С 1 января районы лишены почти всех прав распоряжаться своей территорией — отсрочку дали только Казани и Челнам, да и то лишь на год
«Этот пакет решений позволит систематизировать вопросы, связанные со сбалансированным развитием территорий», — с таким замыслом минстрой РТ во главе с Маратом Айзатуллиным забрал у муниципалитетов градостроительные права, в том числе планирование и выдачу разрешений на строительство. В министерстве формируют новое подразделение на 17 чиновников, готовится к переменам и Институт пространственного планирования Олега Григорьева. Для жителей ничего не меняется: закон не касается возведения частных домов, дач или сараев. Но четких правил ждут застройщики массового жилья и землевладельцы. А муниципалитеты робко надеются, что государственные мужи в Казани их будут слышать. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Когда в России началась земельная реформа, 12 млн человек в стране стали собственниками 115 млн га сельхозземель. Появился рынок земли с миллионами частных владельцев и собственным видением развития доставшихся участков Фото: ru.freepik.com
Хроника бардака: от «пятилеток» СССР до попытки контроля в 1990-е и сдачи полномочий главам в начале нулевых
В Советском Союзе архитектурно-градостроительная деятельность была жестко централизована и подчинялась пятилетним планам развития экономики. Главный землевладелец — государство, которое решало, где, что и в каком объеме строить.
Страны не стало 26 декабря 1991 года. На следующий день в России началась земельная реформа. Члены колхозов и работники совхозов получили право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. Так 12 млн человек в России стали собственниками 115 млн га сельхозземель, часть из которых располагалась вплотную к городам.
Появился рынок земли с миллионами частных владельцев и собственным видением развития доставшихся участков. Одни не знали, что делать с долями, и ждали. Другие ввиду непонимания ценности или из необходимости жить сегодня, а не завтра продавали паи. Скупали бумаги сотни предприимчивых людей, в том числе приближенные к руководителям районов, регионов.
Татарстан пошел по иному пути, стремясь сохранить госконтроль в сфере градостроительства. С 1992 года в состав государственного комитета по строительству и архитектуре РТ входили территориальные органы архитектуры и градостроительства городов и районов республики. Структуры подчинялись региональному ведомству и главам администраций. Зарплаты работникам выплачивал бюджет Татарстана, а руководителей назначали в Казани, но по представлению городов и районов.
Тема неконтролируемой застройки в соседних с Казанью районах республики обострилась в 2019 году, на этапе обсуждения проекта генплана города Фото: «БИЗНЕС Online»
«Это была эффективная система, она формировалась не один год. Выстраивались схемы контроля, повышения квалификаций, — вспоминает советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. — Подчинение оказалось налажено. Но нельзя сказать, что эта система могла победить деятельность по отводу земельных участков в интересах застройщиков. Это были уже другие процессы, не уровня министерства строительства».
Реформа местного самоуправления в начале нулевых заставила власти РТ передать муниципалитетам все градостроительные рычаги вместе с пакетом других полномочий. Так территориальные органы минстроя РТ вместе с сотрудниками вошли в состав муниципальных органов власти, а для глав районов сфера строительства и архитектуры стала главным хлебом. Теперь все решал муниципалитет. Например, поменять правила землепользования и застройки глава муниципалитета мог, поставив на документе свою подпись. Согласовывать эти решения с соседями закон не требует.
Строительство вокруг Казани жилья без социальной инфраструктуры и острый транспортный вопрос вызвали ожидаемое возмущение граждан Фото: «БИЗНЕС Online»
Тема неконтролируемой застройки бывших сельхозугодий обострилась в Казани на этапе обсуждения проекта генплана города до 2040-го. Тогда мэр столицы республики Ильсур Метшин на примере застройки села Куюки Пестречинского района выразил опасения по поводу высоких темпов строительства жилья без социальной инфраструктуры вокруг Казани и невозможности решить транспортный вопрос.
«Об этих вещах надо заранее сообщать, — говорил он. — Данные вопросы не будут решены, и жизнь людей превратится в ад. Я обращаюсь к жителям, которые идут за якобы дешевым квадратным метром: он встанет втридорога». Так и вышло.
Попытка договориться на муниципальном уровне провалилась — созданный совет Казанской агломерации так и не заработал. Словесные предупреждения президента РТ Рустама Минниханова не действовали. «Земли нельзя раздавать безрассудно — это ваша главная ценность, ее количество не увеличится», — так в 2017 году предупреждал Минниханов в то время главу Пестрецов Эдуарда Диярова. Президент призывал не увлекаться жилищным строительством на границе с Казанью, ведь к этим квартирам нужны еще и школы, садики, дороги и рабочие места. Но тщетно. С другой стороны, винить только глав неправильно, ведь категорию сельхозземель меняли не без участия кабинета министров РТ.
