Какова ситуация на первичном рынке недвижимости и какими могут быть последствия рекордного роста количества сделок
Фото: realnoevremya.ru / Максим Платонов
Росреестр Татарстана зафиксировал резкий всплеск продаж жилой недвижимости в августе: договоров купли-продажи было зарегистрировано на 51% больше, чем в прошлом году, и на 7% больше, чем в июле. При этом, по данным Единой информационной системы жилищного строительства Наш.дом.рф, объемы площади, проданной на рынке «первички» в августе, в республике упали на 2% по отношению к июльским показателям. Что означает эта игра цифр, кто и почему покупает жилье и как долго продлится подъем на рынке жилой недвижимости — устами экспертов в материале «Реального времени».
Договоров больше — квадратных метров меньше
По данным Росреестра, в августе в Казани продажи квартир, по сравнению с августом 2022-го, выросли на 70% — количество зарегистрированных договоров выросло с 2,1 тыс. до 3,6 тысячи. В целом же по республике количество зарегистрированных договоров в августе 2022 года составило 6 тыс., в августе 2023-го — 9 тысяч. Рост числа сделок с начала года, по сравнению с январем — августом 2022-го, также внушителен: на 31% по республике и на 28% в Казани.
— После небольшого снижения в мае количество регистраций прав собственности на жилые помещения уверенно начало расти в июне и максимально увеличилось в августе, — сообщила журналистам замруководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.
Одновременно в Росреестре зафиксировали и рост количества ипотечных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 32%, при этом количество ипотечных договоров, заключенных с целью покупки жилых помещений, выросло с 28,1 тыс. до 38 тыс. — почти на 35%.
Однако сведения на сайте Единой информационной системы жилищного строительства Наш.дом.рф свидетельствуют, что в августе 2023-го объемы проданной в Татарстане площади в строящихся домах упали в августе по отношению к июлю 2023 года на 2%, а по отношению к августу 2022-го — на 10%. А соотношение проданного и непроданного жилья, которое в августе 2022 года составляло соответственно 33% и 47%, изменилось до 23% и 50%. И если в 2022 году к августу было реализовано 69% жилья, сдававшегося до конца года, а не распродано 29%, то в августе 2023-го реализовано было 56%, а не реализовано — 41%.
При этом стоимость квадратного метра жилья с августа 2022 года выросла на 25,9% — от 110,8 тыс. рублей до 139,5 тысячи.
Объемы проданной площади в строящихся домах упали в августе по отношению к июлю 2023 года на 2%, а по отношению к августу 2022-го — на 10%. realnoevremya.ru Замкнутый круг и надувшийся «пузырь»
— Эти данные убедительно подтверждают уже давно наблюдаемое надувание «пузыря» на рынке ипотеки и на рынке жилья, — говорит начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. — Мы видим, что оба эти рынка сильно перегреты, и это в первую очередь связано с льготной ипотекой, с относительно низкими процентными ставками по льготной ипотеке. Ключевая ставка подросла до 12,5 процента, а ставка по льготной ипотеке осталась на уровне восьми, не изменились и ставки по сельской и дальневосточной ипотеке… И в ожидании повышения льготной ставки люди поспешили покупать жилье, пока им это доступно.
Собеседник «Реального времени» подчеркнул, что опасения, спровоцировавшие спрос, имеют под собой веские основания: рост с 15 до 20% суммы первоначального взноса по льготной ипотеке, снижение субсидий банкам.
— И это ужесточение условий получения ипотеки будет нарастать на фоне колоссального дефицита бюджета за 8 месяцев этого года — 3,8 триллиона рублей на 1 августа, — считает он.
В такой ситуации, рассуждает Максим Осадчий, растет инвестиционный спрос на жилье, а поскольку предложение растет не так быстро, это еще больше подстегивает рост цен на жилье.
По словам Максима Осадчего, в таких условиях складывается ситуация, когда на фоне низких доходов населения ипотека становится рисковой — «некачественной», и все это очень напоминает глобальный ипотечный кризис 2008—2009 года: «Тогда в США так же, как сейчас у нас, вначале были очень низкие ипотечные ставки, а потом они начали резко расти. И у нас ситуация сейчас может начать развиваться по американским лекалам — ипотечный «пузырь» может лопнуть».
