продолжится ли рост цен? Да. Но темпы в 20–30% удорожания за год в прошлом, рост будет на уровне инфляции, сходятся в прогнозах эксперты. «В целом в ближайшие 3–6 месяцев ожидаем снижение активности на рынке новостроек, выравнивание роста стоимости цен на недвижимость до 5–7 процентов в год. Есть надежда, что общее охлаждение рынка приведет к стабилизации уровня инфляции и позволит снизить ключевую ставку, а за ней и базовые ставки по ипотеке», — прогнозируют в ГК «Новастрой».
Так что в будущем девелоперы по-прежнему рассчитывают на «ипотечную иглу» и с нетерпением ждут, когда ЦБ наконец снизит ключевую ставку. К примеру, гендиректор компании «Самолет Плюс» Александр Попов считает, что рынок недвижимости ждет настоящее «эльдорадо». По его словам, на депозитах в банках сейчас лежит около 100 трлн рублей. «Пока эти деньги находятся в банках на вкладах по ставке 17−18 процентов, — думает Попов. — Но как только хотя бы маленький запах на рынке пройдет о том, что скоро „ключ“ будет снижаться… мы все с вами просто увидим эльдорадо».
Впрочем, мечты об этом мифическом эльдорадо, скорее всего, разобьются о скалу в лице Эльвиры Набиуллиной. Очередное заседание ЦБ намечено на 26 июля, но регулятор уже предупредил о возможном повышении ставки.
Ответить