В марте 2021 года родители из четырех поселков под столицей РТ уложили детей в снег, чтобы достучаться до руководства республики с просьбой о школе Фото: соцсети
В итоге плотину прорвало, лопнуло терпение людей. В марте 2021 года родители из четырех поселков под столицей РТ уложили детей в снег, чтобы достучаться до руководства республики с просьбой о школе. Нашумевшим видеороликом заинтересовались не только федеральные СМИ, но и генпрокуратура России.
Следом не выдержал и Минниханов. В ответ на градостроительный вызов президент Татарстана поручил создать Институт пространственного планирования РТ, который возглавил выходец из Казани Олег Григорьев — до этого первый заместитель директора ГАУ «Институт генплана Москвы» и разработчик нового генплана Казани до 2040-го. На первом выступлении Григорьев сообщил, что муниципалитеты РТ придется лишить градостроительной свободы. Тем более что по такому пути идут в других регионах России, опыт есть.
С 1 января у муниципалитетов РТ отобрали градостроительные полномочия и передали их министерству строительства, архитектуры и ЖКХ. Исключение сделали только для Казани и Набережных Челнов — дали отсрочку на год Фото: «БИЗНЕС Online»
Что и для чего забрали у районов и городов РТ?
И вот с 1 января у муниципалитетов Татарстана отобрали градостроительные полномочия и передали их министерству строительства, архитектуры и ЖКХ. Законопроект молниеносно и без дискуссий приняли на последней сессии Госсовета РТ 2023-го — сразу в первом чтении и в целом. Под занавес минувшего года закон подписал Минниханов.
Исключение сделали только для Казани и Набережных Челнов — для двух крупнейших городов РТ законодатели дали отсрочку на год.
Перераспределение полномочий позволит в первую очередь синхронизировать жилищное строительство с возведением социальных объектов, объектов транспортной и коммунальной инфраструктуры, а также размещением производственных площадок, созданием мест приложения труда.
Владимир Кудряшев заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ
По словам замминистра строительства РТ Владимира Кудряшева, цель закона — систематизировать вопросы, связанные со сбалансированным развитием территорий. Кроме того, передача полномочий на уровень республики обеспечит в будущем мониторинг, позволит принимать взвешенные решения по развитию территорий и размещению производительных сил, говорил он депутатам Госсовета РТ на стадии обсуждения документа.
Итак, теперь городским и районным администрациям Татарстана депутаты на неограниченный срок запретили готовить, утверждать, корректировать:
- генеральный план;
- единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования;
- правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- местные нормативы градостроительного проектирования.
Данные полномочия переданы минстрою республики. И это только часть списка. С 1 января 2024 года министерству строительства РТ разрешили:
- отклонять предложения о корректировках ПЗЗ;
- предоставлять или не предоставлять разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- готовить, корректировать проекты планировок территорий;
- выдавать разрешения на строительство, реконструкцию, а также ввод этих объектов в эксплуатацию на территориях городских округов;
- готовить, регистрировать и выдавать градостроительные планы земельных участков;
- принимать и воплощать решения о комплексном развитии территории (КРТ);
- заключать договоры о КРТ по инициативе правообладателей земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости;
- вести государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности РТ и предоставлять оттуда сведения, документы и материалы.
На местах законотворцы оставили только два полномочия. Райадминистрациям позволено только подавать голос, но ничего не решать, а именно:
- проводить общественные обсуждения и публичные слушания по проектам перечисленных выше градостроительных документов;
- организовывать собрания собственников в случае комплексного развития территории, если туда попали многоквартирные дома, которые не признаны аварийными, подлежащими сносу или реконструкции.
Закон также оставил на местах работу с уведомлениями при строительстве, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов.
Отметим, что варианты передачи полномочий были разные. По словам собеседников издания, против изъятия всех полномочий, как ни парадоксально, выступал сам Григорьев, который предлагал забрать только главную градостроительную триаду: генплан, ПЗЗ и местные нормативы градостроительного проектирования. Точку поставили прокуратура и минюст РТ — после этого у местных властей забрали почти все. Надзорным ведомствам так проще, потому что контролировать теперь необходимо только минстрой РТ, а не 43 муниципалитета. Точка ответственности стала одна, а местное самоуправление, согласно известному афоризму, теперь управляет разве что само собой.
Переход к управлению стройкой из столицы Татарстана пока не состоялся. Для того чтобы закон заработал в полную силу, кабмину РТ предстоит принять 13 нормативно-правовых актов, в том числе 7 новых административных регламентов Фото: «БИЗНЕС Online»
Как теперь будут работать в городах, районах и минстрое РТ
Переход к управлению стройкой из Казани пока не состоялся. Для того чтобы закон заработал в полную силу, кабмину РТ предстоит принять 13 нормативно-правовых актов, в том числе 7 новых административных регламентов.