Как долго осталось до «дня икс», эксперт «Реального времени» предсказывать не рискнул, заметив, что «такие пузыри надуваются долгие годы», но добавил, что сейчас существует несколько отягчающих ситуацию обстоятельств:
— Субсидии по льготной ипотеке приводят к очень сильной деформации рынка. Цены на первичном и вторичном рынке очень сильно отличаются, а жилье, переходя из одной категории в другую, резко теряет в цене — десятки процентов. И поскольку льготная ипотека распространяется только на первичное жилье, это создает дополнительные риски. А кроме ипотечного, сейчас надувается еще один «пузырь» — в сфере потребительских кредитов, и это также увеличивает риск того, что «пузырь» лопнет. Это подтверждают и цифры: ипотечный портфель вырос на 1 сентября на 30 процентов, а прогнозный рост ВВП на 2023 год — всего лишь 1,5—2,5 процента.
Что же касается ситуации, когда количество сделок растет, а количество квадратных метров, приобретенных в результате этих сделок, уменьшается, то, по мнению Максима Осадчего, этот эффект как раз и спровоцирован агрессивным ростом льготной ипотеки: люди покупают то, что еще доступно.
«Рынок недвижимости стал выглядеть более привлекательным»
Главный экономист «Альфа-Банка» Наталия Орлова в угрозу взрыва «ипотечного пузыря» не верит:
— Сейчас поводы для беспокойства минимальны — банки достаточно тщательно проверяют заемщиков. Риски больше в корпоративном секторе, чем в розничном. При этом во всей экономике сегодня наблюдается тенденция к росту. У нас половина кредитов — от 50 до 60 процентов ежемесячно — выдается по программам льготного кредитования. Рост ипотечного портфеля по отношению к прошлому году составил 20 процентов, а за последние месяцы — в июле-августе — оживились продажи новостроек. Продаваемость новостроек в конце прошлого года составляла порядка 30 процентов, а в июле-августе доля продаж выросла, население стало более активно покупать жилье. Рынок недвижимости стал выглядеть более привлекательным, возможно, это произошло на фоне волатильности курса и роста инвестиционного давления в экономике.
А падение продаж в «чистом выражении» — в квадратных метрах — Орлова объяснила инфляцией:
— Рост цен на недвижимость продолжается, поэтому спрос переключается на небольшие квартиры.
«Пик спроса пройден»
— Действительно, август стал рекордным для рынка новостроек в Татарстане, — подтвердила коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова. — Аналогичный пик был только в марте 2022-го — после объявления СВО. Оба пика, я считаю, связаны с ожиданиями высокой инфляции. Население осознает, что растет доллар, значит, растет себестоимость строительства, значит, застройщики будут повышать цены — и использует последний шанс приобрести недвижимость либо сохранить сбережения.
По ее мнению, спрос подстегнуло и повышение ключевой ставки Центробанком:
— Это значит, что будет повышение ставок по ипотеке, а значит, доступность жилья еще больше снизится.
Прогноз на будущее в плане роста рынка в устах собеседницы «Реального времени» прозвучал не очень оптимистично:
— На мой взгляд, пик спроса пройден и процесс уже идет на убыль. Пик пришелся на июль, август и первую декаду сентября. После того как вырос размер первоначального взноса льготной ипотеки, поднялись ставки по базовой ипотеке, жилье стало менее доступным, а спрос снижается. И хотя обычно декабрь и четвертый квартал года бывают самыми высокими в плане продаж, я не уверена, что так будет и в 2023 году.
«На мой взгляд, пик спроса на рынке жилья пройден и процесс уже идет на убыль», отметила эксперт. realnoevremya.ru
Что же касается «ипотечного пузыря», то, по мнению Дарчиновой, у нас ситуация иная:
— В США выдавали кредиты без учета доходов заемщиков, их возможностей. А мы ежедневно одобряем сделки для наших клиентов, и я могу подтвердить, что скоринг со стороны банков очень серьезный — люди проходят основательную проверку, отказ возможен по самым, на первый взгляд, незначительным причинам.
— А будут и дальше нарастать объемы строительства? — поинтересовалось «Реальное время».
— Мы видим, что пока спрос не падает.
Инна Серова