Пакет поправок кабинет министров РТ уже начал принимать, там же прописан алгоритм работы муниципалитетов с минстроем. Например, в уже скорректированном постановлении кабмина РТ «О комплексном развитии территорий» решение о КРТ теперь принимается лишь по согласованию с главой администрации. Не ответил в течение 10 рабочих дней? Решение считается согласованным. Не согласен? Минстрой соберет согласительное совещание.
Районные отделы архитектуры и градостроительной деятельности ждет переименование и переподчинение. Теперь это будут территориальные органы минстроя РТ, в которых пока станут трудиться те же люди. На сессии Госсовета РТ шла речь о 67 работниках, которым уже предложили перейти с муниципальной службы на государственную. По заявлению нового работодателя, зарплата не уменьшится.
Территориальные органы минстроя РТ будут:
- готовить исходные материалы;
- оказывать услуги на местах.
Заявителям не придется ездить в Казань за разрешениями на строительство капитального объекта. Подать заявления можно:
- лично или через доверенное лицо;
- по почте;
- в министерстве;
- на едином портале государственных и муниципальных услуг;
- через портал государственных и муниципальных услуг РТ;
- в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг.
Новое структурное подразделение на 17 человек уже создает и министерство строительства и ЖКХ РТ. Этот отдел будет:
- руководить территориальными органами;
- готовить градостроительные документы для утверждения и принятия;
- принимать решения по подготовке документов территориального планирования и градостроительного зонирования;
- согласовывать готовые проекты с федеральными и республиканскими властями;
- принимать решения о комплексном развитии территории.
Александр Тыгин: «Весь объем полномочий передается цельно, комплексно, без дроблений. Припозднились, но с позитивными нюансами» Фото: «БИЗНЕС Online»
Бюрократический аппарат расширится и в министерстве юстиции РТ — там для регистрации нормативно-правовых актов, принимаемых по перераспределенным полномочиям, понадобятся четыре человека.
Вот так ослабший в начале нулевых градостроительный контроль городов и районов вновь возвращается в руки минстроя РТ. Причем Татарстан в этом процессе оказался в числе последних в стране. Регионы забирают у муниципалитетов полномочия не только в сфере градостроительства, но и в земельных, имущественных отношениях. По такому пути уже пошли 65 субъектов России, из которых 42 — в градостроительной деятельности.
«Этот опыт учтен, — говорил на сессии Госсовета РТ глава комитета инфраструктурного развития Александр Тыгин. — Весь объем полномочий передается цельно, комплексно, без дроблений. Припозднились, но с позитивными нюансами».
Олег Григорьев: «Итоговое решение за минстроем. Все полномочия, в том числе переданные, по определению у него» Фото: «БИЗНЕС Online»
Чем займется институт Григорьева?
Не останется без работы и подконтрольный минстрою РТ Институт пространственного планирования РТ во главе с Григорьевым. Учреждение будет участвовать в подготовке:
- заключений на градостроительные проекты;
- проектов генеральных планов, схем территориального планирования, правил землепользования и застройки, проектов планировок застройки;
- проектов местных нормативов градостроительного проектирования.
В первую очередь это затронет прилегающие к Казани районы. «Но итоговое решение за минстроем, — подчеркнул накануне Григорьев в ходе интернет-конференции „БИЗНЕС Online“. — Все полномочия, в том числе переданные, по определению у него».
Михаил Афанасьев: «Полномочий у нас достаточно. В любом случае мы, главы, несем полную ответственность за вверенные нам территории» Фото: «БИЗНЕС Online»
Что думают о новом законе муниципалитеты
В опрошенных «БИЗНЕС Online» администрациях городов и районов РТ сообщили, что пока работают как прежде, но процесс передачи полномочий уже начался. Одни положительно оценивают перемены, другие в неведении или ждут новых вводных.
В Нижнекамске считают, что масштабы градостроительной деятельности в республике диктуют необходимость регулирования уже не локально в пределах отдельных районов, а комплексно.
«Такой вопрос назревал давно, — прокомментировали в пресс-службе района. — Ряд муниципалитетов уже успел наделать ряд безвозвратных градостроительных ошибок, поэтому и создан Институт пространственного развития для решения задач территориального планирования развития агломераций Татарстана и системной работы по совершенствованию градостроительной деятельности. Думаем, это своевременная и необходимая мера в современных реалиях. Будем надеяться, что выстроим конструктивную совместную работу, что станут учитываться мнения на местах».
Осторожны в Альметьевске — там предложили оценить нормативно-правовой акт «только по результатам практики по его применению».
В Зеленодольске — втором крупнейшем городе Казанской агломерации — готовятся исполнять принятый закон.
«Полномочий у нас достаточно. В любом случае мы, главы, несем полную ответственность за вверенные нам территории», — подчеркнул глава Зеленодольского района Михаил Афанасьев.
С августа 2023 года в Казанской агломерации запрещена выдача новых разрешений на строительство. Не за горами и переход застройки на ручное управление Фото: «БИЗНЕС Online»
Рынок ждет четких правил
Познакомился с новым законом и бизнес. Текущие проекты передача полномочий не затрагивает, но рынок ожидает новых правил игры.
«Пока рано говорить о том, как скажется данный закон на согласовании наших будущих проектов. Не понял, потому что еще не попробовал, — говорит владелец группы компаний „Мир“ Тимур Егоров, который занимается строительством в Зеленодольске, Казани, выпускает стройматериалы. — В целом же наша компания полностью поддерживает внедрение общих правил и условий для всех, с расчетами по транспортному, социальному и промышленному обеспечению при вводе квадратных метров нового жилья. Единственный минус, который я вижу в нововведениях, — сроки, которые могут увеличиться при согласовании документов, но надеюсь, что если это и будет, то временно, пока весь процесс не обкатается».
Тимур Егоров: «Единственный минус — сроки, которые могут увеличиться при согласовании документов, но надеюсь, что если это и будет, то временно, пока весь процесс не обкатается» Фото: «БИЗНЕС Online»
Передача полномочий в региональное управление приведет к унификации правил игры, надеются в группе компаний «Новастрой», которая возводит в Казанской агломерации свыше 100 тыс. кв. м жилья.
«По опыту работы мы видим, что в районах подход к согласованию проектов отличается. Многое зависит от местных нормативных актов, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — Постановление, несомненно, выглядит позитивным нововведением. При этом, на мой взгляд, было бы хорошо сохранить право районов частично принимать собственные решения — например, в части архитектурных объектов, чтобы сохранить идентичность и неповторимость каждого из них».
Лица, принимающие решения, не всегда имеют представление о жизни и процессах в районах, соглашаются с Дарчиновой в группе «Мир». «А специфика есть, и она в каждом из районов республики своя», — отмечает Егоров.
Это первый основополагающий документ, говорят о принятом законе в группе компаний ASG миллиардера Алексея Семина. Напомним, в 2020 году структура представила программу освоения 25 тыс. га земли вокруг Казани.
«Ввиду того что он верхнеуровневый, здесь не отражены детальные механизмы. И однозначно предстоит на основании закона и дальше дорабатывать законодательную базу в отношении принципов, на которых будут рассматриваться проекты и приниматься решения», — говорит директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов.
Ринат Аисов: «Однозначно предстоит на основании закона и дальше дорабатывать законодательную базу в отношении принципов, на которых будут рассматриваться проекты и приниматься решения» Фото: «БИЗНЕС Online»
Никаких проблем для собственных земель из-за передачи полномочий в ASG не видят и рассуждают скорее о пользе — будут выработаны четкие критерии, процедуры, рассмотрение и согласование могут ускориться.
«Независимо от того, на каком уровне принимаются решения, наши проекты соответствуют законодательству. Их рассмотрение лишь вопрос сроков, — подчеркивает Аисов и настаивает на развитии закона. — Важно доработать нормативно-правовую базу и выстроить систему так, чтобы это не стало еще одной „надстройкой“ или усложнением, а, наоборот, сформировались четкие правила игры и критерии для проектов».
***
Подытожим. Передача всех полномочий только первый шаг запущенной в 2022 году градостроительной революции. Радикальный и местами сомнительный процесс, особенно в части изъятия полномочий у Казани и Набережных Челнов, считают некоторые эксперты. В конце концов, если идти таким путем, так может, в будущем эти полномочия отдадим в Москву? Такое в принципе уже происходило, когда в Первопрестольной решали, быть ли «архитектурным излишествам» на казанской площади Свободы.
«Все требовали самостоятельности. Настолько все было централизовано. Без разрешения Москвы мы не могли устанавливать даже жирность творога и то, какой жирности творог должны есть», — вспоминаются слова госсоветника РТ Минтимера Шаймиева о причинах распада СССР.
Так что модель тотальной централизации при всей кажущейся привлекательности может иметь и обратную сторону. Однако региональный процесс запущен. С августа 2023 года в Казанской агломерации запрещена выдача новых разрешений на строительство. Не за горами и переход застройки на ручное управление. Ожидается, что в 2024-м наводить порядок в пригородах Казани, Набережных Челнов и Альметьевска тоже будет президент РТ по аналогии с «исторической комиссией». Такая мысль впервые прозвучала в 2023 году. Идея не новая — по этому пути уже пошли Москва, Нижний Новгород, и пока региональный опыт позитивен: порядка становится больше. И при случае будет легче показать пальцем на того, кто во всем виноват…
Ответить